第八章 土地增值税法

2009年注册会计师考试辅导税法第1页第八章土地增值税法◆本章考情分析本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。近三年在试卷中分值有所上升，除选择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试计算题中均涉及本章内容。本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3题左右。本章在2009年《考试大纲》中，能力等级1-3级均涉及，考试中单选题、多选题、计算题、综合题都有可能出现，预计在2009年《税法》科目考试中本章5分左右。◆本章内容:8节第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税范围★第四节税率★第五节应税收入与扣除项目★★第六节应纳税额的计算★★第七节税收优惠第八节征收管理★第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业[答疑编号911080101]2009年注册会计师考试辅导税法第2页【答案】ABCD第三节征税范围一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产[答疑编号911080102]【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增2009年注册会计师考试辅导税法第3页值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产[答疑编号911080103]【答案】CD第四节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%[答疑编号911080104]【答案】A【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。2009年注册会计师考试辅导税法第4页第五节应税收入与扣除项目计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。2009年注册会计师考试辅导税法第5页一、应税收入二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内2009年注册会计师考试辅导税法第6页4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税[答疑编号911080201]【答案】C5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元[答疑编号911080202]【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构2009年注册会计师考试辅导税法第7页评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元[答疑编号911080203]【答案】B【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）第六节应纳税额的计算一、增值额（计税依据）土地增值额＝转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。二、应纳税额计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数2009年注册会计师考试辅导税法第8页【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元[答疑编号911080301]【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。第七节税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。二、国家征用收回的房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。三、个人转让房地产的税收优惠2009年注册会计师考试辅导税法第9页个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住