南充市东观镇家居建材城项目开发策划书

东观建材城项目开发建议书第1页共27页东观建材城项目开发建议书2014年5月东观建材城项目开发建议书第2页共27页目录【前言】【第一部分东观镇概况】一、东观镇综述二、东观镇规划发展态势三、东观镇建材业现状【第二部分项目建设的意义与必要性】一、项目建设的战略意义2.1.1政府意义2.1.2社会意义2.1.3经济意义2.1.4产业意义二、项目建设的必要性2.2.1推动重点小城镇建设进程2.2.2确保东观建材商贸持续发展2.2.3强化东观镇核心竞争力2.2.4实现区域社会经济和谐发展2.2.5优化东观镇建材市场格局【第三部分项目开发可行性分析】一、依靠政府政策及规划二、依托区位与交通优势三、符合东观商贸发展需求四、借助东观旺盛的建材需求五、开发运营商实力雄厚【第四部分项目开发定位分析】一、项目名称二、项目规模三、项目选址四、项目定位分析东观建材城项目开发建议书第3页共27页4.1、项目主题定位4.2、项目业态定位4.3、项目功能定位4.4、项目档次定位4.5、项目辐射定位【第五部分项目规划思路】一、规划原则二、规划思路【第六部分项目开发运营分析】一、经营模式二、项目运营管理三、项目宣传【第七部分项目效益综合评估】一、项目社会效益二、项目经济效益【结语】东观建材城项目开发建议书第4页共27页前言很荣幸有机会向东观镇有关领导呈交《东观建材城项目开发建议书》文本。本着科学发展观的精神，以及对东观建材业未来发展的高度社会责任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代物流业及商贸业的先进理念，对本项目的开发运营提出概念性建议和初步的操作性方案。我们坚信，在东观镇政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动东观经济的发展和繁荣作出新贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。东观建材城项目开发建议书第5页共27页【第一部分东观镇概况】一、东观镇综述东观镇位于南充市高坪区东部，辖33个行政村、5个居委会，是原天峰乡、二家乡、东观乡三乡合一的农业大镇。全镇共5.2万人，其中，集镇人口2.3万人。东观镇距南充主城区18公里、高坪机场16公里，国道318线及南广高速公路穿境而过。东观建材城项目开发建议书第6页共27页二、东观镇规划发展态势2013年初，东观镇被确定为全省21个多点多极重点发展的小城镇之一。以农业为主要产业的东观镇，正在利用打造新城、改建旧城、建设新农村聚居点的方式，实现农业镇向田园式商贸和旅游强镇的转变。东观镇在原有土地的基础上，预征了152亩国有土地，用来打造一个250多亩，集商贸、旅游、居住为一体的东观新区。在建设东观新区的同时，也在加大力度对旧城进行改建。其中，即将进行改造的正南街和打铁街的改造面积就达10多万平方米。随后，将逐渐对需要改造的50多万平方米旧城区进行全方位改造。另外，已投资2000万元的梓潼沟新农村聚居点，也正在紧张建设中，预计将于今年4月竣工。所有改造和建设完成后，由新城、改建后的旧城，以及新农村聚居点三个组团式发展的东观镇，面积将在原有基础上大为增加，设施也将会更加完善，一座再造的东观镇将呈现出全新的面貌。东观镇要抓住多点多极重点发展小城镇这一契机，围绕“产业兴镇，以城带产；产城相融，城乡一体”的总体思路，努力打造产业强镇、特色重镇、宜居美镇，建设田园商贸、旅游特色镇，现代农业产业化特色镇。——东观镇党委书记易小艳东观建材城项目开发建议书第7页共27页三、东观镇建材业现状目前东观镇建材业主要特点为：大分散、小聚集，无规划、无管理。主要分布在318国道旁邮政储蓄区域附近，由商户自发集中经营。该地域为高坪-东观镇入口区域，此地散乱的建材商家极大的影响东观镇整体形象，同时该现状将严重影响和制约东观镇整体规划的实施。同时，随着东观镇建设的加快，势必会涌入更多的相关行业商家，如果不及早规划调整，将为后续的发展带来更多的隐患。第2部分项目建设的意义和必要性2.1项目建设的战略意义2.1.1政府意义项目所在地东观镇正处在大力发展阶段，项目的投资建设即是地东观建材城项目开发建议书第8页共27页方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能的重大绩效。本项目的规划及建设符合东观镇“产业兴镇，以城带产；产城相融，城乡一体”的总体思路，突出体现了产城一体田园商贸的规划理念，同时也为东观镇打造多极多点重点发展小城镇打下坚实的物质基础。2.1.2社会意义随着新农村建设的推动及城镇化进程加快，加上东观镇作为全国重点发展小城镇，东观镇未来的发展需要更多的建材及其周边产品，本项目建成后，将极大的满足东观镇及周边区域农村及小城镇居民的相关需求，极大的降低他们的采购成本及时间成本。本项目建成运营后，预计将解决区域内1000-2000人的就业问题，同时带动东观及周边乡镇物流、运输、房地产等相关产业的发展，增加地方财税收入、繁荣地方经济、推动区域城镇化发展，具有显著的社会效益。彰显了东观镇作为重点发展的小城镇这一领头羊作用，整体带动区域内其他场镇、乡镇建设。2.1.3经济意义本项目预计投入资金2000万元，年市场营业额5000万元，年创税收近500万元。投资与创收将极大增加镇政府的可支配城市建设的投入资金，对于实现可持续发展起到积极的促进作用。东观建材城项目开发建议书第9页共27页随着项目的建成运行，项目将会推动东观的国民生产总值（GDP）增长，增加城镇竞争力，并提高经济发展水平，实现城镇又好又快发展。2.1.4产业意义目前，东观镇的建材市场主要以街边店为主，家具家私也缺乏大型商场的引导，灯饰、厨卫洁具等商业业态较为分散，此种商业格局将不能实现对城镇发展格局的支撑，本项目的建设符合东观多极多点小城镇建设过程中对于产业格局的要求。产业结构调整的必然结果。随着城乡一体化和新农村建设的深入，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点。根据东观镇城镇发展远景规划，城镇发展对于市场的发展也提出了新的标准，建设建材城将不断推进东观镇的城镇发展升级，但是目前东观镇区域现状于规划要求还相距甚远，本项目的建设将会成为东观镇小城镇建设的标杆。2.2项目建设的必要性2.2.1推动重点小城镇建设进程目前东观正在实施新一轮城镇化发展目标。但现有的建材市场存在无规划、散乱分布、形象差等问题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城镇发展规划和形象。建材城的建设，通过整合手段，集聚原先分散型市场。既高效利用土地资源，城镇规划得以从容实施；又以东观建材城项目开发建议书第10页共27页高品质的商贸综合体，体现良好的城镇形象。2.2.2确保东观建材商贸持续发展东观区域位置优越，交通便利，传统商贸业活跃。但随着时代发展，特别是周边商贸业迅速发展，东观商贸业存在的“分散低效”问题日益明显，可持续发展出现“瓶颈”现象。建材城作为东观商贸业升级换代平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在“市场单体规模和辐射范围在周边乡镇有明显的比较优势”。确保东观镇高坪东部第一镇的地位及影响力。2.2.3强化东观镇核心竞争力以“综合型、多功能、一站式”的城镇建材商贸综合体，打造东观现代建材商贸旗舰。以现代的商贸功能，集聚商品品牌；配合政府实现东观规划，完善城镇功能，引领东观商贸业由分散低效向集聚高效发展；强化东观与其周边城镇的经济综合竞争力，实现政府对城镇经济发展的目标。2.2.4实现区域社会经济和谐发展项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位，全面整合区域社会经济资源优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。2.2.5优化东观镇建材市场格局东观建材城项目开发建议书第11页共27页项目的建设，将具备规模大、停车面积大、功能全、购物环境佳、档次高、顾客群购买力高等特点。将“打造高品质商业平台”作为自己的定位，创建“一站式”现代市场的模式，全面优化东观建材市场的整体格局。综上所述，本项目的建设既有着及时的现实意义，也有着深远的战略意义。第三部分项目开发可行性分析东观商贸业的发展和繁荣、市场高度成熟，与历史传承、与政府正确引导、与优越的地理位置密切相关。这是项目开发建设最有利的基础条件。一、依靠政府政策及规划政府已经为东观商贸业发展明确了今后的目标和重点。建材城项目的开发建设，与政府的发展目标是完全一致的，充分体现了政府发展愿景。作为一个大型的商贸业平台，与政府的科学发展观协调同步是极为重要的。尤其是整合（搬迁、改造等），政府起到关键作用。这是建材城的立项建设的保障。二、依托区位与交通优势东观建材城项目开发建议书第12页共27页东观镇交通运输发达，国道318线、蓉沪高速和即将兴建的上海——拉萨高速公路穿境而过，东观——龙门、东观——黄溪、东观——万家、东观——马家等公路场在此交汇。螺溪河流经镇内，乘船可达走马、长乐等地。东观优越的交通环境使本项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强，对建材城的开发提供良好的商业契机和道路交通。三、符合东观商贸发展需求东观商贸业发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展，东观不少市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中包括东观整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级、改善经营环境的渴求。发展的需要，为建材城的开发建设提供了极大空间。四、借助东观旺盛的建材需求“重点小城镇”建设如火如荼进行，城镇基础设施建设力度不断加大，大拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求；随着东观城镇建设进程的加速以及城镇发展的持续升温，东观市房地产开发投资近年来持续增长，呈现出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，供销量明显增加，今后5年中东观对建材装饰材料的需求将持续增加。五、开发运营商实力雄厚商业地产项目的开发运营是一个系统工程。尤其作为一个整合区东观建材城项目开发建议书第13页共27页域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。为此，我们组建了一个由省内知名商业地产开发运营商、资深策划人、高级设计师、商场管理运营专家等高技术人才组成的实力团队，充分结合资金、经验、资源于一体，共同实施本项目的开发运营工作。政府大力扶持、市场基础雄厚、地理位置优越、产业发展需求，构成了东观建材城开发建设“天时、地利、人和”的完善要素。因此，项目开发建设完全可行。【第四部分项目开发定位分析】一、项目名称东观建材城（暂名）二、项目规模总用地面积：20亩第一期用地面积：15亩三、项目选址南充市高坪区东观镇318国道沿线东观建材城项目开发建议书第14页共27页四、项目定位在对东观商业的调查与分析和城镇发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应东观城镇商贸业未来发展的需求。基本思路如下：借鉴省内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场商业形态。特别是南充市成熟的商贸业发展模式，与东观作为一个全国重要小城镇的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。即：现代商业模式——城镇商贸业——消费需求——地块资源特点——规划要点五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间：传承东观城镇文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有东观特色的现代化大型商贸综合市场。空间：实施与现有中心商业主题错位、互补、优化、提升定位策略，打造东观商贸业的核心价值，拉动城镇发展，与东观整体商业共同繁荣发展。因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴省内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城镇形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城镇商贸综合体目标。从而有效提升区域经济档次和城镇价值的功能，完善区域商贸经东观建材城项目开发建议书第15页共27页济的