资产评估第1]2章内容

资产评估学熊艳山东财经大学会计学院资产评估教研室学期教学内容•总论•资产评估方法•资产评估程序•资产评估报告•以财务报告为目的评估•我国资产评估行业的发展•国外评估准则教学目的•对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；•通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式:•平时学习表现15%(包括点名,回答问题)•作业15%(包括案例讨论与期中考试)•期终考试70%资产评估学第一章总论一、资产评估的概念•资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为•资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。资产评估•资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。第一节资产评估及其特点•评估出现的一种情景:•澳大利亚的不动产评估风险案例一、案件情况诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产原告：一小型金融贷款机构被告：某评估师案由：2005年，邓肯女士(借款人)向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于2005年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元(每平方米5万澳元)。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，于2007年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。资产评估十个基本评估要素⒈评估主体谁来评（评估机构和人员）⒉评估客体评什么（评估的对象）⒊评估依据凭什么（相关法规等）⒋评估目的做何用（具体用途）⒍评估程序怎样做（工作步骤）⒌评估原则坚持啥（行为规范）⒎评估价值类型质的规定性⒏评估方法特定技术行为依据法规依据产权依据取价依据二、资产评估的十要素9.评估假设有交易假设\公开市场假设等10.评估基准日评估时间•（一）资产评估的主体•第一种是专业性资产评估机构，如房地产评估事务所。这类机构专门从事某一方面的资产评估业务，具有精通这一方面的专门人才，但这些人才也需要通过资产评估的专业培训，取得“国有资产评估资格证书”后，才能承担本专业资产评估业务。•第二种是兼营性资产评估结构，如会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等。它们原先已有较强的专业技术力量，只要增加（或临时聘请）一些必需的、有关方面的专业技术人员，经过一定资产评估知识培训和考试考核，在取得“资产评估资格证书”后，就可以承担资产评估业务。•第三种是综合性资产评估机构，如资产评估公司、资产评估事务所。其特点是实行独立核算的企业化经营，执行独立性、职业性和专业性原则，承担各行业、各部门的资产评估业务，这种类型的机构必须拥有各类与评估业务相关的专业人员，具有雄厚的资产评估力量。资产评估要素•（一）资产评估的主体•具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师的资格后才能担任资产评估的工作。•由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如会计学、市场学、数学、工程技术等。因此，要求资产评估人员必须具备三个方面的条件：•第一，具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质；•第二，具有广博的知识和较丰富的实践经验；•第三，经过严格的考试或考核，取得注册评估师的资格。资产评估要素三、资产评估的特点、种类（一）特点•市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验专业性－－由取得资格的专业人员执行，对价值的估计判断都是建立在专业技术知识与经验的基础之上。•公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”•咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见（二）资产评估的分类•按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估•按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。•按资产评估活动于《资产评估准则》的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。四、资产评估的对象和特点（一）资产•会计学的角度看待资产•资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说能带来经济利益资产能够用货币计量资产是指过去的交易或事项形成并由企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。两种资产概念的比较：会计学中资产被认为是各种被占用或运用的资金存在形态，强调的是资金的实际投入和运用，没有资金的投入和运用就没有资产，对于那些在实际经济生活中确实存在的，但没有占用或耗费资金或者资金耗费无法估量的资产则排除在核算内容之外，如自创商誉、人力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。资产的分类•按有无实体性态分类：有形资产和无形资产•按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产•按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产（二）价格与价值•价格是历史数据；•价值不是历史数据。什么是价值？价值是资产内在的东西一个重要问题•价格是怎么形成的（供需关系（市场均衡）以及政策、政府干预等（市场失衡））•你能说出哪些因素影响资产价格？五、资产评估功能与作用（一）、资产评估的功能•评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。•资产评估可以对企业资产的经营效果进行评价，以此评价企业的经营状况。•评值功能为资产价值提供评定估算，为资产业务提供基础数据与决策依据。资产现时价值才真正是资产交易双方的利益所在。因此，只有通过评估而确定的资产现时价值才能满足资产业务交易的需要，评值功能是资产评估的核心功能。•（二）、资产评估的基本作用•1.咨询的作用•是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。（区别于交易决策）•2.管理的作用。•特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的，是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。（维护国有资产、促使国有资产保值增值的作用）•3.鉴证的作用•鉴证包含鉴别（依据专业原则对经济活动及其后果做出的独立判断）和举证（为该判断提供理论和事实支撑）两个部分。一般不具有法律效力，但是交易双方进行决策的重要依据，因此尽管资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证，资产评估师也要对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。•你是否认为资产评估具有“价值发现”作用？中国会计报2010年7月30日•完善资产评估体系缓解中小企业融资难题•作者：■本报记者韩福恒•中小企业遇到的融资难问题并不是由国际金融危机造成的。以评估后的价值利用知识产权质押融资是缓解中小企业融资难的手段，而非权宜之计。”近日，中央财经大学资产评估研究所所长刘玉平在“知识产权价值评估能力建设研讨会(下称‘研讨会’)”上表示，尽快研究制定对商标、版权和计算机软件等知识产权的资产评估指导意见，形成完整的知识产权评估准则体系，有利于缓解中小企业融资难问题。通过资产评估专业就业前景来看如何学习资产评估专业知识？•1、各类常规资产评估：•各类常规资产的评估工作，包括房屋建筑物的价值、评估、土地价值评估、机电设备价值评估及整体企业价值评估。•2、大中型企业财务会计工作及资产管理工作。•3、金融、保险、拍卖等行业的资产评估管理工作。•综合的学科，学习内容包括经济、会计、金融、税收、企业管理甚至设备、房产等知识，因此，适宜评估公司、会计师事务所、银行、投资等岗位。•从目前来看，银行和投资可能是很大部分，反而进入评估机构的不多。简单介绍注册资产评估师的职业前景•最热门的评估师主要有四类：•资产评估师•信用评估师•房地产估价师•珠宝评估师•一、价值类型概念第二节价值类型和评估目的资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型性质上不同数量上也有很大差异比如：收益现值与清算价值就不同,市场价值与非市场价值也不同.你见过哪些非市场价值的价值类型?二、资产评估价值的类型——我国分类收益现值估价标准重置现值现行市价清算价格（未来现金流的现值）评估假设续用价值公开市场价值清算价值业务性质抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值清算价值、转让价值、保全价值、交易价值兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值市场条件市场价值非市场价值（公允价值的基本表现形式）（公允价值的特殊表现形式,如残余价值,投资价值,清算价值）与会计资产计价联系与评估假设条件一相同评估业务树立了资产公允价值的坐标•分类的目的：•（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引；•（2）使资产评估报告的使用者能正确理解和恰当使用评估结果。三、评估师如何来选定价值类型？或者说评估时的价值类型如何形成？要根据评估的特定目的、被评估资产的功能、利用状态、评估时的各种条件如市场条件等资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，同时对资产评估运作条件起着宏观的约束作用。第二节价值类型和评估目的在评估结果中:•在评估报告中,在评估基本内容中有一项,一定要写明:价值类型选定的理由及其定义;•在最后评估价值结果中,在说明评估量化结果时一定要说明是什么价值类型.四、资产评估的目的•1、相关概念•一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值•特殊目的：满足不同的经济业务的要求，引起资产评估业务的经济行为。两者的关系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具体化。•是评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。一个重要概念：公允价值在资产评估中是一个相对抽象的概念（和会计上公允价值不同）评估对象所处条件如当事人地位、资产状况、资产面临的市场条件评估主体选定的评估条件要想两者相匹配，评估应该做大量的取证工作•引发资产评估特定目的的经济行为•资产转让中外合资合作•企业兼并企业清算•企业出售抵押•企业联营担保•股份经营企业租赁同一种资产业务同一价值类型比如：意思是破产业务是否一定对应的是资产的清算价值呢？也不一定，还要看当时的评估市场条件和资产本身的质量等。两者关系绝不可固定化与绝对化！！因为特定目的只是约束价值类型的一个条件。3、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系价值类型是评估人员把握资产评估特定目的以及特定条件下的公允价值的表现形式。2）价值类型的选择关系到资产评估目的的实现，以及对其他相关条件的满足资产评估目的资产自身条件（内因）评估时面临的市场条件及交易条件（外因）价值类型1）目的约束价值类型•资产评估中的公允价值具有相对性质；•公允价值对于某一项资产而言，不是一个确定不变的值，而是一个相对值。•当资产处于正常使用及正常市场条件下，有一个与此条件相对应的合理价值。•当资产处于非正常使用及非正常市场条件下，也有一个与此条件相对应的合理价值对公允价值的更多理解•由于资产评估目的的不同，•资产面临内外条件不同，•公允价值就体现出多样性、复杂性和难以把握性。评估中公允价值和评估条件的相对性和相关性4、市场价值在资产评估中的作用•市场价值是资产评估中公允价值的坐标。公允价值市场价值宏观层次的概念，包括正常市场条件和非正常市场条件的合理评估结果。在正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的评估。具体概念、条件明确是公允价值的一种•作用：•1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的