任务31现金流量分析

2019/9/291《房地产开发经营与管理》项目3房地产投资分析主讲人：王玲房地产开发经营与管理2019/9/292项目3房地产投资分析一现金流量分析二资金时间价值与资金等效值三房地产财务可行性分析2019/9/293任务3.1现金流量分析房地产开发经营与管理2019/9/294案例引入某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。房地产开发经营与管理2019/9/295案例引入年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用60200房地产开发经营与管理2019/9/296一、现金流量的含义--现金流量指某一系统在一定时期内流入该系统和流出该系统的现金量。--现金流量是现金流入、现金流出和净现金量的统称现金流入现金流出净现金量房地产开发经营与管理2019/9/297现金流（CashFlow）现金流入（CashInFlow）：销售收入、租金收入等现金流出（CashOutFlow）：（1）开发投资：土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税金等（2）置业投资：买入时的投资（买房款、税金、装修费用等）、经营费用（管理费用、水电、维修费用、税等）、还贷本息。注意：现金流发生的时点一、现金流量的含义房地产开发经营与管理2019/9/298拓展练习1、房地产投资分析的目的，是为了（）。A．可行性研究的需要B．获得好的技术方案的经济效果C．对技术方案花费最小的投资D．尽可能降低投资成本B房地产开发经营与管理2019/9/299二、现金流量图（1）现金流量图的时间坐标012345678910现金流量图是表示项目在整个寿命期内各时期点的现金流入和现金流出状况的一种图示。0点表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻1点表示第1个计息周期的期末，第2个计息周期的开始房地产开发经营与管理2019/9/2910（2）纵向垂直线：资金流动数量和方向方向：资金流出流入长度：资金流量多少时间（年）3000元1000元1500元1234560二、现金流量图房地产开发经营与管理2019/9/2911（3）现金流量图的立足点0123i=6%1191.02借款人观点1000123i=6%1191.02贷款人观点10000二、现金流量图立脚点不同，画法正好相反房地产开发经营与管理（4）项目整个寿命期的现金流量图以新建项目为例，可根据各阶段现金流量的特点，把一个项目分为四个区间：建设期、投产期、稳产期和回收处理期。二、现金流量图房地产开发经营与管理2019/9/2913横轴：时间轴方向：向右分割：等分若干间隔，每一间隔代表一个时间单位（年）坐标点：时点，该年的年末和下一年的年初二、现金流量图房地产开发经营与管理2019/9/2914现金流量的大小（资金数额）方向（资金流入还是流出）作用点（资金的发生时点）正确绘制现金流量图的三要素房地产开发经营与管理2019/9/2915拓展练习1、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A．资金运动的时间始点B．日历年度的年初C．某一基准时刻D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点ACE房地产开发经营与管理2019/9/2916拓展练习2、现有一项房地产投资活动，第1年年初投入资金400万元，第1-3年的收入稳定在200万元，第4年的收入为300万元。（假定收入发生在期末，投资行为发生在期初）试画出该投资行为的现金流量图。房地产开发经营与管理2019/9/2917300400时间(刻度)2002002001现金流入现金流出0234拓展练习房地产开发经营与管理2019/9/2918房地产投资中常见的几种现金流量类型：开发后出售房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量置业投资项目的现金流量三、房地产投资活动中的现金流量房地产开发经营与管理2019/9/2919案例引入某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。房地产开发经营与管理2019/9/2920案例引入年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用60200房地产开发经营与管理2019/9/2921三、房地产投资活动中的现金流量（一）开发—销售模式现金流量图房地产开发经营与管理2019/9/2922有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000m2，土地总价款1500万元。建筑容积率为2.0，建设期为两年，建筑费为3000元/m2，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该商品住宅建成1年后立即出售，预计售价为9000元/m2，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，试画出该项目的现金流量图。（假设该项目无贷款）案例引入房地产开发经营与管理2019/9/2923（1）计算楼价楼价＝2000×2×9000＝3600（万元）（2）计算建筑费用和专业费用建筑费用＝3000×2000×2＝1200（万元）专业费用＝建筑费用×10％＝1200×10％＝120（万元）（3）计算销售费用和税费销售费用＝3600×2.5％＝90（万元）销售税费＝3600×6.5％＝234（万元）案例解析房地产开发经营与管理2019/9/2924案例解析年份0123现金流入3600现金流出1500660660324净现金流量-1500-660-6603276房地产开发经营与管理2019/9/2925三、房地产投资活动中的现金流量（二）开发—持有出租—出售模式房地产开发经营与管理2019/9/2926三、房地产投资活动中的现金流量（三）购买—持有出租—出售模式房地产开发经营与管理2019/9/2927案例引入某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。房地产开发经营与管理2019/9/2928案例引入年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用60200房地产开发经营与管理2019/9/2929案例解析年份01234t1819现金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*（1+12%）151600+100*（1+12%）16现金流出751253008020*（1+12%）20*（1+12%）t-320*（1+12%）15150+200+20*（1+12%）16净现金流量-75-125-3002080*（1+12%）80*（1+12%）t-380*（1+12%）151250+80*（1+12%）161、求出净现金流量房地产开发经营与管理2019/9/2930案例解析2、画出净现金流量图7530012501234t80*（1+12%）t-3012520房地产开发经营与管理2019/9/2931三、房地产投资活动中的现金流量（四）购买—更新改造—出售模式房地产开发经营与管理2019/9/2932三、房地产投资活动中的现金流量（五）购买—更新改造—出租—出售模式房地产开发经营与管理2019/9/2933下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有出租—出售B．购买—更新改造—出售C．购买—更新改造—出租—出售D．开发—销售E．开发—持有出租—出售答案：DE拓展练习房地产开发经营与管理2019/9/2934画出现金流量图某投资者拟用三年时间，以600万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前两年的付款比例分别为20%、30%，余下的在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年即出租，当年的毛租金为80万元，经营成本为20万元，并预计在此后的8年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为10%，折现率为15%。出租8年后，该投资者把该楼转售给别人，获得了1200万元的收入。该项目在整个经营期间的收支情况如表，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末。拓展练习房地产开发经营与管理2019/9/2935年份19992000200120022003200420052006200720082009装修支出203050转售成本150转售收入1200拓展练习