资产评估基础

1第二章资产评估基础第一节货币的时间价值与收益现值法第二节资产价值构成与成本法第三节市场供求关系与市价法第四节企业终止与清算价格法第五节资产评估方法比较及选择2第一节货币的时间价值与收益现值法一、货币的时间价值现在借入100元钱，一年期存款利率是4.14%，一年后要还的本利和为104.14元。这就是说，现在的100元与一年后的104.14元等值，即资金的实际经济价值相等。3货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。用利率来考虑资金的时间因素，便产生了等效值（等值）的概念，在考虑资金时间因素的计算中，等效值是指与某一时间点上一定的金额实际经济价值相等的另一时间点上的价值。4如果把资金运动的起点时的金额称为现值，那么，在资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。5常用符号：P—本金（现值）I—利息i—利率n—时间（计息期）F—终值（未来值、本利和）A—一定时期内每次等额收付的系列款项6（一）单利计算1.单利终值：P162.单利现值：P16（二）复利计算1．复利终值：P172．复利现值：P18（三）名义利率与实际利率：当利息在1年内要复利几次时（季、月、日）时，给出的年利率就是名义利率。两者关系见P19。7（四）复利年金计算年金分为普遍年金（期末收付）、先付年金（期初收付）、递延年金和永续年金1．普遍年金终值：P202．普遍年金现值：P213．先付年金终值＝普通年金终值×（1+i）4．先付年金现值＝普遍年金现值×（1+i）8（1）已知：现值求：终值P→FF=P(1+i)n(1+i)n——复利终值系数、整付复本利系数(F/P,i,n)9（2）已知：终值求：现值F→PP=F/(1+i)n=F×(1+i)-n1/(1+i)n——复利现值系数、整付现值系数(P/F,i,n)10（3）已知：年金求：现值A→PiniAinAiAiAiAP1111....131211iniin111——年金现值系数(P/A,i,n)11（4）已知：现值求：年金P→A111ininiPA111inini——投资回收系数(A/P,i,n)12（5）已知：终值求：年金F→A11iniFA11ini——基金年存系数(A/F,i,n)13（6）已知：年金求：终值A→FiinAF11iin11——年金终值系数（年金复本利系数）(F/A,i,n)14二、收益现值法收益现值法——通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的方法。收益现值法是“将被评估资产剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的评估方法”。——《国有资产评估管理办法实施细则》第30条15理论依据——预期收益原理收益法是从资产未来创造效益来反映其现实价值，源于经济学中的效用价值论，是由19世纪末边际效用学派的创始人门格尔、杰文思、瓦尔拉斯等人提出的。效用价值论认为，商品的价值取决于商品的效用。16V---资产评估价值Rt---未来第t个收益期的预期收益额；n---收益年期；i---折现率（资本化率、还原率）注：预期收益应是资产各期（年）纯收益。nttiRVt1117资产购买者要求：•资产增值：预期收益•补偿机会成本：投资失去其他收益•补偿灵活性成本：投资失去自由使用的机会•补偿交易成本：投资过程中发生的处理成本•补偿风险成本：投资具有风险因此，通过未来收益的折现率和资本化率等指标体现18前提条件：具有持续经营收益的资产，公益性资产除外；预期收益——可合理预测+可货币化；折现率或本金化率（所承担的风险）——可预测（行业、地区、企业风险）+可计算；预期获利年限（评估对象的寿命）——可预测。（一）收益现值法的前提条件和适用范围19适用范围：对企业整体价值评估以及对作为现金产出单元的单项资产评估。现金产出单元——是指从持续使用中产生的现金流入基本上独立于其他资产或资产组合产生的现金流入的最小的资产组合。例子：矿业专用铁路——非现金产出单元注意：一定要有未来预期收益的资产！20（二）收益现值法的评估步骤搜集并验证相关数据分析确定评估值预测折现率或本金化率选择合理公式计算测算预期收益21（三）收益现值法中各项指标的确定1、预期收益额（纯收益）是未来的收益而非历史或现在收益；是客观收益而非实际收益；•实际收益：现今条件下的实际取得的收益，不可用于评估；•客观收益：排除了实际收益中偶然的、特殊的原因后所能得到的一般正常收益，方可用于评估。有形收益和无形收益均需考虑。收益额必须由被评估资产直接形成，非直接形成的应该剥离222、折现率和资本化率折现率——将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，是有限期期望投资报酬率，用于有限期预期收益还原；资本化率——将未来永续性预期收益折算成现值的比率，是无限期期望投资报酬率。折现率（或资本化率）=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率无风险利率=短期国库券利率或者国有银行活期贷款利率报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝233、收益期限一般由评估人员根据资产未来获利情况、损耗情况等确定，或根据法律、契约和合同规定来确定。24（四）收益现值法应用的计算公式rrrarrrarrarannV1....11....11111121321321211ai—待估资产未来各年纯收益r—未来各年还原利率(资本化率)V—待估资产的收益价格niiira1)1(1、最一般的公式252、每年收益A不变，年期为无限年时iAV3、每年收益不变，年期为有限年时评估价值=每年收益x年金现值系数iiAVn111264、年收益在若干年后保持不变，且无限年时。iiAnntttiAV111275、预知未来若干年后资产价格rtVttiriaiV111286、年收益按等差级数递增（减），逐年递增（减）收益额为B（1）年限为无限年（2）年限为有限年i2BiAViiinnniBBiAV11112297、年收益按等比级数递增（减），逐年递增（减）比率为s（1）年限为无限年（2）年限为有限年siAVisnsiAV11130（五）对收益法的评价1、该方法最适宜：---资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；---成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：---需具备一定的前提条件；---含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法、市场法难度大。31收益法的优缺点:能真实和较准确地反映企业本金化的价值；与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方接受；预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。优点缺点32［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。33［案例1］解答351[1()]12012%=[1()]232.21()10%-2%110%20(4)250()10%2%1(5)[1()]1nnAsisiAisAsisi+=--++-=+===---=-++解:(1)参见教材P25(2)参见教材P2728(3)评估价值万元评估价值万元评估价值352011.5%=[1()]170.27()10%+1.5%110%--=+万元34思考与讨论收益现值法在评估资产价值时面临的最大挑战是如何确定折现率，请查阅资料，阐述现实资产评估过程中折现率选择的主要依据和做法。35一、资产的价值资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之越小。由于物价的变动，在不同时点上取得相同资产的价格却不相同。在现时取得资产的价格称为重置成本重置成本与原始成本的内容构成是相同的，但不同的是反映的物价水平不同。资产的价值是一个变量。随着时间的流逝，许多资产的价值与其全新时的价值相比，存在着不同程度的贬值。第二节资产价值构成与成本法36影响资产的价值的因素：重置成本使用磨损、自然力的作用---实体性贬值技术落后、性能下降---功能性贬值外部环境恶化---经济性贬值例如国家实施新的经济政策或发布新的法规限制某些资产的使用，使得资产价值下降：氟利昂的空调37二、成本法成本法——根据资产价值构成，扣除其各项损耗(贬值)以确定其评估价值的方法。理论依据——劳动价值论、生产费用价值论按资产价值不同时点的价格，可分：•历史成本法•重置成本法38（一）历史成本法任何一项资产的取得，都以购进当时发生的实际成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本减去以该实际成本为基础提取的损耗（减值）后的余额作为资产的价值，这就是“历史成本原则”。历史成本法就是根据该项原则对资产进行评估的方法，是一种最简单的方法。资产评估价值=资产帐面价值-减值39优点：具有可检验性和可靠性，有会计记录为依据，评估价值不受评估人员判断的影响。缺点：没有考虑货币的时间价值和通货膨胀等因素的影响，不能反映市场变化的实际情况。适用范围：资产的流动性好、价格变动不大的单项资产;购进期短、购进价格接近或等于市场现行价格的资产;较特殊且专门用途的非标准化的原材料、半成品和配套件资产（一般由购买方单独订购，无类比的市场，重置成本也难以计算）。40(二)重置成本法重置成本法——在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。资产价值=重置成本-减值（贬值）=重置成本-(实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值)41继续使用或假定继续使用;应当具备可利用的被评估资产的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的(有效成本)。(三)重置成本法的前提条件42(四)重置成本法评估的步骤估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值43(五)重置成本法中各项指标的估算1.重置成本的估算复原重置成本——运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建该全新资产所需的支出。（复制）更新重置成本——利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造同等功能的全新资产所需的支出。•一般情况下应优先选择更新重置成本。•无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产的功能不变。44重置成本估算的方法：(1)重置核算法——按现时资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出都计入成本的方法。总成本=直接成本+间接成本购买型重置成本=买价+运杂费+安装费+其他必要费用自建型重置成本=料工费+必要资金成本+开发者合理收益45(2)物价指数法——在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数资产历史成本资产重置成本资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）46(3)功能价值法(生产能力比例法，P37)——寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照