资产评估

1总论张勤谋13064083580//[e-mail]山东建筑大学商学院精品课程山东建筑大学·商学院产评估资AssetEvaluation山东建筑大学·商学院1总论选用教材山东建筑大学·商学院产评估资AssetEvaluation教学邮箱[e-mail]1总论课前思考：1总论•谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。•资产评估号称是朝阳产业，经过20余年的发展，应该说，目前这一行业正处于良好的发展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向发展，为资产评估行业的发展提供了广阔的空间。1总论•市场经济的核心问题是交易•市场上的交易可以分为一般商品的交易和资产的交易•现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在------评估1总论资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。1总论资产评估在我国经济改革中的重要性在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程1总论重庆市北碚区人民政府森林资源资产抵押贷款评估项目典型案例2009年4月，北碚区计划用10年时间，投入16.5亿元新造林16万亩，改造低效林24万亩，力争2017年全区森林覆盖率超过46%，建成森林城市。但钱从哪里来？经研究后，北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司，将其辖区内观音峡林场、茅庵林场收归旗下。7月2日，重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物，向中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款3亿元，贷款期限为10年，执行人民银行同期同档次基准利率。经过辽宁铭威森林资源资产评估有限公司评估，观音峡林场、茅庵林场两片面积达2237.8公顷的马尾松林价值7.4亿元。7月10日，重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到了1亿元贷款，次年，还有一笔2亿元的贷款将到达公司账户。1总论某房地产公司纳税评估案例江西省XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是XX家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对XX家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。1总论2007年2季度，按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作，根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定XX市某房地产公司为本期专项纳税评估对象。该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元,税收收入有逐月下降的趋势，缴纳的税收从2004年平均每月近30万元，下降到2006年的每月2.5万元。针对案头分析疑点，评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异常。1总论鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将XX市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从《江西地税信息管理系统》获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为:该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。1总论购买一个公司VS购买一个消费品（比如：面包）1总论购买消费品•对于市场上经常发生的商品交易，如消费品，由于人们对商品的性能、价格都有一定的了解，也容易找到市场参照。通过一系列的比较和协商，在没有任何第三方的参与的情况下，对交易价格能够达成一致意见，从而实现交易。这类商品往往价格不大，且交易频繁。1总论购买一个公司•人们很难从市场上找到相类似的交易用于参考，并且对被交易对象的质量（如企业的生产经营状况、财务状况、资产质量等）不甚了解或存在较大的偏差，很难在没有第三方的参与下，就交易价格达成一致意见。这时，就需要第三方-资产评估机构的介入。资产评估机构通过对被交易对象的独立、客观、公正、科学的评估，提出被交易对象的公允市场价值，从而为交易双方提供进一步协商的参考意见，最终实现交易。1总论结论•资产评估是市场经济的产物，而服务于市场。•资产评估可能发生在交易和投资的各个环节。资产评估的目的就是为交易双方和投资人提供被交易资产的市场价格估计，为资产交易提供价格咨询。•资产评估常发生在以下一些情形：•1、产权交易，如：对外投资、资产转让、设立合资经营企业、股份制改造、企业兼并、分立和破产等。•2、融资贷款，如项目融资、抵押贷款等。•3、财产保险。•4、政府管理，如企业资产的保值增值管理、清产核资、税收管理等。1总论资产评估案例引入•2004年，一宗资产为1.5亿元的企业要进行产权改制，需办理完成如下工作：对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；土地办理新的土地使用证；房产办理新企业的房产证；采矿权作为投入资产的价格确认；机动车在改制中作价入账；实物资产作价后参加保险。1总论•办理上述工作，都要进行资产评估，均须在各自的行业主管部门办理备案或核准手续后才能完成，最终的改制由财政部颁发具有注册资产评估师资格的机构出具总报告。虽然按照1991年国务院91号令《国有资产评估管理办法》规定出具总报告机构可对固定、流动、无形和其它资产进行评估，但由于最后的手续办理须在各自主管的行业部门，就导致不同资格的评估机构重复评估的状况出现。这样，本来该企业按整体资产评估缴付9.5万元费用即可，但实际上企业付费情况如下：土地评估12万，房产评估6万，矿业权评估6万，机动车评估1万，保险资产收费8万，整体资产评估收费9.5万，总计付费42.5万元。1总论1总论一、课程目的学习资产评估的基本理论、基本方法和资产评估实务，能够掌握资产评估的基本理论与方法以及常见资产类型评估的基本技能。1总论二、研究内容资产计价资产评估资产现实价值难以反映主要反映历史成本原则持续经营条件现实成本原则资产交易条件1总论三、课程主要内容资产评估基本理论资产评估实务资产评估管理资产评估1总论资产评估基本理论资产评估概念资产评估目的资产评估假设资产评估原则价值类型理论资产评估价值类型价值类型选择第1章总论第2章资产评估价值类型1总论资产评估基本理论市场途径收益途径成本途径评估途径及方法的选择第3章资产评估途径与方法1总论资产评估实务资产评估程序（第4章）各类资产评估资产评估报告（第10章）房地产评估（第5章）机器设备评估（第6章）无形资产评估（第7章）企业价值评估（第8-9章）1总论资产评估管理资产评估主体与行业管理（第11章）资产评估管理制度的国际比较（第12章）1总论四、教材的内容体系产评估产报评资企房地产企告业机器评估资设备业价评估估程序流动评评估资产价值资产评估价值评估金融基本理论类型值估评资产评估及递的基本方法评估延资产评估无形资产评估估资理产评估报告管图本教材的内容体系1总论五、课程要求结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论；查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；能够独立完成一个企业资产评估项目。1总论六、课程考核总成绩（100分）平时成绩（30%）期末考试（70%）考勤（70%）作业（30%）闭卷、笔试1总论七、参考文献1.汪海粟主编，《资产评估》，高等教育出版社，2008年1月2.姜楠编著，《资产评估学》，东北财经大学出版社，2009年7月3.全国注册资产评估师考试用书编写组编，《资产评估》，经济科学出版社，2009年4月4.乔志敏主编，《资产评估学教程》，中国人民大学出版社，2006年9月5.《中国资产评估》、《国有资产管理》、《国有资产研究》、《中国房地产》、《财会通讯》、《住宅与房地产》、《中国房地产研究》等杂志1总论•6.参考网站：•（1）估价师资讯网•（2）中国资产评估•（3）评估专家总论八、目前主要研究的问题1.资产评估基本理论问题（1）资产评估的概念问题（2）资产评估目的（3）资产评估假设（4）资产评估的理论基础（5）资产评估理论体系（6）资产评估责任问题（7）资产评估的准则与规范问题（8）资产评估的结果与质量问题1总论2.资产评估方法方面的问题（1）三种方法的协调问题（2）各种方法中有关参数的确定问题（3）资产评估在评估实践中的应用问题（4）其他学科的方法在资产评估中的应用问题（5）各类具体资产评估的方法问题（6）具体资产评估业务流程问题（7）资产评估报告的格式与内容1总论3.具体资产领域的评估理论和技术问题（1）无形资产评估（2）企业价值评估（3）资源资产评估（4）金融资产评估（5）房地产评估（6）设备评估（7）税基评估（8）保险资产评估（9）珠宝、收藏品等特殊领域资产评估无形资产的基本概念无形资产的作用无形资产的价值（价值构成、价值实现、价值补偿等）无形资产的经营和管理无形资产的创造和开发无形资产的保护无形资产战略具体无形资产的评估无形资产评估方法1总论4.具体资产领域的评估理论和技术问题（1）无形资产评估（2）企业价值评估（3）资源资产评估（4）金融资产评估（5）房地产评估（6）设备评估（7）税基评估（8）保险资产评估（9）珠宝、收藏品等特殊领域资产评估企业价值的定位企业价值评估的理论基础企业价值评估规范企业价值评估的方法（基本方法、其他方法）企业价值评估与无形资产评估的关系企业价值与单项资产评估的关系1总论5.相关领域的评估问题（1）资产评估的管理体制问题（2）资产评估机构的组织管理与发展问题（3）资产评估环境问题（4）资产评估业务领域的拓展问题（5）资产评估人员的教育问题（6）如何参与国际竞争问题（7）资产评估行业的规范与发展问题（8）资产评估法规建设问题（9）资产评估信息系统的开发与建设问题（10）资产评估的风险与质量控制问题1总论第一章总论第一节资产评估及其特点第二节资产评估的目的第三节资产评估的假设与原则第四节资产评估与社会经济发展第五节资产评估与会计和审计的关系※※※1总论•一、资产评估及其相关概念•资产评估是市场经济的产物。在交易对象的使用价值难以判断和把握，并且价格难以确定的情况下，交易当事人往往借助于资产评估专业人员和机构为其作出专业判断。•准确地理解与把握资产评估以及与之相关的若干概念和专业术语，熟悉资产评估的专业性特点，是资产评估从业人员应当具备的基本专业知识基础。第一节资产评估及其特点1总论（一）资产评估资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，在一系列评估假设基础上，对被评估资产在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估依据评估客体评估方法评估程序评估目的评估原则评估价值类型评估结论评估假设评估基准日1总论基本的评估要素(1)评估主体(2)评估客体(3)评估假设(4)评估目的(5)评估原则(6)评估程序(7)评估价值类型(8)评估方法(9)资产评估基准日(10)资产评估结论(11)评估依据1总论•评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；•评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体标的物，也称为评估对象；•评估假设，即资产评估设定的前提条件及假定前提等；•评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估