房地产银行信用及其管理

第三章房地产银行信用及其管理房地产信用概述房地产银行信用的受授业务本章讲授住房储蓄积数贷款房地产银行信用管理1．了解信用，房地产信用，房地产银行信用房地产银行信用的受授业务2．掌握房地产银行信用的特点住房储蓄积数贷款本章学习目的和要求内容提要一、信用与房地产信用二、房地产银行信用的特点第一节房地产信用概述一、信用与房地产信用•信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，在市场经济活动中主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其使用权在一定条件下的让渡，价值复归伴随着利息收入，即贷出价值的增值。•房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。房地产信用的主要形式有：政府信用商业信用银行信用（主要形式）消费信用民间个人信用房地产政府信用是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现。其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券。如住房建设等房地产开发类政府债券，以筹措资金支持住房等房地产的开发建设或者廉租房收购。政府从个人、企业和金融机构取得信用，形成债务，成为债务人。政府授予信用的主要形式是政府贷款，如向经济适用房工程有偿提供资金。中央政府的信用通常又被称为国家信用。•房地产商业信用是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用。它包括企业在房地产交易中以延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。•内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。房地产商业信用的发生，应该要有证明债权债务关系的凭据，房地产商业信用发展的方向应该是房地产商业信用票据化。•房地产银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。银银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面，以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。•房地产消费信用是指房地产最终消费时消费者获得的信用。房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。由房地产开发经营企业向消费者以赊销方式提供的信用称为房地产商业消费信用；由银行向消费者以一定期限的消费性贷款方式提供的信用是房地产银行消费信用。房地产消费信用主要有个人购房分期付款和个人购、建房贷款两种形式。•房地产消费信用的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以推销房产，银行可以增加资产的收益。房地产产消费信用的结果是促进了房地产消费，繁荣了房地产市场。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适当地刺激消费，而是在于吸收社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。•房地产民间个人信用是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。随着住房商品化政策的实施，个人投资各类房产的行为增多，个人拥有房产越来越多，个人之间的房产交易也相应地增多。在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用，如个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款、个人之间房屋租赁中的预付款等。二、房地产银行信用的特点•（一）银行信用与商业信用比较：•1．银行信用能动员全社会的闲置资金，把它们集中起来，而不是某个企业的商品（包括房地产企业的房产等）。•2.银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品（包括房地产商品）流转方向的限制。•3．银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。（二）房地产银行信用与其他信用的比较•1．房地产银行信用具有专门性。银行信用服务于房地产领域，银行通过吸收存款等形式集中房地产领域的闲散资金，并通过发放房地产开发经营企业经营贷款和居民与单位住房消费贷款等来有效安排所筹资金。•2．房地产银行信用具有长期性。由于房地产生产投资大、生产期限长，而一般消费期限更长，特别在推行房地产消费贷款的情况下，房地产银行信用的长期性更明显。如国内目前的购买商品住房抵押贷款期限可长达30年，•3．房地产银行信用的授予较多地多地采用抵押方式4．房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。•由于住房问题是许多国家政府关心的问题，为了更好地为住房建设服务，需要建建立能迅速归集住房资金，并有效监督使用的专业房地产信用机构，以便集中管理资金、更好地实施政府的住房政策。•目前，世界上不少国家都已有专业房地产信用机构，如美国的专业储蓄贷款协会＼日本的住房金融公库等。我国过去曾经有烟台、蚌埠两家专业住房储蓄银行，尽管现在已经改制成商业银行，但是随着住房制度改革和金融体制改革的深化，我国在金融机构创新上已经有了新的突破，中德住房储蓄银行于2004年2月15日正式开业，标志着我国专业住房信用机构开始有了新的发展。（42页）第二节房地产银行信用的受授业务内容提要一、房地产银行受信业务的意义和内容二、房地产银行授信业务的意义和内容一、房地产银行受信业务的意义和内容•（一）房地产银行受信业务的意义•受信业务主要是银行的负债形成业务，银行通过受信业务来筹集资金，这是银行日常经营的基础。各项负债最终以存款形式表现出来。一、房地产银行受信业务的意义和内容•（一）房地产银行受信业务的意义•1.有利于筹集房地产贷款资金•房地产贷款业务的规模受多种因素制约，但就房地产银行内部来说，房地产贷款资金来源状况（包括资金来源的数量、期限等）对房地产贷款业务有很大的制约。房地产银行广泛利用各种受信手段开辟多条渠道筹集房地产资金，为房地产贷款业务的发展提供资金保障。一、房地产银行受信业务的意义和内容•（一）房地产银行受信业务的意义•2.有利于把部分消费基金引向住房建设，改善居民消费结构•一段时间以来，我国居民消费主要集中在吃、穿、用上，居住条件指望由国家包下来，因此消费结构过于倾斜。随着住房制度的改革与深化，通过引人银行受信机制，有利于引导和分流居民：的消费，把部分消费基金用于住房建设，改善居民消费结构，提高居民的住房水平。一、房地产银行受信业务的意义和内容•（一）房地产银行受信业务的意义•3．有利于房地产金融结算业务的开展•受信业务形成的各项存款是办理房地产金融结算业务的前提。结算是货币的收付行为，收入货币的单位要把资金存人银行，支付货币的单位要有存款，办理货币结算与办理存款受信业务是联系在一起的，开展存款受信业务有利于房地产金融结算业务的开展。1.房地产银行存款形式的受信业务•按存款来源分类：•①企业存款•②储蓄存款•③其他存款•按受信期限分类•①活期存款•②定期存款•③定活两便存款•按存款性质分类•①政策性存款•②商业性存款•按存款受信人分类：企业存款，储蓄存款，其他存款。①企业存款•房地产银行的企业存款主要有以下两种。•企业住房建设存款。企业拥有的准备用于住房建设的暂时闲置资金，包括用于住房建设、维修、房租补贴的资金，出售新建住房和旧住房出售回收的资金，以及企业其他已提取尚需专用的住房建设资金，这些资金存人房地产银行就构成了企业住房建设存款。•房地产开发经营企业存款。房地产开发经营企业包括各类超城市综合开发公司，对外承包工程公司和房地产买卖、租赁、物业管理等经营公司。这些房地产开发经营企业拥有的货币资金存人房地产银行的部分构成了房地产开发经营企业存款。在房地产开发经营企业存款中还包括这些企业发行票、债券等有价证券所筹集的资金存款等。②储蓄存款•储蓄存款，简称储蓄，是指人民群众把结余的或待用的货币存人到银行中去的一种信用行为。房地产银行的住房储蓄是居民存人的准备用于购买、建造和维修住房的一种专门性储蓄，具有专用性、积累性、稳定性和存贷结合、期限较长的特点。房地产银行的储蓄存款主要有以下几种。②储蓄存款•A．住房有奖储蓄•住房有奖储蓄是将储蓄存款应得到利息的一部分或全部作为住房奖品或其他奖品与奖金的形式支付给中奖储户的一种住房储蓄。这种储蓄有利于激发人民群众储蓄的兴趣，使得房地产银行能在较短的时间内吸收较多的社会闲置资金，支援住房开发建设。这种住房有奖储蓄能迎合一部分群众的心理，颇受欢迎。•常见的住房有奖储蓄的形式主要有：定期定额住房有奖储蓄、定期定额住房有奖有息储蓄、零存整取集体户住房有奖有息储蓄等。住房有奖储蓄的推行往往要有比较高的利率水平相配合，以便使利息总额与作为奖品的住房价格相适应，以提高住房有奖储蓄的吸引力。②储蓄存款•B．存贷结合的住房储蓄•‘存贷结合的住房储蓄，又称住房储蓄贷款，是一种支持居民购买、建造住房，推进住房商品化的储蓄贷款。对于具有购买、建造住房的合同、协议或其他证明文件，在房地产银行存有规定额度的住房储蓄存款并有偿还借款能力的存款人，通常为当地居民，在用本人房产、有价证券等作担保的情况下，可以向房地产银行申请住房储蓄贷款。住房储蓄贷款的形式主要有：•零存整取和整存整取。•零存整借和整存整借。②储蓄存款•C．政策性住房基金储蓄•政策性住房基金储蓄是顺应住房制度改革，归集住房建设资簧金，实现住房自有化而设立的一个带有强制性的政策性储蓄品种。此储蓄收储时采取强制性，如按职工工资收入的一定比例收储，或按职工获配住房建筑面积的定比例收储。此储蓄的仗川方向有明确规定，如规定只能用于个人与亲属购建自用住房、私房翻建与大修，或者规定要存满一定期限才能支用等。政策性住房基金储蓄具体形式有住房公积金储蓄和公房储蓄等。③其他存款•其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄存款性质的存款。这些存款主要有：•①土地开发基金存款•指土地管理部门向土地使用与开发者按一定标准收取的土地使用费和土地开发费后的存款•②政府住房建设债券•指政府发行住房建设债券筹得的资金存入房地产银行所形成的存款③其他存款•其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄存款性质的存款。这些存款主要有：•③房地产抵押债券存款。房地产抵押债券存款是指房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款，这是我国房地产银行今后调节资产负债状况、调剂头寸的一个发展方向③其他存款•其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄存款性质的存款。这些存款主要有：•④住房合作社存款。住房合作社是群众性互助协作建房组织，它的建房资金来源是由社员入股储蓄资金和社员所在单位、社区的一定资助资金构成。这些资金由住房合作社集中，并将货币资金存人银行，这就构成了住房合作社存款。③其他存款•其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄存款性质的存款。这些存款主要有：•⑤住房建设基金奖券存款。这是由政府有关部门批准设立的商品住房基金会，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券。筹集住房建设资金后，由商品住房基金会将所募集的资金存入房地产银行而形成的住房建设基金奖券存款。此做法是我们在住房制度改革深化中可以考虑有条件地恢复和发展的一项有益做法。募捐实得资金可以作为低息或无息资金支持安居工程的开发，帮助低收入家庭实现住房自有化。•按存款受信期限分类，分为活期存款、定期存款和定活两便存款。房地产银行存款按存款性质可以分为政策性存款和商业性存款。①政策性存款政策性存款是指按照某种特定政策、法规归集的存款。②商业性存款商业性存款是指房地产银行自主运用信用手段归集的除政策性存款以外的所有存款。2.房地产银行借款形式的受信业务•房地产银行受信业务除了上述存款形式表现出来的负债外，还包括其他负债受信。房地产银行通过其他负债受信，可帮助其实现流动性和盈利性要求，避免或减少由于出售资产而发生损失，有利于扩大经营规模。在存款利率、种类难以正常吸引客户存款时，其他负债的主动性特点可以弥补资金来源不足，保证房地产银行的正常运作。2.房地产银行借款形式的受信业务•(1)向中国人民银行借款•(2)同业借款•(3)发行金融债券•(4)证券回购•(5)国际金融市场借款（