华澳长盈41号沙家浜海泉湾集合资金信托计划(详介)

华澳•沙家浜海泉湾集合资金信托计划2013年8月目录1信托项目概述2交易对手介绍3担保措施分析4还款来源分析5风控措施分析6项目总体评价PAGE2信托项目概述1常熟沙家浜旅游业分析沙家浜利用得天独厚的革命传统和具有丰富旅游资源的优势，大力发展旅游业，现已初步形成集芦苇荡、度假村、教育馆、崇福寺和阳澄湖大闸蟹交易市场为一体的旅游体系2012年常熟旅游业收入达到300亿元，比2011年增长20%，全年接待旅客人数同比增长8%截至2013年一季度，常熟景区接待游客371.32万人次，同比2012年一季度的336.04万人次增长了10.05%加快5A级旅游景区的创建和扩大商务、会务等高端旅游市场份额作为工作重点，并争取把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业常熟现有5星级酒店6家，全部坐落于常熟市内以沙家浜风景区为中心方圆150公里范围之内，仅有6家酒店，包括一家拥有160个房间的4星级、一家拥有106个房间3星级和4家无评级酒店关于港中旅沙家浜海泉湾项目与中国著名红色旅游景区沙家浜景区毗邻，周边有苏嘉杭、沪宁、锡太、沿江、沿海等高速公路，与上海仅有1小时车程，与苏州、无锡、常州、南通仅需30分钟车程项目总投资约12亿元人民币，是以沙家浜温泉为依托，集养生、休闲、度假、特色餐饮、会议展览、星级酒店为一体的综合性旅游项目。沙家浜海泉湾项目共分三期，分别为港中旅（沙家浜）海泉湾温泉度假中心、沙家浜国际会议中心大酒店和商业组团、梦幻亚马逊项目项目包括：一期88个酒店客房、6个VIP会所以及75个功能泡池，二期380间五星级酒店房间、18套共85栋商业组团别墅以及上千平米多功能会议厅目前一期项目已于2012年底进入运营阶段，二期项目也已经主体完工，进行装修后便可交付运营该项目被苏州市旅游局列入苏州市旅游建设重点考核的项目，同时被常熟旅游局列为星级工程重点对象沙家浜海泉湾二期批复情况常熟市发展和改革委员会于2008年3月25日出具的编号为常发改核[2008]24核的《关于常熟市2007B-G033地块新建商业用房（二期）项目的核准决定》《国有土地使用证》（常国用（2007）第001831号、常国用（2009）第09238号）《建设用地规划许可证》（地字第320581200800014号）《建设工程规划许可证》（320581201100096号）《建设工程施工许可证》（320581201109240101号、320581201109240201号）PAGE6信托概述信托项目名称华澳•沙家浜海泉湾集合资金信托计划项目类别集合资金信托计划融资方江苏沙家浜置业有限公司信托单位类别规模（￥万元）存续期限A类信托单位2,500024个月可提前一年还款资金用途沙家浜海泉湾项目二期酒店装修担保或风险管控措施土地及在建工程抵押担保；温泉水采矿权抵押；置业公司和国际会议中心各51%股权质押；抵押品置换实现资金沉淀；常熟沙家浜国际会议中心连带责任担保并共同承担还款义务；实际控制人仇月明连带责任担保；资金用途审批项目优势及策略概述沙家浜海泉湾项目定位准确、未来现金流和利润水平都较为稳定直观，融资方还款能力较强，还款渠道多样，且企业还款意愿良好项目抵押物为二期90%已完工的在建工程以及温泉采矿权，抵押率为40%，抵押物优质、变现能力较好，同时关联企业提供连带责任保证并共同承担还款义务，实际控制人提供连带责任保证项目交易结构简单、风险可供PAGE8项目优势及投资理由信托要素信托的成立本信托规模25000万元，为集合资金信托计划，募集资金向江苏沙家浜置业有限公司发放借款，款项将用于沙家浜海泉湾二期酒店的装修信托期限本信托项目期限为24个月，融资方可提前一年还款信托利益分配本项目每年向投资者分配利息，信托项目到期日分配本金信托资金的退出江苏沙家浜置业有限公司到期偿还信托贷款本息，常熟沙家浜国际会议中心有限公司共同承担还款义务PAGE9交易结构PAGE10合格投资者沙家浜海泉湾集合资金信托计划江苏沙家浜置业有限公司华澳国际信托有限公司2.5亿元现金认购信托贷款设立信托计划管理、处分、运用信托财产增信措施1、第二期酒店及土地抵押2、第二期商业组团抵押3、采矿权质押4、置业公司和会议中心各51%股权质押5、实际控制人连带责任担保6、常熟沙家浜国际会议中心有限公司连带保证沙家浜海泉湾二期酒店装修制定投向交易对手介绍2江苏沙家浜置业有限公司基本情况公司名称江苏沙家浜置业有限公司企业类型私营企业注册地址常熟市阜湖路49号成立日期2007年8月13日法定代表人仇月明营业执照号码320581000107969注册资本3186万元实收资本3186万元组织机构代码66578644X贷款卡号码主要经营范围房地产开发经营，物业管理，项目咨询，建筑工程装饰设计、施工。股权结构股东名称出资金额股权比例仇月明1624.86万元51赵宗明637.2万元20何航滨637.2万元20陈士松286.74万元9合计3186万元100%PAGE12经营方式江苏沙家浜置业有限公司是专门为建设沙家浜海泉湾项目而成立的房地产公司公司主要负责前期温泉的开采、一二期酒店的建设等已建完的一期工程以零租金的方式交付给常熟沙家浜国际会议中心有限公司进行经营公司在建的二期酒店和商业组团项目预计将采用同样方式由会议中心经营PAGE13经营状况由于一期项目全部被以零租金的方式租给常熟沙家浜国际会议中心有限公司进行经营，二期酒店的商业配套项目尚处在建过程中，因此沙家浜置业公司尚无收入来源虽然二期商业组团预计为自持物业，但也不排除采用售出反租等形式实现一定收入，公司潜在的盈利即为二期商业配套中85套别墅的潜在销售收入置业公司经营情况分析置业公司财务基本状况项目2010201120122013年6月流动资产合计65,619,33091,373,987155,056,164235,649,494资产总计242,778,828293,840,300415,234,340496,493,888流动负债合计2,805,38181,786,548135,668,899235,329,693长期负债合计85,500,00061,500,00017,200,000-负债合计88,305,381143,286,548152,868,899235,329,693所有者权益合计154,473,447150,553,752262,365,442261,164,195主营业务收入----净利润-4,529,383-3,919,695-8,188,310-1,201,247负债率36.37%48.76%36.82%47.40%PAGE14资产负债结构分析截至2013年6月底，总负债为23533万元占总资产47%，均为流动性负债应付账款6179万元占总负债的26%，主要是二期项目进行开发和水电消防等过程中对相关供应商和承包商产生的费用，累计74笔其他应付账款17308万元占总负债的74%主要是由股东借款构成。公司所有借款均已还清PAGE15盈利能力分析置业公司在项目建成后无偿租赁给运营主体沙家浜国际会有中心有限公司进行具体运营，因此置业公司并无任何盈利二期的18套共85栋商业组团别墅的潜在变现能力决定了置业公司的盈利能力参考周边1.5万元的住宅价格及2.1万元的别墅价格，加之独立电梯及温泉入户等配置，预计该别墅价格在1.7万元左右，扣除成本，预计盈利近5亿元置业公司财务状况分析常熟沙家浜国际会议中心有限公司基本情况公司名称常熟沙家浜国际会议中心有限公司企业类型私营企业注册地址常熟市沙家浜镇红石村成立日期2009年9月22日法定代表人仇月明营业执照号码320581000205098注册资本3000万元实收资本3000万元组织机构代码69454805-3贷款卡号码主要经营范围餐饮服务（许可）、会议、会展策划服务（一般）股权结构股东名称出资金额股权比例仇月明1530万元51赵宗明600万元20何航滨600万元20陈士松270万元9合计3000万元100%PAGE16经营方式常熟沙家浜国际会议中心有限公司是专门为运营海泉湾项目而成立的公司公司主要负责项目建设完工后具体的运营公司以零租金获得已建成的一期工程使用权，并有港中旅作为品牌支持公司在建的二期酒店和商业组团项目预计将采用同样方式由会议中心经营PAGE17经营状况一期项目已于2012年底投入试运营，并于当年实现净利润2013年截至6月底，一期项目累计实现收入2455万元，实现毛利率82.3%，净利率为16.5%2013年前6个月每两月平均入住率分别为29.28%、39.46%和54.73%温泉、客房、餐饮分别占收入45%、25%和30%，毛利率96%、88%和58%会议公司经营情况分析会议公司财务基本状况项目2010201120122013年6月流动资产合计22,763,8841,482,65552,349,68685,306,952资产总计30,287,22535,220,028114,543,796217,740,866流动负债合计483,4556,022,1704,422,803103,574,691长期负债合计--80,000,00080,000,000负债合计483,4556,022,17084,422,803183,574,691所有者权益合计29,803,77129,197,85830,120,99434,166,175主营业务收入483,4556,022,17084,422,803183,574,691净利润-164,124-605,913923,1364,045,181负债率1.60%17.10%73.70%84.31%PAGE18资产负债结构分析会议公司的负债率为84%，处于较高的水平，主要是由于公司本身不具备任何土地或房产类固定资产，且处于经营初期，因此相关投入较大截至2013年6月底，公司对外借款余额为17450万元，占总体负债的95%，其中短期借款9450万元，长期借款8000万元，平均借款利息为6%。如不续贷，预计2014年下半年至2015年下半年将是会议公司贷款偿还高峰期PAGE19盈利能力分析会议公司财务状况分析主要产品或服务占营业收入比重（%）毛利率（%）温泉45%96%客房25%88%餐饮30%58%总计100%82.60%重大债务分析截至2013年6月底，江苏沙家浜置业有限公司没有对外借款截至2013年6月底，常熟沙家浜国际会议中心有限公司对外借款余额17450万元，具体明细如下PAGE20贷款人贷款余额借款起止日期交通银行股份有限公司常熟分行1000万元2012/11/21-2015/9/26交通银行股份有限公司常熟分行2000万元2012/11/27-2015/9/26苏州信托有限公司5000万元2012/9/26-2014/9/25中信银行股份有限公司常熟支行800万元2013/1/25-2014/1/24中信银行股份有限公司常熟支行800万元2013/1/29-2013/7/29常熟市诚信农村小额贷款有限公司1000万元2013/2/6-2013/8/6中国建设银行股份有限公司常熟支行3000万元2013/2/6--2013/5/5宁波银行股份有限公司上海黄浦支行3850万元2013/6/14-2014/6/5或有负债分析沙家浜置业公司和沙家浜会议公司对外担保余额分别为16150万元和1200万元沙家浜会议公司的1200万元已在沙家浜置业公司担保余额中得以体现，因此不进行叠加沙家浜置业公司为沙家浜会议公司所担保的12450万元已体现在沙家浜会议公司的资产负债中，因此不进行另行叠加两公司总计对外担保余额为3700万元，其中2500万元有置业公司承担，1200万元由两公司共同承担PAGE21被担保人担保合同号主债权合同号债权人担保起止日担保余额江苏沙家浜水天堂旅游有限公司2D89092013000000118909201328007501上海浦东发展银行股份有限