第十四章 土地增值税

第十四章土地增值税一、土地增值税的概念与特点：P2861、概念：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2、主要法律法规：《土地增值税暂行条例》1994年1月1日起施行3、特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（2）实行按次征收；（3）实行超率累进税率；第十四章土地增值税二、土地增值税的征税范围：P2881、征税范围：（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。理解注意点：①要有增值额；②集体土地转让不在征税范围内；③只对有偿转让的房地产征税，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。具体征税范围的判定：P288第十四章土地增值税三、土地增值税的纳税人：在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。四、土地增值税的税率：P290实行30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率五、土地增值税的优惠：P290第十四章土地增值税（1999年起个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。）2008年11月1日起，个人转让自有住房暂免征收土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。第十四章土地增值税六、土地增值税的计税依据：P290——土地增值额土地增值额=转让收入－规定的扣除项目金额（一）转让收入：全部价款及有关经济利益。（二）规定的扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额：2、房地产开发成本：指房地产开发项目实际发生的成本，具体包括6项：P291第十四章土地增值税六、土地增值税的计税依据：（二）规定的扣除项目：3、房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的三项期间费用。注意：费用不一定可以全部扣除，具体见P2924、旧房及建筑物的评估价格：指已使用的房屋及建筑物在出售时，按重置价乘以成新度折扣后的价格。5、与转让房地产有关的税金：指转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加。第十四章土地增值税六、土地增值税的计税依据：（二）规定的扣除项目：6、财政部规定的其他项目：对从事房地产开发的纳税人可加计扣除。加计扣除金额=（支付的地价款+房地产开发成本）×20%七、土地增值税的计算：应纳税额=土地增值额×适用税率－核定的扣除项目金额×速算扣除率例题：P295第十四章土地增值税七、土地增值税的计算：计算步骤：P295例题课堂练习：天乐房地产开发公司地处市区，2006年度开发一栋写字楼对外出售，取得销售收入1000万元（营业税税率5%、城市维护建设税税率7%和教育费附加附加率为3%），为该楼支付的地价款为100万元，写字楼的开发成本为200万元，当地政府规定房地产开发费用的扣除标准10%。要求：计算天乐公司应缴纳的土地增值税额。土地增值税的计算1、转让收入=1000万元2、扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额为100万元；（2）房地产的开发成本为200万元；（3）与转让房地产有关的费用为：（100+200）×10%=30（万元）（4）与转让房地产有关的税金为：1000×5%×（1+7%+3%）=55（万元）（5）从事房地产开发的加计扣除为：（100+200）×20%=60（万元）土地增值税的计算（6）扣除项目金额合计为：100+200+30+55+60=445（万元）3、转让房地产的增值额为：1000－445=555（万元）4、增值额与扣除项目金额的比例为：555÷445=124.7%5、应纳土地增值税额为：555×50%－445×15%=210.75（万元）第十四章土地增值税八、土地增值税的征管:P300纳税人应当自转让房地产合同签定之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。（房地产开发企业一般为预缴方式）九、土地增值税的账务处理：1、会计账户设置“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科。（预交土地增值税的企业，“应交税费—应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。）第十四章土地增值税九、土地增值税的账务处理：2、基本会计处理：企业转让土地使用权应交的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应交的土地增值税，贷记“应交税费——应交土地增值税”，同时冲销土地使用权的账面价值，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”等科目。