第八章 土地增值税法

第八章土地增值税法�一、纳税人�二、征税范围�三、税率�四、税额计算————新房�五、税额计算————旧房�六、税收优惠�七、征收管理�一、纳税人�转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位、个体和个人。�不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。        二、征税范围�(一)一般规定：1.国有土地使用权；2.转让行为；3.必须取得收入(二)特殊规定�三、税率�四级超率累进税率�四、税额计算�转让新房转让新房转让新房转让新房�((((一一一一))))收入总额：货币、实物、其他经济利益收入总额：货币、实物、其他经济利益收入总额：货币、实物、其他经济利益收入总额：货币、实物、其他经济利益�((((二二二二))))扣除金额扣除金额扣除金额扣除金额�①土地价款：地价款+相关费用�②开发成本：房产开发成本+地开发成本�③开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息+(①+②)×5%(内);借款利息不能分摊、无证明：(①+②)×10%(内)④税金：房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加;非房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加、印花税�⑤加计扣除项目：房地产开发：(①+②)×20%�(三三三三))))房地产增值额房地产增值额房地产增值额房地产增值额====收入总额收入总额收入总额收入总额----扣除项目扣除项目扣除项目扣除项目�((((四四四四))))房地产增值率房地产增值率房地产增值率房地产增值率====增值额增值额增值额增值额////扣除金额扣除金额扣除金额扣除金额�((((五五五五))))应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额====增值额增值额增值额增值额××××适用税率适用税率适用税率适用税率----扣除金额扣除金额扣除金额扣除金额××××速算速算速算速算扣除率扣除率扣除率扣除率�例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。�【答案】�(1)实现收入总额：1600万元�(2)扣除项目金额:①支付地价款：100万元；②支付开发成本：300万元③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元)④扣除的税金：600×5%×(1+7%+3%)=88(万元)⑤加计扣除费用：100+300)×20%=80(万元)⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)�(3)确定增值额：1600-608=992(万元)�(4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%�(5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=404.8(万元)�五、税额计算�转让旧房转让旧房转让旧房转让旧房�(一)收入总额�(二)扣除金额�1.地价款+相关费用�2.评估价=重置成本×成新度折扣率�3.转让环节的税金�六、税收优惠�1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%—免税，未分别核算的不享受优惠。�2.国家征用收回的房地产—免税�3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产—免税七、征收管理�1.纳税地点—座落地�2.纳税期限—转让合同签订后7天内