大连友谊公司募集资金使用可行性研究报告

大连友谊（集团）股份有限公司1··本次募集资金使用的可行性研究报告大连友谊（集团）股份有限公司二00七年十二月大连友谊（集团）股份有限公司2大连友谊（集团）股份有限公司（简称“大连友谊”）是在深圳证券交易所挂牌交易的A股上市公司。大连友谊是一家以商业、酒店业、房地产业为主营业务的公司，为贯彻实施公司的整体发展战略，提升核心竞争能力和实现可持续发展，公司积极筹备再融资事宜，拟向不超过十家投资者非公开发行股票，筹集资金6亿元，用于收购大连桃源商城商业发展有限公司（简称“桃源商城”）100%股权项目、苏州“海尚•壹品”后续产品开发项目和偿还银行贷款及补充公司流动资金。现分别对各项目可行性论证如下：大连友谊（集团）股份有限公司3（一）收购大连桃源商城商业发展公司股权项目可行性研究报告大连友谊（集团）股份有限公司4目录1.项目背景.....................................................61.1桃源商城概况.................................................61.2收购桃源商城股权的必要性.....................................61.2.1公司战略发展的需要........................................61.2.2实施公司资源整合，降低成本和税负的需要....................71.2.3获得物业资产增值的需要....................................71.2.5公司产业互动的需要........................................92.市场分析....................................................102.1零售市场概况及趋势分析......................................102.1.1零售市场概况.............................................102.1.2零售企业发展趋势分析.....................................122.1.3零售业发展趋势分析.......................................132.2购物中心业态发展趋势........................................132.2.1我国购物中心发展概况.....................................132.2.2购物中心是未来零售发展的必然趋势.........................142.2.3购物中心物业升值前景良好.................................142.3大连零售市场概况............................................152.3.1大连概况.................................................152.3.2零售市场总量持续快速增长.................................172.3.3商业格局基本形成.........................................182.3.4消费结构变化明显.........................................202.3.5大连购物中心行业持续增长.................................202.4商圈及竞争分析.............................................213.项目SWOT分析...............................................213.1优势........................................................213.2劣势........................................................213.3机会........................................................223.4威胁........................................................223.5可行性判断..................................................224.经营发展规划................................................234.1提高经营水平................................................234.2布局适当调整...............................................234.3业态重新整合................................................234.4加大营销力度................................................235.项目投资及财务分析..........................................245.1投资估算....................................................245.2财务预测....................................................246.风险及对策..................................................296.1市场风险....................................................29大连友谊（集团）股份有限公司56.2经营风险....................................................296.3收购风险....................................................296.4管理风险....................................................296.5对策........................................................307.结论........................................................30大连友谊（集团）股份有限公司61.项目背景1.1桃源商城概况大连桃源商城商业发展有限公司（以下简称“桃源商城”）是2004年6月25日经大连市工商行政管理局登记注册成立的具有独立法人地位的有限责任公司，注册资本金24,520万元，其中辽宁省机械（集团）股份有限公司出资24,020万元，占97.96%，自然人吴国康出资500万元，占2.04%。公司资产包括大连桃源商城商业发展有限公司拥有的桃源商城1#楼的全部建筑面积和2#楼的部分建筑面积，共计42,323.68平方米。本次募资收购标的为辽宁省机械（集团）股份有限公司和吴国康持有的大连桃源商城商业发展有限公司100%的股权。桃源商城位于大连市解放路与白云街交汇处，地下一层，地上主体三层、局部五层。桃源商城建筑上分为两部分，目前，1#楼整体租赁给大连友谊（集团）股份有限公司（以下简称“大连友谊”）下属两家子公司——大连友谊购物广场（发展）有限公司（以下简称“友谊购物广场”）和大连友嘉购物有限公司（以下简称“大连友嘉”），2#楼部分对外出租，两楼相互连通，客源共享。桃源商城1#楼地下一层到地上五层，建筑面积36,236.83平方米，2#楼地下一层5,848.35平方米、地上二层126.33平方米、地上三层112.17平方米,目前该部分资产经营分布如下：1#楼-1层经营电器、儿童用品、餐饮、电游；1#楼1层经营电器、服装、化妆品、餐饮、银行；1#楼2层经营超市；1#楼3层经营超市；1#楼4层经营健身、体检；1#楼5层经营健身、娱乐、网吧、美容；2#楼-1层经营农贸市场；2#楼2层部分为办公室；2#楼3层部分为办公室。1.2收购桃源商城股权的必要性1.2.1公司战略发展的需要零售业是大连友谊的主要产业和重要利润来源，几十年来，公司一直致力于在这个领域的发展和积累，建立了一套比较完善和科学的经营管理体系，形成了较高的市场知名度和美誉度，占有了一定的市场份额，具有较强的竞争优势。大大连友谊（集团）股份有限公司7连友谊2006年的经营分布情况见表1-1。表1-1：截止2006年12月31日大连友谊经营分布项目名称营业收入营业利润占主营业务收入比例零售98845.015887.061.8酒店23385.020217.014.62房地产23105.08281.014.45其他14596.01633.09.13根据公司制定的发展战略，购物中心业态被明确作为零售业的主要发展方向之一。近年来，公司经过不断的尝试和探索，在大连、沈阳等地投资设立多家购物中心，经过几年的培育，已经呈现出良好的发展态势。收购桃源商城股权所取得的物业资产，有利于探索和发展自身拥有商业物业的购物中心业态的经营模式和赢利模式。把握住流通行业发展的黄金时期，谋求购物中心业态规模化与连锁化发展，对大连友谊具有战略意义。1.2.2实施公司资源整合，降低成本和税负的需要目前，大连友谊下属两家子公司——友谊购物广场和大连友嘉整体租赁桃源商城1#楼，两公司每年需支付约1800万元的租金，且租金每五年增长4％。这是两公司在培育期经营压力大，亏损局面难以改变的主要原因之一。本次收购完成后，桃源商城将成为大连友谊的全资子公司，友谊购物广场、大连友嘉和桃源商城将由外部合作关系转为内部协调关系，这为三家公司的资产整合及重组创造了良好的条件。在本次收购完成后，大连友谊将择机对三家子公司进行整合，从而可大幅度的降低经营成本，减少税负，提高大连友谊的整体盈利能力。1.2.3获得物业资产增值的需要本次收购桃源商城股权所取得的物业资产地理位置优越，周边住宅均价在1万元左右，解放路商圈周边楼盘的售价情况见表1-2。大连友谊（集团）股份有限公司8表1-2：解放路商圈周边楼盘售价表项目名称项目地址占地面积容积率价格区间卡纳意乡中南路与解放路围合景山而成的区域15万m²1.159000-14600元/m²锦府桃园解放路与八一路交汇处桃园街2.55万m²2.31均价10000元/m²捷山观海解放路大富彩印厂原址（42中南侧）31720m²1.5均价10000元/m²豪森茗家解放路智仁街8万m²1.499000-12000元/m²一般来说，社区商业公建价格可以达到住宅价格的1.2-1.5倍。鉴于大连友谊下属两家子公司——友谊购物广场和大连友嘉在2004年与桃源商城公司签订了20年的租赁协议，整体租赁经营桃源商城1#楼，并具有优先购买权。因此，大连友谊可以以相对较低的价格即按5973元/平米收购桃源商城股权所对应的物业资产。收购价格与该区域的商业公建价格比较，有着较大的升值潜力。这部分由物业增值带来的收益，将随着桃源商城所处商业区升级改造的完成和商圈内中高档住宅小区的陆续建成，日益显现。首先，土地作为一种不可再生资源，其稀缺性决定了其价值的不菲。而根基于土地的物业，尤其是购物中心物业，更具升值潜力。其次，商圈资源的稀缺性也对购物中心物业升值起到了推波助澜的作用。零售行业商圈形成时间长,市场进入壁垒高,对商圈依赖性强；同时,商圈一旦形成短期不会改变。零售门店一旦占据了城