21第二章资产评估方法

资产评估第二章资产评估的基本方法第一节成本法第二节收益法第三节市场法第四节清算价格法第五节资产评估方法的比较和选择资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节成本法一、基本思路成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本反映的是评估日期的市场物价水平；原始成本反映的是当初购建资产时的物价水平。二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。资产的价值取决于资产的成本四、理论依据（一）资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。（二）资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格外，还有：1、实体性贬值由于磨损及自然力的作用导致的资产的物理性能下降而引起的资产的价值损失。（物理损耗或有形损耗）2、资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步（包括新工艺、新材料和新技术的采用等）引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（功能性损耗）3、资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化（包括政治因素、宏观政策因素等）引致资产价值的下降。（经济性损耗）（一）被评估资产处于继续使用状态（二）应当具备可利用的历史成本资料（三）形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本重置成本评估方法七、常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本（一）重置成本的估算方法1.重置成本的分类重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。两种成本都能获得的情况下,应选用哪个成本?（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。确定该机器设备的重置成本。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法基本原理重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)或重置成本=资产帐面原值×价格指数计算公式式中,价格指数可以采用定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即：价格指数=(评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)×100％。[例]某被估资产购建于2004年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,则：被估资产重置成本＝50000×(160%/95%)×100%＝84210(元)环比价格指数可考虑按下式求得：式中：X——环比价格指数；an——第n年环比价格变动指数%1001111321naaaaX[例]被估资产账面价值为200000元，2000年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为30%，则：•被估资产重置成本=200000×（1+10%）×（1+17%）×（1+25%）×（1+25%）×（1+30%）×100%=524000（元）物价指数法与重置核算法的区别•物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了技术进步,因而可估算复原重置成本和更新重置成本。•物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。•对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）功能价值法参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。•资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设A生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系。计算公式为：参照物重置成本参照物年产量被评估资产年产量被评估资产重置成本[例]某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝4000/5000×50000＝40000(元)B规模经济效益指数法许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,也就是说,资产生产能力和成本之间只成同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关系可用下列公式表示：重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×X是一个经验数据，称为规模效益指数。规模经济效益指数法:推导可得：x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本(4)统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产历史成本×为了简化评估业务,节省评估时间,还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本,这种方法运用的步骤是：第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别,如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；R’为某类抽样资产的重置成本；R为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为：被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K某类资产账面历史成本可从会计记录取得。RRK[例]评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=30÷20=1.5该类通用设备重置成本＝500×1.5=750(万元)（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。（1）观测法观测法,也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并进行综合分析,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率,进而估测资产的实体性贬值的方法。使用年限法数学式表达为：实际已使用年限总使用年限预计残值重置成本资产的实体性贬值式中：①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中,通常只考虑数额较大的残值,如残值数额较小可以忽略不计。②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率由于资产在使用中负荷程度的影响,必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产