山东滨州罗马假日酒店商业计划书（正式版）

山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第1页共73页山东滨州罗马假日酒店商业计划书声明：本计划书版权归中国山东朝阳房地产开发有限公司所有，任何单位和个人使用本计划书的文字、数据、图表、结论等，均需获得山东朝阳房地产开发有限公司的认可。本计划书尽力但并不保证所引用资料和结论的完整性、准确性，任何单位和个人依据本计划书所做出的任何决定所造成的风险，均与山东朝阳房地产开发有限公司无关。山东朝阳房地产开发有限公司建议您在做出任何投资决定前，应咨询相关专家和人员。山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第2页共73页内容概要罗马假日酒店项目位于中国山东省滨州市新区，根据滨州市城市规划，滨州市新区是滨州市极具潜力的商业发展重地。位于滨州新城的罗马假日酒店项目包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等，酒店按国家星级标准设计建造，将打造成滨州市最有特色、方便、舒适的经济型休闲文化酒店。山东朝阳房地产开发有限公司于2003年取得本项目的土地使用权。整个项目土地占用面积共约6000平方米，建筑面积约19000平方米，其中包括酒店、商业铺面等，配套有公共绿地、大型艺术广场和停车场用地等。整个项目计划一次性开发，工期约为一年。建成后，将成为滨州市新城区最有特色的经济型休闲文化酒店。目前该酒店项目的土建框架及外墙和水电、消防等部分设施已经基本完成，对后期建设具有极大便利，大约4－5个月即可改建完成投入营运。本酒店项目的投资回报率大约在35%左右，依经营时段有所不同。山东朝阳房地产开发有限公司愿意在以下方面寻求与投资者合作：债权性融资：针对酒店项目，以固定利率为主进行债权性融资，山东朝阳房地产开发有限公司将提供充分的项目风险抵御机制；权益性融资：针对酒店项目，以股权的形式进行融资；产权转让：将酒店所有产权一次性全部转让给其他投资商；或其他可行的融资方式。山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第3页共73页一、城市基本情况滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同省城济南搭界，是山东的北大门。土地面积9600平方公里，2005年末人口371.25万，其中滨城区人口约72万，非农业人口30万，流动人口10万。辖邹平县、博兴县、无棣县、阳信县、惠民县、沾化县、滨城区、经济开发区六县二区。滨州具有依河傍海的天然优势,是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。滨州素以“华北枢纽”、“五省通衢”著称，交通十分便捷。黄河公路大桥飞架黄河两岸，是连接苏、鲁、京、津的重要通道，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达。济青高速公路横穿本市南部，与滨博高速公路构成高等级公路框架；胶济铁路干线从滨州南部穿过，支线深入本市腹地。正在建设的黄大铁路横穿本市中部，是山东北翼的铁路大动脉。正在建设的10万吨级黄骅大港，就建在滨州的北大门上，与滨州的无棣县一河之隔。滨州市地图山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第4页共73页二、滨州基础建设状况滨州市作为黄河三角洲的中心城市，城市建设初具规模，经济势力不断增强，功能日趋完善，带动辐射能力有了很大提高。近十几年来，滨州已建成纺织、化工、机械、轻工、食品、建材、造纸、印刷等门类比较齐全的工业体系。1992年被正式命名为“国家级卫生城”。交通设施滨州交通方便，黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。济青高速公路横穿本区南部，与滨博高速公路构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。国家特大工程――“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。滨州至大家洼铁路使滨州形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。滨州位居黄河“龙头”，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同省城济南市搭界。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日可以往返首都北京。通讯设施滨州通讯事业发展迅猛，目前，本地网建成了以光缆为主，数字微波为辅的通信传输基础网，基本形成了由电话网、移动通信网、数据通信网、综合业务数字网组成的通信业务网络。本地电话局用交换机总容量达到126万门，固定电话用户数（含小灵通）达到109万户，主线普及率为24.5部/百人。移动通信发展迅猛，现有移动公司两家，移动通信基站196个，全市移动电话达到30万户。数字数据网（DDN）、分组交换网等投入运营，数据通信覆盖所有县市及经济发达的乡镇，无线数据通信业务也即将开通。滨州市信息网络中心、市电信局已开通两个国际互联网综合站点，全市计算机网络已经基本形成。电力设施滨州拥有220千伏变电站4座、110千伏变电站20座、35千伏变电站54座，220千伏容载比为1.432。全市拥有500千瓦以上容量电厂总容量30.625万千瓦；拥有35千伏及以上变压器总容量210.947万千伏安。35千伏及以上输电线路1545.3公里，其中220千伏线山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第5页共73页路8条长411.8公里，110千伏线路27条长474.8公里。全市拥有无功补偿设备安装容量47.41万瓦。近年来，滨州电网电力电量增长较快，1999年滨州供电区完成供电量23.281亿千瓦时，供电最高负荷达41.9万千瓦。根据《山东电力三十年（1991-2020年）发展规划纲要》，将在滨州北部建设滨州500千伏变电站作为华德电厂三期的配套项目。滨州500千伏变电站的建设将彻底改变滨州电网长期薄弱和卡脖子问题，使滨州电网与山东电网联系更加密切，增强了网架结构，使滨州电网跨入超高压、高参数、大容量的时期，将多滨州经济乃至整个黄河三角洲的开发发挥重大作用。山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第6页共73页三、滨州市经济状况综合经济实力不断增强。2005年，全市实现生产总值（GDP）667.27亿元，按可比价格计算，比上年增长17.7%，增幅比上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值89.10亿元，增长7.6%；第二产业增加值401.66亿元，增长22.9%，其中规模以上工业增加值304.85亿元，增长35.6%，对GDP增长的贡献率达60.9%，是拉动全市经济快速增长的主要动力；第三产业增加值176.51亿元，增长12.6%。人均GDP达18031元（按全年平均汇率折算达2201美元）。招商引资形势喜人。2005年共引进市外项目2165个，其中投产项目1028个，在建项目1137个，实际利用市外资金500.97亿元，比上年增长45.2%。飞机上天、汽车上路、轮船下海目标基本实现，得到省内外社会各界的广泛关注。民营经济蓬勃发展。2005年滨州市民营经济实现增加值393.01亿元，增长22.5%，占全市生产总值的比重为58.9%，比上年提高1.3个百分点。其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到53.5%。民营经济实交税金24.98亿元，增长30.6%，占全部税收的比重达到41.9%。工业支柱产业基本形成。目前，全市已形成门类比较齐全的工业体系，纺织、化工、机械、食品等四大支柱产业优势明显。纺织工业，是我市骨干龙头行业，山东魏桥纺织集团，生产规模、产品质量、企业效益和出口创汇名列全国同行业前茅；滨州印染集团，是我市印染行业的龙头企业，生产能力和出口创汇列全国同行业第一；山东亚光纺织集团，是全国最大的高档毛金生产企业和出口基地。化学工业，已初步形成了以石油化工、盐化工、油脂化工为主的产业框架，全市原油加工能力突破200万吨，是全国14个精细化工基地之一。山东滨化集团的各项主要经济技术指标居全省地方化工企业首位；鲁北化工集团以磷石膏制硫酸联产水泥独家知识产权为支撑，实施盐化工、煤化工、油化工相结合的三化合一工程，建设中国第一家生态工业园。机械工业，产品享誊中外,山东滨州活塞集团，年生产各类活塞1000万只，出口十几个国家和地区，主要经济指标连续15年位居全国同行业之首。食品工业，山东华中琥珀啤酒有限公司年生产能力突破60万吨；山东渤海油脂集团年生产各类植物油精炼油30万吨，“十五”期间将建成全国第二大高级植物油提炼厂，并在大豆深加工方面走在全国前列。山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第7页共73页四、滨州旅游业发展状况滨州历史悠久，文化源远流长，早在新石器时代，就有人类繁衍生息，是黄河文化和齐文化的发祥地之一，境内有惠民县大高遗址、邹平丁公遗址等。民风淳朴，传统民间艺术异彩纷呈，发源于博兴的吕剧、惠民的胡集书会、泥塑、木版画及滨州剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格。滨州人杰地灵，是《孙子兵法》的作者孙武的故里，此外还产生了文学家范仲淹、汉孝子董永等一批历史名人。滨州旅游资源丰富，素有“鲁北黄山”之称的邹平县南部山区，是良好的避暑、度假胜地。北部沿海的百里贝壳长堤、旺子岛、天然狩猎场、跑马场雄奇壮观，阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等都具有浓郁的地方特色。孙子故园、魏氏庄园、范公祠、鹤伴山、麻大湖等历史名胜和自然景观令人留恋忘返。旅游业产业发展进入快车道。重要旅游基础设施建设和景区点整合提升成绩突出。“中国孙子兵法城”、“魏氏庄园”、沾化县下洼镇“中国冬枣之乡旅游区”顺利通过国家AAA级旅游区验收评定，全市A级景区点发展到了4家。“中国冬枣之乡旅游区”同时通过了“山东省农业旅游示范点”检查、验收、评定。旅游收入大幅增长。全市星级宾馆年接待海外住宿游客3717人次，增长2.5倍。实现外汇收入208万美元，增长3.6倍。接待国内游客241.07万人次，增长7.2%；实现国内旅游总收入14.24亿元，增长11.8%。实现旅游总收入14.41亿元，增长12.8%。山东朝阳房地产开发有限公司山东滨州罗马假日酒店商业计划书第8页共73页五、滨州新区建设1.滨州新区发展规划和城市定位滨州城市新区在滨州西部，以黄河五路为发展轴线，覆盖渤海11路至渤海18路的范围。新区从2001年开始规划建设，占地面积49.7平方公里，与老城区接壤，规划超前，其战略目标是将城市中心转移至新区。由于老城区面积狭小，基础设施老化，城市经济发展受到制约，政府决定建设新的城区，将城市中心移至新区，新区随之定位为集文化、行政、金融、居住功能为一体的新的滨州城市中心。2.建设现状新区建设从2001年开始，共开工建设15条城市道路，总长达32公里，基础设施建设完成3.7亿元；以大型水面为特征的大型城市公园和城市广场基本建成。新区行政中心已有29个单位征地，计划总投资14亿元，并且大多已开工建设，其中滨州学院、黄河住宅小区、市政大厦、滨州海关、滨州联通、滨州移动、滨州电信、滨州国税局、广电大楼、财政局、科技局、技术监督局、滨州日报、规划局等29个行政事业单位均坐落于此，市政府等单位已经入住新区，新区城市架构已基本形成。3.滨州新区发展预测2003年，滨州提出“以工为港，工业兴港”的发展思路，制定实施今后五年投入106亿元建设五大工业园的规划。整个城市发展正逐渐转变，预计未来几年，滨州西部新区及经济开发区将成为城市主要发展区域，加上政府在市政建设方面大力支持新区的开发，引伸出巨大的新发展空间和拥有升值潜力的环境。新区现在人口在迅速增长，现在已达到8万多，预计再有两年的时间，新区的人口将达超过15万，达到老城区人口的一半以上。行政办公中心的进驻，将提升该区域的消费水平及档次，使区域形成中央商务区的发展形态。从新区的规划和现在的建设来看，新区城市环境、基础设施建设、办公和居住条件将大大超过旧城区，可以预见，一至三年的时间，