第4章资产评估技术方法

主编：唐振达ZichanPingguLilunYuShiwu——#catalogue目录第四章•成本法•市场法•收益法•资产评估技术方法选择资产评估技术方法3教学目标•1.掌握资产评估的市场法、成本法、收益法的基本原理与技术方法。•2.熟悉市场法、成本法、收益法的前提条件、适用范围和主要参数内容。•3.了解市场法、成本法、收益法三者的关系。掌握资产评估方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求4本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。5第一节成本法对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。本章难点6资产评估方法----如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在会计、工程技术、统计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。7资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7思维过程8资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法9市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法价格指数法功能价值法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系101）成本法定义及其前提条件第一节成本法成本法又称重置成本法,它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗来确定资产价值的方法。重置成本的基本公式为:现行市价(评估价值)=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本-有形损耗-功能性贬值-经济性贬值(一)基本定义11第一节成本法(二)前提条件（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。（2）被评估资产应当具备可利用的历史资料。（3）被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。（4）必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产,否则不能运用重置成本法。12第一节成本法(1)通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高;(2)社会技术进步因素导致被评估资产,尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗;(3)因对现有资产进行技术更新或改造,使被评估资产的使用效益大幅度提高;(4)因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小,而使被评估资产计提的折旧同资产的自然损耗不相吻合;(5)被评估企业财务管理混乱,造成被评估资产的账面历史成本失实。(三)适用范围131.基本程序(1)确定待评估资产的范围,并估算重置成本或重建成本;(2)确定待评估资产已使用年限、尚可使用年限和总使用年限;(3)确定有形和无形损耗;(4)计算得出初步评估结果。(四)基本程序和基本参数第一节成本法14第一节成本法基本程序图如图4-1所示。15第一节成本法一项资源随着时间的变化,会产生自然形态的损耗、功能的落后或衰退、利用的充分程度降低等情况,从而导致其价值的降低。2.基本参数成本法涉及四个基本要素:资产的重置成本、有形损耗、功能性贬值、经济性贬值。16第一节成本法（1）重置成本定义：指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。（2）重置成本分类:复原重置成本和更新重置成本1.资产的重置成本17第一节成本法2.有形损耗（1）含义也称实体性陈旧贬值，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。（2）公式—资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本18第一节成本法3.功能性贬值：（1）定义指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（2）功能性贬值一般包括①由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额(复原重置成本和更新重置成本的差额)。②原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。19第一节成本法4.经济性贬值（1）含义经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。（2）经济性贬值的因素包括：政治因素、宏观政策因素等。注意：我国采用成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值20第一节成本法1）具体技术方法(一)重置成本估算单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法4.统计分析法比较21第一节成本法1.重置核算法计算公式：重置成本=直接成本+间接成本间接成本=人工成本总额×成本分配率成本分配率=间接成本额／人工成本额间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的比率间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本22第一节成本法【例4-1】重置购建设备一台，现行市场价格每台30万元，运杂费3000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。继续利用条件下该讥器设备重置成本为：直接成本=300000+3000+900=303900（元）其中：买价300000元；运杂费3000元；安装成本900元间接成本（安装成本）450元；重置成本合计304350元。23第一节成本法2.价格指数法重置成本=资产的账面原值×价格指数或，重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。即：定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100％。X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100％式中：x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数，n=l，2，3……n。24第一节成本法【例4-2】某待评估资产购建于2007年9月，账面原值为1000000元，现评估其2010年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120％，评传基准日该类资产的定基价指数150％，则：重置成本=1000000×（150％／120％）×100％=1250000（元）25第一节成本法3.功能价值类比法（1）生产能力比例法参照物的重置成本待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力参照物的生产能力待评估资产的生产能力=参照物的重置成本参照物的生产能力26第一节成本法【例4-3】某厂生产线的重置成本为350000元，年产量为80000台。现知待评估资产年产量为60000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：重置成本=60000÷80000×350000=262500（元）27第一节成本法（2）规模经济效益指数法x被评估资产的产量被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本参照物资产的产量x被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。28第一节成本法4.统计分析法这种方法运用的步骤是：(1)在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。29第一节成本法某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×基本原理30第一节成本法(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R’/R式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数;R’——某类抽样资产的重置成本;R——某类抽样资产的历史成本。31第一节成本法(4)据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K32第一节成本法【例4-4】评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性设备10台，估算其重置成本之和为800000元，而该10台代表性的通用设备历史成本之和为400000元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=80÷40=2该类通用设备重置成本=500×2=1000（万元）33第一节成本法前三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。同时应该注意这3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。重置成本估算前三种方法小结34第一节成本法(二)实体性贬值的评估技术方法观察法也叫成新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值1.观察法35第一节成本法计算公式资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度通过观察确定新旧程度36第一节成本法1.使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值。需要区分名义已使用年限与实际已使用年限的差异。使用年限法通用的计算公式为:=重置成本-残值资产实体性贬值实际已经使用年限总使用年限37第一节成本法实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整。资产利用率的计算公式为:100%截止评估日资产累计实际利用时间资产利用率=截止评估日资产累计法定利用时间当资产利用率1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。38第一节成本法(三)功能性贬值评估技术方法（1）对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异。（2）计算二者的差异,确定净超额运营成本。（3）估计被评估资产的剩余寿命(尚可使用年限)。（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。其计算公式为:被评估资产功能性贬值额=∑(1-T)C1i−C2i(1+r)i39第一节成本法(四)经济性贬值的评估技术方法资产的经济性贬值是由于外部经济和外部环境变化而引起的资产贬值,主要表现为:一是运营中的资产利用率下降;二是资产的闲置,并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值可根据生产能力的变化加以确定,经济性贬值额的计算可以采用直接法和间接法。40第一节成本法1.直接法经济性贬值的计算公式可以表示为:经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)2.间接法100%x资产预计可被利用的生产能力经济性贬值率=1-资产原设计生产能力经济性贬值=经济性贬值率×被评估资产的重置成本41第一节成本法3）成本法的优缺点(一)成本法的优点（1）评估前后资产不改变其原来的用途;（2）评估对象可以重置再建;（3）评估对象随着时间的推移,具有损耗和贬值属性。42第一节成本法(二)成本法的缺点（1）用成本法对整体资产进行评估时需要将企业分解为单项资产逐项评估,然后汇总,比较费时;（2）各类贬值因素较抽象,难以准确量化;（3）商誉等无形资产无法单独用成本法进行评估,需要用其他方法结合评估。43第二节市场法1）市场法的定义及前提条件(一)市场法的定义市场法又称现行市价法,它是指利用市场上同样或类似资产的近期交易