谈房地产交易资金监管的重要性

1浅谈加强房产交易资金监管的作用近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益丰富，房地产市场出现了一些新的现象，集中反映在一些房地产开发企业善自挪用、占用预售房款；一些房地产经纪机构善自占压、挪用客户交易保证金等违法、违规行为，这些现象的发生制约了我国房地产业健康、有序地发展。而且，当前房产交易资金监管的无序状态或所带来的社会危害不容忽视。由于过去一些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。一、房地产交易资金监管的现状。一些城市已经设立了各种形式的的房产交易资金监管机构，如：有以房产主管部门组建专门机构实施监管的；有以市住房置业担保公司为主体实施监管的；有以房产交易登记机构为主体实施监管的，还有以商业银行联合建设监理机构为主体实施监管的等等。虽然已有部分城市已经建立了不同形式的房产交易资金监管体系，但还没有在全国统一推广。随着一些房地产开发企业占用、挪用商品房预售资金；一些房地产经纪机构携客户购房或租房保证金潜逃事件的暴露,房产交易资金监管政策的滞后，房产交易资金监管流程的薄弱环节,2房产交易资金监管效力的微弱都显露出来。一些房地产开发企业占用商品房预售资金用于重复买地和预售，如此下去开发企业是既囤地又囤房。还有一些房地产开发企业，在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，也不办理产权登记，长期同时占用银行信贷资金和购房资金，更有甚者，直接就“一房多卖”或携款潜逃。二、新建商品房售房资金监管的重大意义。1、有利于完善商品房预售制度。近几年，随着我国对外开放的不断扩大、经济发展的不断增速，一些房地产政策有些滞后属正常现象。但是，如何尽早地弥补这些滞后造成的漏洞是非常重要的。商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，房地产开发企业也处于起步发展阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如逾期交房、无法按期办理两证（《房屋所有权证》和《土地使用权证》）、挪用预售款形成“烂尾楼”等现象，直接导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危机社会稳定。所以，加强对商品房预售资金监管是对已实行多年的房地产预售制度的完善。2、有利于保证购房人的利益。商品房预售款是房地产开发企业的主要的融资渠道。在现实中，几乎每个城市都存在这样的情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买3房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”，购房人的利益受到了侵犯。房地产开发企业还将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护购房人的合法权益。3、有利于保护金融机构的信贷资产的安全。各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，特别是“烂尾楼”，它会给放贷金融机构造成巨大的经济损失，对金融机构信贷资产安全购成了严重的威胁。一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。另外，预售款在会计账上是一种负债，如有发生预购房者退房，开发商需退还预售款。如果开发商过度依赖负债(预售款)进行开发，使得跟进的银行贷款面临更大的风险，一方面发生损失可能性更大，另一方面损失率更高。所以，建立商品房预售资金监管体系，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。4、有利于保证建筑施工企业和农民工的利益。建筑施工企业往往是开发企业挪用预售款造成建设资金不足的另外一个受害者。近年来，房地产开发企业拖欠建筑施工企业工程款和拖欠农民工的工资事件时有发生。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动4项目，而真正的建设资金大都是中标的建筑商垫付。拖欠工程款的最终根源在于主管部门没有对预售房款进行有效监管，只有将预售款款限定到项目工程的支出，才会彻底地解决这一历史难题，使建筑施工企业和农民工的合法权益得到更好的保障。5、有利益于稳定房地产价格。影响供求可能涨价。商品房预售使开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本后，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。当前，我市较有实力的开发商通常的开发形式是：开发商用启动资金购得土地进行预售，将预售楼盘部分出售，用这部分预售房款交纳下一个项目的土地出让金，待第二块土地到手后再进行部分预售，再将预售款挪用到第三个项目的土地购买上，而每个项目一直未出售的楼盘待合适时机在高价出售。这一行为的实质这就是开发商占用建筑施工单位、购房人、银行的资金囤积房源人为抄高房价获得暴利，这正是推动房价不断上涨的根源之一。6、对保护城市环境和社会稳定有着重要意义。房地产开发资金来源主要依赖银行融资和商品房预售资金，其中预售资金占了很大比重。由于国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，造成房地产开发企业资金短缺，挪用商品5房预售款现象普遍存在，一旦该资金链断裂，最终导致房地产项目烂尾。我市的这些“烂尾楼”大部分都盘踞在城市中心繁华地带，不仅浪费了人力、物力和时间，还占据着许多宝贵资源，由于年久无人管理，“烂尾楼”的存在严重影响了城市环境，成为城市的一块块“疮疤”。所以，从保护城市环境和维护社会稳定的因素考虑，切实加强对商品房预售资金监管已刻不容缓。三、存量房交易资金监管的重要意义。1、有利于保护交易双方的合法权益。随着房地产价格的不断上涨，一套房屋少则十几万，多则几十万，交易资金的安全已成为买卖双方最为担心的问题。目前，我市房地产中介市场鱼龙混杂，房地产经纪机构挪用委托人的交易资金的现象十分普遍，造成中介占用、挪用以从事其他投资，如房屋“吞吐”、扩张门店或向其它产业投资等，更有甚者因经营不善，竞挟款而逃；近几年我国因缺少交易资金监管而发生的“著名”案例很多：如北京“坚石事件”：天津“汇众事件”；深圳的“中天事件”等等。这些事件引发了全国性的中介“信任危机”，并引起更多的大型房地产经纪连锁机构崩盘。中介机构和购房人强烈呼吁由政府强制建立可信度高的存量房交易资金监管机构。对存量房进行交易资金监管不仅能为交易双方提供安全的资金交易场所，从源头上遏制中介机构挪用存量房交易资金的情况发生，间接规范了房屋中介市场，维护了消费者的合法权益。它解决了一直以来存量房交易信息不对称，部分中介欺上瞒下、6乱吃差价、不按标准收费的历史顽疾。这不仅进一步规范了市场秩序，也为消费者提供了一个“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的安全的市场环境。综上所述，当前我国房地产市场上无论是新建商品房还是存量房，购房资金和银行信贷资产的安全正面临严重的威胁，如何保护好购房人、银行、施工单位及农民工的合法权益是政府主管部门的重要职责。因此，在我国全面建立房地产资金监管体系对保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大，势在必行。吴刚