资产评估学-第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法§2资产评估的基本方法•§2.1市场法•§2.2收益法•§2.3成本法•§2.4评估方法的选择2.1市场法•一、市场法含义•二、市场法的基本前提•三、市场法的基本程序及有关指标•四、市场法中的具体评估方法2.1市场法•一、市场法含义–1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称–2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一•二、市场法的基本前提–1.要有一个活跃的公开市场。–2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。•三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序•⑤分析评定结果•（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：–1.资产的功能–2.资产的实体特征和质量–3.市场条件–4.交易条•四、市场法中的具体评估方法•（一）直接比较法–利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。–优点该方法直观简洁，便于操作–适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上–基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致–（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一–②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n–4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致或者完全一致–（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】（2）市价折扣法【教材例题2-1】•（3）功能价值类比法（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99页）价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。•Ⅰ、定基物价指数•以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99页）•定基价格变动指数与定基价格指数的关系•物价指数与定基价格指数关系•Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系•物价指数=1+物价变动指数•Ⅴ、环比物价指数•Ⅵ、环比物价变动指数–（5）成新率价格调整法–5.直接比较法使用频率高的方法【高级】–（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）–（2）价值比率法–①成本市价法–以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。–②市盈率倍数法•（二）间接比较法–1.原理（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。–2.适用条件不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。第二节收益法•一、收益法的基本含义–收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。–从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。•三、收益法的基本前提P45–1.收益法涉及到三个基本因素：–2.应用收益法必须具备的前提条件–（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）–（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）–（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）•四、收益法的基本程序和基本参数P45－47（一）收益法的基本程序1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；•2.分析测算被评估对象未来预期收益；•3.确定折现率或资本化率；•4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；•5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；•6.分析确定评估结果。•（二）收益法的基本参数–1.收益额–2.折现率–（1）从本质上讲折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。•（2）从构成上看–3.收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。•五、收益法中的主要技术方法（重点）•（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）•（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri＝A）•（三）纯收入按等差级数变化–1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条件下–2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的条件下–最小值，从而n不太可能趋于＋∞•【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970『正确答案』A•（四）纯收益按等比级数变化•【例10.单选题】（2011年度考题）已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（）。A.649万元B.751万元C.974万元D.1126万元•『正确答案』B–（五）已知未来若干年后资产价格的条件下①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年的价格为Pn③r大于零。第三节成本法•一、成本法的含义•二、成本法的基本前提•三、成本法的基本要素•四、成本法运中各个参数的计算方法（重点）•一、成本法的含义•1.定义•成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。•2.基本思路•重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。•二、成本法的基本前提•采用成本法评估资产具备的前提条件是：•1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。•2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。•（一）资产的重置成本•1.重置成本定义•指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。•2.重置成本分类•一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。•（二）实体性贬值•1.含义•资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。•2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为•（三）功能性贬值•1.定义•指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。•2.功能性贬值一般包括•（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）•（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。•（四）经济性贬值•1.含义•指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。•2.经济性贬值的因素包括•政治因素、宏观政策因素等。•3.例如•在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。四、成本法运中各个参数的计算方法（一）重置成本估算1.重置核算法（1）概念利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。•（2）分类•根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型•购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本•自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本•（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益•如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。•2.价格指数法•利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本•（4）物价指数法与重置核算法的区别•①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。•②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。•3.功能价值类比法•与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样。•4.统计分析法确定某类资产重置成本•（二）实体性贬值估算•1.观察法•（1）特点•（2）计算公式•资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）＝重置成本×实体性贬值率•2.使用年限法•（1）原理•认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例•（2）名义已使用年限与实际已使用年限•当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；•当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；•当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。•（3）计算公式•残值没有贬值，所以式中扣除了预计残值•3.修复费用法•利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。•如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。（三）功能性贬值•被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；•1.分类•2.功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得•①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。•②确定净超额运营成本•=超额运营成本（1-所得税税率）•③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）•④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：•被评估资产功能性贬值额＝Σ（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）•（四）经济性贬值的估算•1.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）•资产的经济性贬值率•＝1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X•资产的经济性贬值＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率•2.直接计算法（生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值）•计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。）（所得税税率）（资产年收益损失额经济性贬值额nrAP,,/-1第四节评估方法的选择•一、评估方法之间的关系•二、资产评估方法的选择•一、评估方法之间的关系•（一）资产评估方法之间的联系•1.评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。•对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。•2.多种评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因•（1）某些方法的应用前提不具备•（2）分析过程有缺陷•（3）结构分析有问题•（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真•（5）评估师的职业判断有误•（二）资产评估方法之间的区