第八章土地增值税

第八章土地增值税•土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。第一节土地增值税征税范围与纳税人一、土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。★征税范围的界定土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准：1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。第一个标准——所转让土地的使用权是否为国有注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义。2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。第二个标准——房地产权属是否发生转让例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。第三个标准——房地产权属是否为有偿转让在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。总结•1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）•2、是否是转让使用权（不包含出让、出租）•3、是否取得收入（不包含继承、捐赠）•注意:要取得收入，房地产权属发生变更，但权属人并没有取得收入，不征收土地增值税若干具体情况是否属于土地增值税征税范围1、出售征税。具体包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠与继承不征税（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠与征税。3、出租不征税（无权属转移）4、房地产抵押抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税。☆对若干具体情况的判定对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：若干具体情况是否属于土地增值税征税范围5、房地产交换单位之间换房征税；个人之间互换自住房免征税。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征收；投资联营企业房地产再转让，征税。7、合作建房建成后自用，暂免征税；建成后转让，征税。8、企业兼并转让房地产暂免征税。9、代建房不征税（无权属转移）10、房地产重新评估不征税（无收入）•【例】•根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（）。•A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业•B.企业以房地产进行交换的•C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业•D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的•答案：AC•【例】•下列各项中，应征收土地增值税的是（）。•A.赠予社会公益事业的房地产•B.个人之间互换自有居住用房地产•C.抵押期满权属转让给债权人的房地产•D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产•答案：C二、土地增值税纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超过50％～100％（含100％）40％5％3超过100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％第二节税率【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为（）。A.30％B.40％C.50％D.60％答案：A解析：增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，适用第一级税率，即30％。第三节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定货币收入实物收入：需要估价其他收入：如无形资产价值（估价）二、扣除项目的确定取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费土地征用费耕地占用税劳动力安置费地上地下附着物补偿净支出安置动迁用房支出前期工程费建筑安装工程费基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施支出公共配套设施费开发间接费用房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、契税、印花税（已列管理费用的不重复扣）其他扣除项目：从事房地产开发的，按“支付的地价款+开发成本”的20%加计扣除旧房及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度其中：取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；具体有以下三种形式：（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。因财务费用导致整个房地产开发费用的扣除变化：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。即：允许扣除的全部房地产开发费用=利息+（土地价款+房地产开发成本）×5%（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除即：允许扣除的全部房地产开发费用=（土地价款+房地产开发成本）×10%•转让旧房及建筑物（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票所载金额-（转让年度-购买年度）×5%/年“每年”指：发票所载日期-售房发票开具之日止，每满12个月计“1年”；超过1年，剩余时间未满12个月但超过6个月，视为1年（2）既没评估价格，又不能提供购房发票的：实行核定征收一、计税依据：第四节应纳税额的计算土地增值额的确定1、计算：土地增值额=应税收入-扣除项目金额2、按评估价格计税具有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的税务机关根据评估价格确定“转让房地产收入”（2）提供扣除项目金额不实的税务机关根据评估价格确定“扣除项目金额”（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的税务机关参照房地产评估价格确定“转让房地产的收入”转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金5、财政部规定的其它扣除项目存量房地产转让1、房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3、转让环节缴纳的税金【例】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。答案：×解析：转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价格、地价款及相关费用、转让环节税金。二、计税方法•分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：•应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率）•速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。•应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率（一）计算过程1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额3、计算增值额占扣除项目金额的比重增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％4、依据增值率确定适用税率。5、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数转让项目扣除项目转让土地使用权（1）取得土地使用权时支付的地价款（2）按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金房地产开发房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）（5）加计20％的扣除非房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让旧房及建筑物（1）房屋及建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金计算案例【例1】转让土地使用权应纳税额的计算A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。（1）确定转让房地产的收入为2000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额＝1600＋12＝1612（万元）②与转让房地产有关的税金＝（2000－1600）×5％×（1＋7％＋3％）＝22（万元）销售发生的印花税=2000׉=1万元③扣除项目金额合计＝1612＋22+1＝1635（万元）注意：因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20％的扣除。（3）转让房地产的增值额＝2000－1635＝365（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率＝365÷1635×100％≈22.4％因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额＝365×30％－0＝109.5（万元）解析：为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为，税法规定，纳税人取得土地使用权后，未进行任何开发与投入即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。【例2】房地产开发应纳税额的计算某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10％。要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。（1）确定转让房地产的收入为8000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为800万元。②房地产的开发成本为2200万元。③房地产开发费用＝（800＋2200）×10％＝300（万元）④与转让房地产有关的税金＝8000×5％×（1＋7％＋3％）＝440（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除＝（800＋2200）×20％＝600（万元）⑥扣除项目金额合计＝800＋2200＋300＋440＋600＝4340（万元）（3）转让房地产的增值额＝