方正东亚信托兴23号丰县经开集合资金信托计划尽职调查

标题：方兴23号丰县经开集合资金信托计划信托业务部门：上海金融事业部一、项目总体概况（一）信托名称：方兴23号丰县经开集合资金信托计划（二）申请发行人（融资人）：丰县经济开发区投资发展有限责任公司（简称：丰县经开）（三）委托人：合格投资者（四）受托人：方正东亚信托有限责任公司（五）信托发行规模及期限：1.5亿元，期限两年（六）募集期限：30天，可适当延期。（七）信托本金及信托收益收取方式：信托成立后每半年付息一次，到期一次还本及分配最后一次信托收益。（八）信托目的：信托资金用于受让丰县经开享有的对丰县经济开发区管委会因高新技术产业园代建工程代建协议而产生的5亿元合同债权。丰县经开合格投资者信托计划丰县城市投资发展有限责任公司丰县经济开发区管委会土地、商铺合同债权回购合同债权抵押担保购买分配连带责任担保受让合同债权（九）信托资金用途：信托资金用于受让丰县经开持有的5亿合同债权，资金用于高新技术产业园研发中心大楼（科技企业孵化器）项目的建设、公共管理与公共服务设施项目的建设、道路与交通设施项目的建设、工业用地项目的建设、绿化项目的建设、供水供电基础设施项目。（十）还款来源：丰县经开在信托计划到期后回购该合同债权以实现信托计划的退出。（十一）还款保障措施：1、连带保证责任：丰县城市投资发展有限公司提供连带责任担保；2、资产抵押：丰县经开以其持有的近10万平米土地以及3000多平米栖凤园商铺抵押给我司，经武汉国佳口评结果2.5亿，抵押率不超过60%。（十三）主要风险及控制措施：（1）信用风险控制措施：1）要求相关单位办理标的债权转让，确认标的债权的付款时间和金额，放弃原有抗辩权。在融资方未按时还本付息的情况下，我司有权以向第三方出售等方式处置相应标的债权。2）一旦交易对手出现违约情况，我司将着手准备相关抵押物的处理工作，以保障信托计划的按时退出。3）丰县城市投资发展有限公司提供连带责任担保。（2）管理风险控制措施为保证受益人能够按时、足额收回信托资金本金，并获取收益，受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。（3）操作风险控制措施将在严格按照合同要求管理信托事务管理，包括信托财产管理、对投资者收益分配、信息披露等具体工作，以保证本信托计划项目的顺利进展。同时，将定期收集、整理、分析融资方、担保方的财务数据和运营状况，对其履约能力进行持续监控，防范项目当事方的履约风险，加强项目过程管理。如出现到期偿付风险，及时与当地政府、财政局、丰县经济开发区管委会、交易对手等协商，全力保证信托计划按时足额兑付。二、申请发行人（融资人）概况（一）工商执照丰县经济开发区投资发展有限责任公司于2006年12月4日取得徐州工商行政管理局颁发的执照编号为【320300000016537】的《企业法人营业执照》，证载信息如下：公司名称：丰县经济开发区投资发展有限责任公司注册号：320300000016537住所：丰县经济开发区解放路延伸段法定代表人：胡炜注册资本：20000万元人民币实收资本：20000万元人民币公司类型：有限公司（国有独资）经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：对园区基础设施建设项目、制造业及科技业投资；市政工程施工；市政设施管理服务；公共建设管理与维护；城市市政公共设施管理与维护；水利设施综合开发管理与维护；城市环境综合治理；投资项目的招标、投标代理；经济贸易信息咨询服务；农业农村基础建设；农民集中住房建设；房屋拆迁安置；城中村改造施工；物业管理。成立日期：2006年12月4日营业期限：2006年12月4日至2026年11月28日营业执照已经2011年年检。（二）中华人民共和国组织机构代码证丰县经开投发公司已取得江苏省徐州质量技术监督局颁发的《组织机构代码证》，主要信息如下：组织机构代码：79612569-2有效期：自2012年07月20日至2016年07月19日登记号：组代管320300-192715-1（三）税务登记证丰县经开投发公司已于2012年07月26日取得江苏省丰县国家及地方税务局颁发的《税务登记证》，其证号为：320321796125692，登记注册类型为“国有独资公司”。（四）开户许可证丰县经开投发公司已于2012年07月26日取得中国建设银行丰县支行颁发的编号为【3010-02647987】号《开户许可证》，证载信息如下：核准号：J3031000309006基本户开户银行：中国建设银行股份有限公司丰县支行账号：32001717136059000068（五）贷款卡3203210000016257（六）股权结构根据公司章程，目前股东情况如下：江苏丰县经济开发区管理委员会为丰县经济开发区投资发展有限公司的100%控股股东，出资额为20000万元，其中以货币方式出资13000万元，占比65%，以实物方式出资7000万元，占比35%。（七）2012年12月财务报表1、总资产：2,653,273,657.80元。（1）流动资产金额及主要构成来源的具体解释：流动资产总额为852,400,824.92元，其中货币资金21,474,650.83元，预付账款305,258,458.00元，应收账款435,846,243.32元，其他应收款89,821,472.77元。（2）固定资产金额及主要构成来源的具体解释：固定资产总额1,173,987,958.36元，其中固定资产净值382,553,970.78元，在建工程791,433,987.58元。（3）无形资产及其它：无形资产总额为407,884,874.52元，长期股权投资总额为219,000,000.00元。2、负债：705,083,199.57元。（1）流动负债金额及主要构成来源的具体解释：流动负债总额为705,083,199.57元，其中预收账款175,321,425.58元，应付账款261,215,650.84元，其他应付款268,546,123.15元。（2）长期负债金额及主要构成来源的具体解释：无长期借款。3、净资产的金额及主要构成来源的具体解释：净资产总额为1,948,190,458.23元，其中实收资本200,000,000.00元，资本公积893,246,671.98元，未分配利润854,943,786.25元。4、近三年每年的收入、成本和利润介绍：（1）2010年主营业务收入359,565,458.92元，主营业务成本300,595,946.39元，净利润53,000,100.00元；（2）2011年主营业务收入545,529,997.34元，主营业务成本320,581,789.52元，净利润218,950,481.55元；（3）2012年主营业务收入1,283,058,474.58元，主营业务成本762,243,587.25元，净利润505,533,658.08元。5、近三年每年的现金流情况说明及未来现金流预测：（1）2010年经营活动现金流净额314,927,400.90元，投资活动现金流净额-315,733,775.37元，期间现金净增加额-806,374.47元；（2）2011年经营活动现金流净额233,945,065.91元，投资活动现金流净额-243,797,686.30元，期间现金净增加额-9,852,620.39元；（3）2012年经营活动现金流净额492,895,549.57元，投资活动现金流净额-572,671,700.00元，筹资活动现金流净额99,132,459.50元，期间现金净增加额19,356,309.07元。6、偿债能力分析：见财务分析部分（八）或有负债及内、外担保情况说明：对外保证担保202,900,000元，对外抵押担保119,795,500元。（九）申请发行人的股东和董事会（或主管部门）是否对此次融资的表示同意情况说明：同意（十）公司优势分析1、丰县经开投发所处行业拥有天然垄断优势丰县经开投发处于行业垄断地位，基本无外来竞争，市场相对稳定，持续盈利能力较强，经营的资产均具有长期稳定的投资收益。2、丰县经开投发具有较强的融资能力丰县经开投发作为新城区建设的投资主体，有着良好的信用水平，并与多家银行建立了良好的合作关系。3、丰县经开投发的项目投资建设能力强丰县经开投发的业务优势明显，以其较强的专业能力在长期城建投资建设与运营的过程中积累了丰富的经验，形成了一套降低投资成本、保证项目质量的高效管理程序。目前公司具备条件的融资项目有：A.安置房建设工程。该项目用地1035亩，包括安居四、五、六、七、八、九期，月牙河安置小区，总建筑面积91万平方米，总投资14.3亿，2013年完成投资3.35亿。B.公共租赁住房项目。该项目坐落于开发区北环路南侧、东环路西侧地块，用地84.55亩，总建筑面积6.4万平方米，项目总投资约10000万元，是符合国家扶持贷款的项目。C.高新技术产业园项目。规划面积3.8万平方公里，总体布局结构为“一中心四园区”，即：研发中心、新材料园区、先进制造园区、电子产品及仪器仪表园区、仓储物流园区。D.污水处理厂配套管网设施。园区内污水管网总长度78.44公里，污水提升泵站2座，年度污水管网建设11.3公里，总投资4548.49万元。E.2012-2013年正在实施的重点工程。解放路东延伸段，全场2700米，总投资6000万元；河滨东路，全长2200米，总投资2000万元；经五路，全长1700米，总投资1900万元；纬二路东延段，全长1300米，总投资1500万元；南苑路西延段，全长570米，总投资4340万元；雨污水管网工程，全长4000米，总投资2000万元；复新河东岸道路及景观建设工程，总投资10000万元；新城区新增道路建设工程38450万元；新城区市政基础设施建设6000万元；旅游乡村建设3500万元；开发区区中村整村搬迁220000万元。4、广阔的业务发展空间丰县经开投发未来的基础设施建设及开发建设主要由公司承担，公司未来的业务量和效益将会有所保证。三、担保方-丰县城市投资发展有限公司概况（一）工商执照丰县城市投资发展有限责任公司于2009年4月3日取得徐州工商行政管理局颁发的执照编号为【320300000201205020048N】的《企业法人营业执照》，证载信息如下：公司名称：丰县城市投资发展有限责任公司注册号：320300000214862住所：丰县工农南路53号法定代表人：郭学习注册资本：20000万元人民币实收资本：20000万元人民币公司类型：有限公司（国有独资）经营范围：许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：对城市及农业基础设施建设项目、农业综合开发项目、旅游开发项目、服务业项目、房地产项目投资，拆迁安置，建设用地平整，授权范围内国有资产经营管理，投资信息咨询。成立日期：2009年4月3日营业期限：2009年04月03日至2029年04月02日营业执照已经2010年年检。（二）中华人民共和国组织机构代码证丰县城投已取得江苏省徐州质量技术监督局颁发的《组织机构代码证》，主要信息如下：组织机构代码：68780613-0有效期：自2012年05月22日至2016年05月21日登记号：组代管320300-189502-2（三）税务登记证丰县经开投发公司已于2012年05月17日取得徐州市丰县地方税务局颁发的《税务登记证》，其证号为：320321687806130，登记注册类型为“国有独资公司”。（四）开户许可证丰县经开投发公司已于2012年05月29日取得中国农业银行丰县支行颁发的编号为【3010-02647746】号《开户许可证》，证载信息如下：核准号：J3031000532003基本户开户银行：中国农业银行丰县支行账号：10242101040018990（五）贷款卡3203210000078754（六）股东结构根据公司章程，目前股东情况如下：丰县人民政府为丰县城投的100%控股股东。出资总额为20000万元，分两期，均以货币方式出资。第一期出资时间2009年4月5日前，出资额6000万元，