第4章_房地产利率和资本化率

第五章房地产利率和资本化率学习指导重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产利率和资本化率对估价结果的影响。重要性净收益（万元）资本化率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67贴现率变化对评估结果的敏感性贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较显著。贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较不那么敏感。资本化率（capitalizationrate）的概念国外观点：贴现率和资本返还率之和。资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现金收益的现在价值，也被称作贴现率。争论焦点：资本化率是否应该包括资本返还率。56页例题国内观点:1.资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率。2.资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数。3.资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。本质1.资本化率实际上是一种资本投资的收益率。2.资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。与收益处置相匹配。3.房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。4.资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。5.资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。最低期望收益率内部收益率资本化率——与内部收益率在性质和数值上不同，不可类比（是否包含资本回收）数值上相同，但性质不同回收回报观点之一资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapturerate）和房地产利息率（interestrate）。投资者期望投入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。观点之二——作为投资1延期消费补偿2通货膨胀补偿3风险补偿4投资回收补偿资本化率的求取方法1、累加法(安全利率加风险调整值法)累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。资本化率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。资本化率的影响因素投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。累加法应用举例2、市场提取法市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。（1）在V＝的情况下，是通过r＝来求取r，即可将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。ArAVraV可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1.126%8.12%5.12%2.12%4.11%1.12%8.11Var（2）在V＝[]的情况下，可通过下式求取r。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。[]–V=01(1+r)n1-Ar1(1+r)n1-Ar3、复合投资收益率法（1）抵押贷款与自有资金的组合购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自有资金。房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数＋自有资金额×自有资金资本化率(2)土地与建筑物的组合土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。BLBBLLOVVVRVRR某宗房地产，土地价值占总价值的30％，土地资本化率为7％，建筑物资本化率为9％，试求综合资本化率。【解】ro=30％×7％＋（1－30％）×9％=8.4％1．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。3．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。升高或降低？高或低？高或低？高于或低于？报酬率房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。资本化率的求取方法1、累加法(安全利率加风险调整值法)2、市场提取法3、复合投资收益率法（1）抵押贷款与自有资金的组合（2）土地与建筑物的组合4、投资报酬率排序插入法5、实质利率法4、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，由估价人员根据其经验判断待评估房地产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而就求出了估价对象的报酬率。实质利率法台湾的林英彦教授提出的，其计算公式为：实质利率=一年期定期存款利率÷物价指数资本化率的分类净经营收益综合资本化率自有资金收益自有资金资本化率抵押贷款收益抵押贷款资本化率土地收益土地资本化率建筑物收益建筑物资本化率出（承）租人收益出（承）租人资本化率房地产利率的内涵和本质房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区位、环境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的“个体”指标数据。房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的平均化的资本和收益之间关系的“群体”指标。房地产利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平均化的收益能力，是平均化的代表性指标。德国关于房地产利率的观点和求取方法德国估价界专家学者认为房地产利率是用房地产交易价值计算房地产利息的市场平均化的利息率。房地产利率是采用收益法的基本原理，针对不同的土地或者房地产类型，在考虑到剩余使用年限之后，从适当的房地产交易价格及其相对应的净收益推导计算出来的。德国关于房地产利率的观点和求取方法房地产利率具有如下作用：房地产利率在采用收益法评估房地产时起着市场调节作用。房地产利率对收益法评估模型固有的缺点和模型的一般化处理起着修正作用。房地产利率对房地产投资的收益效果起着指示器的作用。在德国，估价师应用的测算房地产利率的基本公式是：房地产利率=净收益/交易价格推导房地产利率必须选择合适的房地产交易价格，选择用于推导房地产利率的房地产交易价格需要遵守如下原则：1.交易价格必须隶属于“同种类型建筑和使用”的房地产组团或样本；2.交易价格以及收益关系不能受到非正常或个别因素影响；3.交易价格必须具有现时性，针对的是同一个价格基准日；4.除了已知上述的房地产交易价格外，还必须知道土地、净收益和建筑物的剩余使用年限等信息；5.被用来推导房地产利率的交易价格所对应的房地产规模大小必须与其用途相符；6.房地产不仅在建筑上应该一致，在使用上也应该相同。牛顿迭代计算求解房地产利率在初始资金K0、最终资金Kn和期限n已知的条件下求取利率，计算公式如下：【例4-6】、【例4-7】)1()1(201iniKKnn)()('1kkkkififii可比实例净收益a（元/年）价格（元）V资本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8%32.75%8.7%1.7%9.6%5.7%1.7在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表(假设交易价格为无限年期)。计算待估房地产资本化率购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为()。A．6.0%B．6.9%C．8.8%D．9.0%B某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该不动产的收益价格为（）。A．368万元B．552万元C．561万元D．920万元某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A417B500C460D450CB土地价值=（50-20012%）÷10%=260万元采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率B.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率C.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率D某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于（）A.536万元B.549万元C.557万元D.816万元A