关于深入推进“红色物业”，提升老旧小区治理水平的调研报告

关于深入推进“红色物业”，提升老旧小区治理水平的调研报告一、XX街道物业管理基本情况目前，XX街道XX以西6个城市社区、5个村转居、XX及XX以东XX面粉厂、XX监狱、XX、XX教师公寓4个生活区共有60个小区，457栋楼，23117户，入驻物管企业16家。按区域划分，XX以西的小区56个、物管小区14个，XX以东的小区4个、物管小区2个；按物业管理等级划分，物管小区16个，实施简易物业的小区36个，村转居及单位自管小区6个，无物业管理小区2个；按封闭管理程度划分，封闭式小区19个，半封闭式小区8个，开放式小区33个；按房屋维修基金缴存情况划分，有维修基金的楼211栋，无维修基金的楼246栋；按居民自治情况划分，成立业主委员会的小区1个，未成立业主委员会的小区59个。从上述情况看，物管小区比例偏低，仅为25％，距离上级90％的比例要求差距较大；开放式小区比例偏高，为55％；成立业主委员会的小区比例低，仅为1.6％，距上级2020年达到65％、2021年达到80％的要求差距大。二、存在的问题1、老旧小区基础设施不配套。XX辖区老旧小区所占比例较大，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房等配套设施数量低，缺乏建立市场化管理运作机制的条件；二是安防设施匮乏，开放式住宅小区较多，无法实行封闭管理，无24小时安保值守，小区管理及环境秩序混乱；三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋及公建配套用房本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重；四是地下管网不畅，由于前期建设设计不合理、管网年久失修及老旧小区改造时的遗留问题，小区内经常出现污水管堵塞、化粪池满溢或雨天积水、污水倒灌等问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少，补种的绿植不是存活率不高，就是杂草疯长，有碍观瞻。例如，XX等小区的部分楼座，因老旧小区改造时遗留的污水管位置不合理的问题，居民楼的生活污水因地势原因无法正常流入市政管网，满溢后需人工抽运且费用较高，业主反映强烈；XX等小区因自来水转换井未完全封闭的原因，雨量大时满溢至地下室，给业主带来不便。2、小区自治能力弱。街道辖区小区业主委员会建设滞后，由于业主大会召开的条件要求较高，业主组织难、投票难、参与度低，目前只有XX1个小区成立了业主委员会，距上级2020年达到65％、2021年达到80％的要求差距大；同时，业主委员会也存在维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高的情况，有不愿管、不敢管、不会管、乱作为的情况，致使矛盾不能及时解决。例如XX小区，前几年频频出现业主对开发商选聘的物业公司管理服务不满意，不交物业费、拖欠物业费的情况发生，业主委员会进入选举程序但未选举成功，后选聘了的新物业公司进驻小区，但在交接过程中现又出老物业因居民欠物业费等诸多遗留问题，未将水表等公共设施管理权移交，致使新物业无法全面接手管理，至今问题仍未得到解决。3、业主自治意识不高。街道辖区老旧小区较多，部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费、乱扔垃圾、私搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；不少业主习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己的责任和义务，“产权归己，维修自理”的观念没有树立，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题不问缘由就找政府；物业公司有畏难情绪，也没有处罚权，劝阻无效只得放任自流。例如，锦泰苑小区长期存在一楼庭院外扩、楼顶私建阁楼、私建停车位等占用公共设施和绿地等现象。4、物业服务水平偏低。一是物管小区比例低，且大多数物业公司专业化程度不高，从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等基础服务，未做到对公建设施积极有效的维护，处于粗放经营状态，因收费收入有限等原因，有时基础服务也不能保证质量，对社区及上级部门的督促指导不能及时配合并有效落实到位，乱堆放等环境秩序问题突出；二是大多数小区仅有简易物业服务，保洁人员数量少、保洁区域大，服务不及时，楼道几乎没有湿拖，尘土多卫生差，乱堆乱放、乱贴乱画清理更不到位，服务质量难以保证。5、物业公司生存艰难。物业公司收费难、收费标准低与运行成本高的矛盾较为突出，大多数物业公司仅能艰难维持运转，只有少数才能实现盈利。一是不少业主不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区，收费难成了老大难，有的业主依然没有确立物业管理有偿服务的意识，觉得收费高，以各种理由拒不缴费，有的缴费业主因其他不缴费的业主依然能享受物业管理服务，觉得吃了亏，不自觉的加入拒缴行列，有的因卫生清扫及垃圾清运不及时、下水管堵塞未及时清理、物品受损或失窃、物业公司服务态度差等各种原因对物业服务意见较大，影响了物业费的收缴。二是物业公司难以盈利，大多数物管小区收费每平米大概平均为0.35元左右，楼栋数量一般为8－10栋，以多层居多，户面积大概平均为70平米，收费标准低、小区面积小、容积率低、户型小，总收费额不高，保安、保洁、维修、绿化、管理等人员开支较大，不少物业公司每月收费仅够支出人员工资和保险，无法提高服务标准，对公共配套设施主动维护的意愿较低。三是简易物业费拨付不及时，给简易物业带来了沉重的资金压力，简易物业运转及服务质量难以保证，且易带来次生问题。例如XX，现由信实物业同时提供收费物业和简易物业两种物业服务，收费物业按每平米0.3元、收费率90％计算，每月物业费收入加简易物业拨款为2.97万元，保安保洁维修管理人员工资保险支出为3.12万元，再加上部分居民房屋出租后缴纳的物业费收入，收支刚好平衡，按照原拆迁指挥部约定，还有洪沟东街4套沿街营业房租金收入用于补贴洪沟社区物业公司，信实物业入驻后营业房就由办事处收回并自收租金。同时，信实物业还接管了8764户的简易物业，三级巡防队员19名、保洁人员60名左右，每个月人员工资约10万左右，发放方式为区财政拨款、信实先行垫资，自2019年7月至今办事处一直未拨付简易物业费，目前已拖欠17个月人员工资。7、房屋维修基金未达到全覆盖且申请不易。城区有48％的楼栋无房屋维修基金，这些楼房建成时间基本在20年以上，房屋主体及公建配套年久失修，面临漏水、排水、墙面脱落等影响住户正常生活的问题，只能靠业主集资修缮解决；有维修基金的小区，不少因维修基金少、区里要求不低于30％的预留款等原因不能轻易动用，且存在业主签字同意率低、申请流程时间长等制约因素无法及时维护，政府管理的廉租房也存在楼房外墙皮长期脱落未修缮的问题。8、小区环境秩序缺乏有效管理。小区内普遍存在直饮机及旧衣物回收箱安装混乱的问题，均未经过街道办事处和社区居委会的同意直接安装并投入使用，直饮机的品牌、规格不一，仅在自来水公司办理相关手续即可向居民售水，饮用水安全问题无法有效保证；旧衣物回收箱的主体单位是慈善总会，但该部门表示对此事不知情，其合法性及公益性存疑；乱堆乱挂、乱停乱放、乱贴乱画等现象屡禁不止，存在平时不管不理、靠集中清理式的统包统揽的现象。三、几点建议1、成立物业管理委员会。成立由街道办事处、社区两委、业主代表、建设单位、服务机构等人员参与的小区物业管理委员会，代行业主委员会职责，加大组织、协调、指导、帮助力度，引进正规物业，创建示范点，以点带面，逐步推开，基本实现全覆盖。2、做实“红色物业”。指导物业企业建立“红色党支部”，扩大党的组织和工作覆盖，协助物业企业、物业管理委员会和业主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工作的个人行为变为组织推动，建立每月联席会和每周说事、每周志愿服务等议事协商制度，与物业管理委员会相关工作有机结合，整合三方资源和诉求，提升物业服务质量。可考虑社区党员志愿者、双报道单位、街道机关及社区居委会党员主动认领小区绿植等公共区域，挂牌养护，提升业主的归属感和满意度。3、探索建立物业管理补贴机制。综合考量小区类型、物业服务类型、物业费收缴情况等，对部分物业管理企业给予一定的经费补贴或将一些优质的物业管理项目交其经营，鼓励物管企业做大做强，提升其盈利水平和运营能力。建立特殊困难家庭物业费补助制度，对低保户、五保户等困难家庭的物业费给予适当补贴。例如洪沟社区的信实物业，办事处可考虑每年适当补贴或拿出部分营业房交其出租经营，作为自收物业费的补充。