资产评估学1

12课程目的本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和程序。3课程主要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估4资产评估理论资产评估概念资产评估要素资产评估原则本书的第一章5资产评估方法市场法收益法成本法本书的第二章6资产评估实务各类资产评估资产评估报告机器设备评估房地产评估无形资产评估流动资产评估金融资产评估企业价值评估本书的第三至第十章7第一部分资产评估理论第一章绪论围绕资产评估的定义8资产评估的概念：资产评估是专业机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定目的,遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程。9主体目的价值类型评估方法原则程序客体假设10•资产评估的基本要素–资产评估的主体（本章第三节）–资产评估的客体（本章第三节）–资产评估的目的（本章第四节）–价值类型（本章第四节）–资产评估假设（本章第五节）–资产评估原则（本章第五节）–资产评估方法（第二章）–资产评估程序（本章第六节）11资产评估的特点公正性专业性咨询性•评估结果是价值参考，无强制执行的效力•按公允、法定的准则和规程进行，具有公允的行为规范•评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者•评估人员对资产价值作出专业的判断•评估人员由具备专业知识的专业技术人员组成市场性•服务于市场活动•通过模拟市场条件进行•评估结果接受市场检验12•资产评估对象的分类1、按资产存在形态分：有形资产和无形资产2、按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体资产3、按资产能否独立存在分：可确指资产与不可确指资产4、按资产的流动性分：短期资产和长期资产13资产评估中常见的价值类型1、市场价值（fairmarketvalue)2、市场价值以外的价值在用价值（value-in-use）投资价值（investmentvalue）持续经营价值清算价值保险价值残余价值14资产评估假设交易假设继续使用假设公开市场假设清算假设15资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、真实性原则2、公平性原则：公正对待项目、委托人，评估结果以充分的事实为依据3、科学性原则：以评估的特定目的选择价值类型，并使用与之匹配的评估方法，通过科学的评估程序，得到科学的评估结果4、可行性原则5、简易性原则16（二）资产评估经济技术原则由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则：1、贡献原则：在评估一项由多个资产构成的整体资产时，必须综合考虑该项资产在整体中的重要性2、替代原则：评估时须考虑某一资产的可选择性和有无替代性3、预期收益原则：在评估时必须合理预测资产未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期4、供求原则5、估价日期原则17第二章资产评估方法具体方法的学习结合评估实务本章掌握第四节资产评估方法的选择1、资产评估方法必须与评估价值类型相适应2、与评估对象相适应3、受可搜集到的数据和信息资料的制约18第二部分资产评估实务第三至第十章评估实务结合评估方法有针对性地学习机器设备评估——成本法房地产评估——市场法、建筑物残余估价无形资产评估——收益法企业价值评估——收益法19第三章机器设备评估——成本法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或20该方法是机器设备评估中最基本的方法使用条件：继续使用，非继续使用基本公式：评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗评估值＝重置成本×综合成新率21重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用1、重置成本的估算方法（1）重置核算法：自制、外购（国产、进口）22物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）（2）物价指数法23（3）功能价值法(规模经济效益指数法）参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。242、实体性贬值与成新率的测算成新率＝1－有形损耗率通常采用三种方法测算设备成新率（1）运用使用年限法估算设备成新率•或实际已使用年限=名义使用年限×设备利用率设备尚可使用年限设备的已使用年限设备的尚可使用年限成新率＝设备总使用年限已使用年限设备总使用年限－设备成新率＝25•适用于经过技改的设备P73例3-6*加权更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）％尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率＝100（更新成本）（加权更新成本）加权投资年限＝26（2）运用观察法估算设备成新率主要了解观测分析指标（3）运用修复费用法估算设备成新率•该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。—使用年限法—不可修复—修复费用法—可修复一般存在两种性质设备的损耗设备复原重置成本不可修复部分实体贬值可修复部分实体贬值实体性贬值率＝273、功能性贬值的测算步骤（1）测算年超额运营成本（2）测算年净超额运营成本（3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额284、估算设备经济性贬值方法：A经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失净额×现值系数B经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%测算设备经济性贬值时应注意的问题1、被估设备是否能单独计算获得能力。2、是否存在经济性贬值29例：被评估设备建于1996年，账面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；30（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。31（1）计算重置成本重置成本=100000×（1+10）10+50000×（1+10）5=259374.25+80525.5=339899.75（元）（2）计算实体性贬值加权投资年限=[（259374.25×10+80525.5×5）÷339899.75]=8.82实际已使用年限=8.82×50%=4.41实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元）32（3）计算功能性贬值年超额运营成本=12×1000=12000（元）年超额运营成本净额=12000×（1-33%）=8040功能性贬值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）计算经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.9133第四章房地产评估•重点掌握土地使用权评估的市场法•掌握建筑物评估的残余估价法（收益法）34一、土地使用权评估的市场法（一）基本思路及计算公式以类似土地使用权的交易实例为基础估算被估土地使用权价值。被估土地使用权价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估土地面积（二）适用对象及条件1、市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例2、被评估对象：具有广泛交易性的房地产35（三）市场法操作步骤及因素修正1、勘察被估土地使用权2、收集与选择土地使用权交易实例交易实例应符合的条件：与被估土地使用权用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。3、建立价格可比基础36（四）估算调整系数1、定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表P126例4-1（2）土地使用年期修正100交易情况修正系数＝100系数＝),(/),(/)1(11)1(11nrAPmrAPrrnm年限修正系数＝估价对象交易案例37（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。•例题待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。38交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2）1,5501,2001,400交易时间2002年10月2002年12月2003年5月2003年12月面积（M2）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好较好较好很好剩余使用年限35303530容积率54.54.5539评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%区域因素修正采用打分法，以待估宗地的区域因素为标准交易，即待估宗地的区域因素分值为100，实例A与待估对象处于同一区域，交易实例B、C的分数分别为86、93由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。土地使用权投资回报率为8%，即折现率为8%经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。401、进行交易情况修正均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075414、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，则A、B、C面积因素的修正系数均为1.03（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.19659.0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系数及交易实例CA42个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）C＝1,40