美国REITs的投资机会_XXXX0731

1鹏华基金管理有限公司2012年7月31日美国REITs带给中国投资者的机会2中国投资者投资需求中国在本轮金融危机中表现优异，经济增长趋势良好。但在宽松的货币政策和多轮财政政策刺激下，国民面临的通货膨胀压力明显。持续贸易顺差和资本流入导致国内外汇储备增长过快。国内居民的可支配收入增长显著，资本市场发展迅速，但目前的投资渠道和投资品种选择仍不能完全满足投资需求增长。投资者需求主要有以下几种：不赔钱：安全性不贬值：抗通胀、抵御人民币汇率下跌不复杂：投资标的清晰、易理解不麻烦：交易、管理手续简便、成本低能分红：有现金收益能赚钱：有良好的投资回报3中国投资者投资需求房地产与其他投资产品比较优点缺点定存保本，无风险收益率低银行理财产品安全性较好透明度低、部分门槛高债券收益相对稳定最大收益限制贵金属抗通胀、实物短期波动率大、存储成本高、变现难商品期货杠杆高、短期收益高资金要求高、风险高、操作较复杂股票流动性好、长期回报高收益稳定性低高利贷利息高、周期短本金无保障、安全性差房地产抗通胀、实物、周期长、定期收益+资本增值流动性差、交易成本高、信息不对称4中国投资者投资需求国内投资者对房地产青睐有加，一方面城市化进程和商品房市场发展催生了自住需求，另一方面房地产特有属性也满足了投资需求。主要城市房价在过去5年中大幅攀升。一线城市房地产价格增长过快降低了未来潜在投资收益预期，开发商和投资者高杠杆、高回报的模式难以为继。部分房地产商正经历从开发型住宅地产模式向持有型商业地产模式的转型，而一些投资者也在经历从买卖倒手到追求收益的转变。从2010年起，为了抑制房价过快上涨，政府出台了土地、金融、税收等一系列政策抑制房地产投机，各类保障房项目开工建设也缓解了需求的压力。国内房地产投资者面临政策限购、信贷收紧、持有成本增加等挑战。从目前的大环境看，政策在近期放松的可能性较低。投资者对房地产热情不减，部分有条件的个人和企业跨出国门，寻找境外房地产投资机会。香港、新加坡、日本等地均出现了内地投资者的身影，拉动了当地房地产价格。欧美等地低廉的房地产价格和融资成本也吸引国内投资者的注意。5中美房地产市场现状对比中美房地产价格对比6中美房地产市场现状对比中美房地产特征对比中国美国市场规模最大新建市场最大二手市场物权保护使用权所有权投资品种住宅、商铺多种模式发展阶段新兴市场成熟市场历史收益高、未出现大幅度调整稳定、经历多次调整市场地位支柱产业服务行业政策导向限制商品房和投机鼓励房地产投资7怎样投资境外房地产投资者有以下几种方式投资境外房地产：直接购买境外住宅，自住为主购买境外商业地产，取得租金收入为海外地产项目提供融资，获得利息收入购买海外房地产企业股票购买海外房地产私募基金，取得LP份额购买房地产信托凭证（REITs）购买投资REITs的公募基金潜在问题/优点有：信息不对称、无租金收益、流动性差、风险集中信息不对称、管理难度大、流动性差、风险集中信用风险、投资周期限制企业经营业绩与房地产表现存在差异合格投资者限制、投资门槛高个券选择困难一站式投资、风险分散、投入小、流动性好8怎样投资境外房地产对普通投资者而言，直接参与境外房地产投资还有以下困难：法律/税收手续复杂外汇操作困难单笔投入大，投资周期长、融资困难持有成本高流动性差风险集中投资范围选择：是投资自住住宅还是投资包括写字楼、公寓、酒店、物流中心、仓储、医疗设施在内的一篮子商业地产？投资目标：是以获取物业升值为目的还是兼顾租金收益？解决方法：通过QDII渠道投资境外房地产信托凭证（REITs），1000元投入即能成为海外各类商业地产房东，获得稳定的租金分红收益和分享潜在的资产增值。9REITs简介REIT是RealEstateInvestmentTrust的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。以REIT形式经营房地产是公司的一种自愿选择，需要满足税收法规要求，同时获得特殊的权利和义务。以美国为例，REITs房地产业务收入被免收企业所得税与资本利得税。中国目前没有REITs，万达、SOHO等国内房地产企业经营模式最接近境外的REITs，但没有分红的强制要求。什么是REIT？10REITs简介全球上市REITs市值超过9000亿，主要市场有美国、澳大利亚、英国、日本、法国、加拿大、新加坡、香港等。持有的房地产资产超过万亿规模，目前占全球商业地产比重在10%-20%，随着行业的不断成长，这一比例也在逐步提高。美国是REITs模式创造者，占全球REITs市值48%，其制度结构、监管体系、行业规范、市场运作是其他国家推出REITs市场时重点参考对象。由于法律、税收、会计准则、投资监管等制度不同，各个市场推出的REITs产品结构存在一定差异。区域行业协会的建立和合作，对推动REITs行业全球化发展起到关键作用：亚洲上市房地产协会（APREA）、日本房地产证券化协会（ARES）、英国地产联合会（BPF）、欧洲上市房地产协会（EPRA）、美国全国REIT协会（NAREIT）、澳大利亚地产理事会（PCA）、加拿大房地产协会（REALpac）海外REITs市场现状11REITs简介全球主要REITs市场比较主要市场美国荷兰比利时法国澳大利亚加拿大新加坡香港日本成立时间196019691995200319711993199920032000占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理财工具否是是否是是是是是上市或不上市都有都有仅有上市仅有上市都有都有都有仅有上市都有封闭式或开放式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式都有封闭式封闭式封闭式内部或外部管理都有都有都有内部外部都有外部外部外部法律结构公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低资本金无45万欧元120万欧元1500万欧元无无无无1亿日元最少持股人数100无无无无150无无50房地产投资比例至少75%100%100%无至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地产开发可以仅限项目投资需持有至少5年20%资产上限有限制可以仅限项目投资不可以不可以股息要求至少90%税前收入100%至少80%税前收入至少80%房租收入无无至少90%税前收入至少90%税前收入至少90%税前收入数据来源：房地产证券化协会（ARES）手册REITs简介12REITs简介美国REITs的优势公司制与内部管理优势；规模最大和历史最长的REITs市场；严格的监管制度；优越的税收待遇；完善的行业规范和会计准则；成熟的市场运作；不动产质量最优、种类最丰富；管理层经验最丰富；投资价值最佳。REITs简介13REITs简介结构为公司、信托或协会，由董事会管理；公司必须从事房地产业务：•必须把其最少75%的总资产投资于房地产；•最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押贷款利息；股份必须被广泛持有:•必须拥有最少100名股东；•5名或更少的人所占的股额不能超过全部股份的50%（“5-50”规则）；每年必须把至少90%的应纳税收入派付给股东。美国REITs的法规条件14REITs简介公司制内部管理UPREIT模式提供物业换取LP份额可置换成REITs股份REIT股东REITs简介15REITs行业高度垂直整合，综合了上游的物业开发，中游的物业经营和下游的资本运作与资产管理。REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理；租金收入和资产增值是REITs营收的两大重要来源；因此REITs兼顾了现金收入的稳定性和资产增值的成长性，成为一款平衡性好的投资产品。募集资金收购物业翻修租赁支付红利卖出物业经营管理返还资本资产增值REITs的盈利模式REITs简介16企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区零售业：超市、商场、购物中心住宅：公寓、住宅区旅游业：酒店、度假村医疗设施：医院、养老院仓储：工业仓库、个人自助式仓库特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）。截至2008年12月。美国REITs的投资范围REITs简介17零售业REIT：SimonPropertyGroupSimonPropertyGroup总部设在印第安纳州，是美国也是全球最大的REIT，主营零售业地产经营管理，在北美、欧洲和亚洲拥有或部分拥有393项物业，出租总面积达到2.64亿平方英尺。中国赴美游客熟知的纽约WoodburyOutlet和洛杉矶DessertHillsOutlet等均为Simon所有。西蒙地产集团在纽交所上市，是标准普尔500指数的成份股公司。REITs简介18写字楼REIT：BostonPropertiesREITs简介19酒店REIT：HostHotels&ResortsHostHotels&Resorts是全球首屈一指的酒店地产公司，始终定位于顶尖和奢华，在各大都市、机场和度假胜地的黄金地段都拥有最优质的资产，业务遍及美国、加拿大、墨西哥、智利、英国、意大利、西班牙和波兰等地。到2011年2月18日为止，它的投资组合中包括13个国家的120家酒店，其中高端酒店拥有房间数超过63,000间。它旗下的知名国际品牌包括70家万豪(Marriott)、9家丽思卡尔顿(RitzCarlton)、7家君悦(Hyatt)、15家威斯汀(Westin)、3家希尔顿(Hilton)等。REITs简介20学生宿舍REIT：AmericanCampusCommunitiesAmericanCampusCommunities开发运营共214幢近13万个床位，总值超过49亿美元的学生公寓。该REIT与加州大学尔湾分校、北卡大学教堂山分校、德州农工大学等173个大学有合作项目。REITs简介21健康医疗REIT：VentasVentas在全美国44个州和加拿大2个省拥有602家医疗相关物业（包括40家医院、187家看护设施，240家养老院和135家诊所大楼）共5万多间医疗病房和养老院房间。美国医疗保健行业近来发展迅猛，据预测在2011年将占到美国GDP的17.4%。REITs简介22自助式仓储REIT：PublicStoragePublicStorage在北美和欧洲共有2100个自助式仓库，总出租面积达到1250万平米。普通人或中小企业花50到300美元不等就可以租到3到25平米的储物空间，在全球经济勒紧裤带的今天，该公司的业务却异常红火。REITs简介23林业REIT：Weyerhaeuser惠好公司1900年成立于美国华盛顿州，总部设在华盛顿州的大西雅图地区，是世界上最大的综合性林产品公司之一。惠好公司是全球最大的私有商品针叶林的拥有者、全球最大的针叶板材和商品木浆的生产商，以及美国林产品出口的领头企业。公司在北美、南美、亚洲及大洋洲拥有大量针叶阔叶林地、众多生产企业及办事机构，全球员工约5万余名。惠好年销售量名列美国前150名，是全球500强企业之一。REITs简介24通信塔站REIT：AmericanTowerREITs家庭迎来一位新成员。美国通讯塔台商AmericanTower于2012年1月1日成为REIT。这家开发、运营和拥有超过3.8万个广播、电视、移动电话塔台的公司业务遍及9个国家，市值达到220亿美元，其股票过去10年累计回报达到了287%。它的加盟成为REITs所涵盖业务模式不断创新的标志。REITs简介25REITs发展1960年:艾森豪威尔总统签署了《房地产投资信托法案》，让所有美国投资者都有机会投资大型综合房地产项目，获得与直接投资房地产类似的投资收益。该法案允许满足一定条件的REITs可免征企业所得税和资本利得税。1976年:《税收改革法案》允许REITs在原有商业信托的基础上以公司的形式成立，公司制REITs开始流行。1986年:福特总统签署了《税收改革法案》，放松了对房地产投资信托的限制