资产评估第1章

资产评估主讲：谢洁莉(经管学院)课堂要求、考试方式及成绩评定:课堂要求：认真听讲，根据实际情况做笔记，积极思考问题，保持课堂秩序。考试方式：期末闭卷成绩评定：1.平时学习表现20%（包括出勤和课堂表现）2.作业10%3.期终考试70%课程简介资产评估课程讲述如何评估资产的价值，这些资产包括企业、机器设备、房地产、无形资产，以及金融工具。掌握对这些资产的评估程序和评估方法，有助于加深对众多经济活动的了解。这些活动有：产权交易、资产置换、对价分摊、兼并收购、股权退出、风险投资、私人股权投资等等。教学内容以及学时分配第一章概述（6学时）第二章资产评估的基本方法（12学时）（重难点）第三章机器设备评估（6学时）第四章房地产评估（14学时）（重难点）第五章无形资产评估（10学时）第六章流动资产评估（6学时）第七章企业价值评估（4学时）第八章资产评估报告（4学时）机器设备的评估案例某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资，该设备是2003年从德国某公司进口，其账面原值300万元，2008年7月18日该机床厂委托远大资产评估事务所对该设备价值进行评估，远大资产评估事务所受理此业务。安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎泰克汽车密封件有限公司股权项目资产评估报告书皖国信评报字(2012)第182号安徽国信资产评估有限责任公司中国合肥二零一二年八月二十二日一、资产评估报告书声明..........................................1二、资产评估报告书摘要..........................................2三、资产评估报告书正文..........................................4被评估单位概况...................................................6评估目的..............................................................8评估对象和评估范围............................................8价值类型及其定义..............................................10评估依据.............................................................11评估方法.............................................................13评估程序………………….....................................18评估假设..............................................................19评估结论..............................................................20四、资产评估报告书附件......................................25-36资产评估报告书目录三、资产评估报告书正文.........................................................................4首部..........................................................................................................4绪言..........................................................................................................4委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介.......4被评估单位概况........................................................................................6评估目的...................................................................................................8评估对象和评估范围.................................................................................8价值类型及其定义...................................................................................10评估基准日..............................................................................................10评估依据..................................................................................................11评估方法..................................................................................................13评估程序实施过程和情况........................................................................18评估假设..................................................................................................19评估结论..................................................................................................20特别事项说明...........................................................................................21评估报告使用限制说明............................................................................22评估报告日..............................................................................................23尾部.........................................................................................................24房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）某房地产公司于2004年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2006年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼。当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。1.空置率在10%左右2.每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.维修费为建筑物重置价的1.5%4.房产税为租金收入的12%5.其他税为租金收入的6%6.保险费为建筑物重置价的0.2%7.资本化率确定为6%要求：根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元该写字楼其他资料如下：计算过程：1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元计算过程：3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2009年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。第一章资产评估概述第四节资本评估的原则第三节资产评估的主体和对象第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类第一节资产评估的发展历程第五节资本评估的目的与价值类型第六节资本评估假设第七节资本评估的依据与程序CompanyLogo什么是资产评估？具有哪些特点？资产评估的基本要素是什么？进行资产评估应确立哪些前提假设？进行资产评估应遵循哪些原则CompanyLogo关键词和概念资产评估资产/评定/估算/资产业务/基本要素主体/客体/（标准）价值类型/收益现值法/重置成本法/现行市价法/清算价格法假设继续使用假设/公开市场假设/破产清算原则工作原则/经济原则第一节资产评估的发展历程资产评估的产生：现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在的市场经济的核心问题是交易市场经济的深层内核是资金、资产、产权的商品化。在市场经济中，资源配置的主角是市场，要优化资源配置，就要充分发挥市场对生产条件（资金、资产、产权）的配置。第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类一、资产资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。摘自《企业会计准则》资产的基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的资产必须能以货币计量资产具有能够带来未来利益的潜在能力资产评估中确认资产的标准：作为资产评估对象的资产，是指能在未来为其控制主体带来经济利益，能以货币计量的，排他性占有的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。对企业而言，资产的实质是一组权益,是基于某项资产的各种权利的排列与组合。——《国际资产评估准则》资产的分类按资产存在形态按是否具有获利按能够独立存在按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产无形资产单项资产整体资产可确指的资产不可确指的资产经营性资产非经营性资产单项资产与整体资产1.定义（1）单项资产——单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格（2）整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力单项资产与整体资产2.整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3.企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产品质量、经营管理、财务状况、资金