资产评估学教程第2章

1第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的选择2第一节市场法3一、市场法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值＝4（三）运用的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。(功能可比、市场条件可比、交易时间接近）（四）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估.5二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果6三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值＝参照物成交价AA71.现行市价法（无差异）2.市价折扣法（交易条件差异）3.功能价值类比法（功能差异）（1）线性关系（2）指数关系=1-资产评估价值参照物成交价格（折扣率）x=/资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）84、价格指数法（时间差异）5、成新率价格调整法6.成本市价法（成本差异）7.市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P参照物的成新率被估资产的成新率调整系数＝9（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，类比调整法受到较大限制10[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常m/2元11被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480m/2元12四、对市场法的简单评价优点：（1）较容易掌握理解（2）充分考虑现时市场变化因素（3）直观简单，评估结果容易使双方接受。缺点：（1）需要一个公开活跃的市场（2）不适用于专用设备等固定资产以及大部分无形资产。（3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产的评估。（4）比较因素差异难以量化13第二节成本法14（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的3、适用于继续使用前提下的资产评估一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性15（四）前提条件（1）继续使用（经济意义与实体意义）（2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性（3）被评估资产可以再生或复制（4）被评估资产具有随时间推移贬值的特征16二、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（3）对于不具有重置现实的资产，如古建筑等，应采用复原重置成本。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行——重置成本17（二）实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。（三）功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失。（四）经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。18三、成本法中各项要素的具体评估方法基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率19（一）重置成本的估算方法1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。20练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）21练习：重新购置机器设备一台，价格为10万元，运输费2000元，装卸费500元，安装费800元，其中原材料费300元，人工成本500元。根据统计分析求得安装成本中的间接陈本为每人工成本0.8元，求该机器的重置全价。直接成本＝（100000＋2000＋500+800）＝103300元间接成本＝500×0.80＝400元重置全价＝直接成本+间接成本＝103700元222、价格指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题a.物价指数法计算的是复原重置成本。b.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高c.适用于数量多、价值低的大宗资产评估资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%123例：某待估资产购建于1994年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：待估资产的重置成本为多少？待估资产重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）24例：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本.该机床09年的重置成本为：16×1.60/1.05+4×1.60/1.28+2×1.60/1.35=31.7（万元）25练习：评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元A263、功能价值类比法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。27（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x的取值范围该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的28例：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，计算其重置成本。被评估资产重置成本＝50000×4000／5000＝40000（元）若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝4276929【练习】评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）。A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元答案：D304、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K31评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为600万元，而该10台具有代表性通用设备历史成本之和为400万元，该类通用设备账面历史成本之和为6000万，则：K=600/400=1.5该类通用设备重置成本=6000*1.5=900032练习：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：重置成为为多少？K=30÷20=1.5该类通用设备重置成本=500×1.5=750（万元）33（二）资产的实体性贬值的估算方法有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率＝有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限＝34投资时间重置成本已使用年限加权投资成本1970年2000004284000001990年1000002222000002000年100000121200000合计400000118000001180000029.5400000加权平均已使用年限＝年353、修复费用法有形损耗率=实体性贬值=资产的重置成本×有形损耗率资产的修复费用资产的重置成本×100%36一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额