资产评估学第二章(2)

9/30/20193南京财经大学会计学院成本法市场法收益法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。9/30/2019南京财经大学会计学院4本章重点和难点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。9/30/2019南京财经大学会计学院5方法途径与时间的关系9/30/2019南京财经大学会计学院6成本法评估基准日收益法市场法基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。9/30/2019南京财经大学会计学院7基本前提被评估资产处于继续使用状态应当具备可利用的历史成本资料被评估资产必须是可以再生的或可以复制的被评估资产具有贬值特性9/30/2019南京财经大学会计学院89/30/2019南京财经大学会计学院99资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法重置成本重置成本的概念与分类重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。9/30/2019南京财经大学会计学院10例2-1复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）更新重置成本：由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）9/30/2019南京财经大学会计学院11复原重置成本与更新重置成本的比较更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。9/30/2019南京财经大学会计学院12注意在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。9/30/2019南京财经大学会计学院13重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法9/30/2019南京财经大学会计学院14重置核算法基本原理利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法9/30/2019南京财经大学会计学院15重置核算法计算公式9/30/2019南京财经大学会计学院16重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用重置核算法例2-2待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。9/30/2019南京财经大学会计学院17重置核算法解重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）9/30/2019南京财经大学会计学院18重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法9/30/2019南京财经大学会计学院19物价指数法基本原理在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价指数变动系数9/30/2019南京财经大学会计学院201、定基指数2、环比指数物价指数法例2-3某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本9/30/2019南京财经大学会计学院21物价指数法解9/30/2019南京财经大学会计学院22时间投资费用（万元）物价指数物价指数变动系数重置成本（万元）2002161.051.60/1.05=1.5216*1.52=24.32200441.281.60/1.28=1.254*1.25=5200621.361.60/1.36=1.192*1.19=2.3820071.60合计31.70物价指数法例2-4某待评估资产购建于1997年9月，账面原值为100000元，现评估其2001年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120％，评传基准日该类资产的定基价指数150％，1997-2001同类资产环比价格变动指数分别为5%，-9.8%，10%，20%，则确定被估资产价值。9/30/2019南京财经大学会计学院23物价指数法解定基指数法：重置成本=100000×（150％／120％）×100％=125000（元）环比指数法：重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）×（1+10%）×（1+20%）=100000×125％=125000（元）9/30/2019南京财经大学会计学院24重置核算法与物价指数法例2-5评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万。经调查该设备现行价格9.5万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨４０％，３０％，２０％。根据以上资料，试计算该机械设备重置成本。9/30/2019南京财经大学会计学院25重置核算法与物价指数法解重置成本=购买价格+安装费+运输费+调试费=9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6*（1+20%）=9.5+1.4+0.52+0.72=12.14（万元）9/30/2019南京财经大学会计学院26重置核算法与物价指数法例2-6被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？9/30/2019南京财经大学会计学院27重置核算法与物价指数法解（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）9/30/2019南京财经大学会计学院28物价指数法和重置核算法的比较与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。9/30/2019南京财经大学会计学院29重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法9/30/2019南京财经大学会计学院30功能价值法基本原理选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。9/30/2019南京财经大学会计学院31参照物的功能价值被估资产的功能被估资产的功能价值功能价值法计算公式生产能力比例法规模效益指数法9/30/2019南京财经大学会计学院32被估资产重置成本参照资产重置成本被估资产的生产能力参照资产的生产能力＝×参照资产重置成本被估资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×被估资产重置成本功能价值法例2-7某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本是多少？假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则待评估资产的重置成本是多少？9/30/2019南京财经大学会计学院33功能价值法解生成能力比例法：待评估资产重置成本=350000×6000／8000=262500（万元）规模效益指数法：待评估资产重置成本=350000×（6000／8000）0.7=286161.32（万元）9/30/2019南京财经大学会计学院34重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法9/30/2019南京财经大学会计学院35统计分析法基本原理9/30/2019南京财经大学会计学院36抽样调查样本的重置成本被估资产的重置成本统计分析法计算公式9/30/2019南京财经大学会计学院37∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝抽样资产的重置成本抽样资产的历史成本×统计分析法例2－8被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为多少？9/30/2019南京财经大学会计学院38统计分析法解该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）9/30/2019南京财经大学会计学院399/30/2019南京财经大学会计学院4040资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法实体性贬值实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值影响因素使用时间使用率资产本身的质量维修保养程度9/30/2019南京财经大学会计学院41实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法9/30/2019南京财经大学会计学院42观察法原理通过观察确定资产的新旧程度从而确定实体性贬值观察要素光洁度腐蚀程度形体物理变化程度9/30/2019南京财经大学会计学院43机器设备机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等9/30/2019南京财经大学会计