汉正服装工业园市场定位报告D

经天纬地地产营销机构（北京·武汉）□前言1□方案流程设计图2□宏观环境分析3□项目概况8□竞争环境分析10□项目SWOT分析60□目标客户群分析69□目标客户群定位107□项目销售策略建议114□结语119目录经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·1·鉴于本项目定位为服装工业园且目标客户群主要来自于武汉市硚口区的汉正街市场，我司对项目所处的宏观市场大环境、竞争市场环境、项目面临的目标客户群体等进行了较为详细的分析，以最大限度挖掘项目的优势及机会，寻找项目突破口。同时，针对市场和客户的分析，对本项目的目标客户群进行了较为详细的定位，提出了相应的销售建议。前言经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·2·方案设计流程图宏观环境分析竞争环境分析项目概况目标客户群分析项目SWOT分析项目目标客户群定位项目销售策略建议结语经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·3·一、宏观环境分析：·市场需求旺盛，客户群体充足。汉正街升级改造的要求及2005年“12.20大火”，促使服装类及相关生产企业对工业厂房的长期和短期需求均大量增加。汉正街关停6000多家服装或服装辅料加工小作坊，使短期需求急剧增加，大部分企业纷纷前往汉阳、长丰等地的城中村及近郊结合部的民用住宅临时生产，少量客户利用2月份服装行业的短暂淡季购买了生产厂房，但大部分企业为了应对马上来临的3-6月生产旺季，没有时间寻找长远生产的厂房，这为工业厂房项目的开发提供了充足的客户群体。宏观环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·4··客户群体实力参差不齐。据统计，仅汉正街中心市场即有1000多户自产自销的服装经营户，年销售服装超过亿件。但是在汉正街被强制迁出的6000多家小型服装及辅料加工厂中，规模都比较小，大部分商户对厂房需求的面积比较有限。宏观环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·5··供给市场跃跃欲试，竞相奔走力争成为汉正服装生产基地。6000多家生产作坊的强制外迁，使得武汉周边的一些国有、民营企业，看到其中的机遇，纷纷主动与汉正街管委会联系，要求将汉正街服装生产基地迁往其所在地。位于武汉近郊或远城区的吴家山、黄金口、黄陂区、蔡甸区等多个工业园项目争相开发与酝酿，与周边县市汉川、仙桃等展开竞争。宏观环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·6··8+1城市圈的建立，给周边县市工业园建设带来机遇。“12.20大火”让有关方面痛下决心，将汉正街的生产与经营、仓储与制造剥离，让汉正街升级。武汉市决定，用2-3年时间，将二、三环线以内的劳动密集型产业向“8+1”城市圈县市迁移。在这一背景下，众多服装商户四处寻找合适的厂址外迁，有的走进武汉郊区的黄陂、蔡甸等地，有的迈进与武汉临近的汉川、孝感、仙桃，这为远城区及周边县市工业园建设提供了一定的机遇。宏观环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·7·二、项目概况1、地理位置：项目位于湖北省汉川经济技术开发区新河工业园内，紧邻武汉市东西湖区，处于武汉市8+1城市圈内。2、项目规模及现状：项目总占地2000亩，详规1000亩，目前正在销售项目第一期B区产品，整个园区可吸纳500家专业服装企业，具备较大的规模效应。3、产品情况：本项目设计的厂房面积以1600㎡为主，以1200㎡、1800㎡、2000㎡及2400㎡的厂房为辅，每栋厂房共2层，由宿舍跟厂房围合而成，可满足企业独立生产生活需求。项目概况经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·8·4、交通状况：距离汉正街仅38公里，车程40分钟，具107国道15公里，距汉川铁路货场0.5公里，距建设中的兰杭高速公路2公里，距天河机场45公里，运输网络四通八达。5、销售情况及付款方式：目前已经销售13套厂房，春节之后成交数量极少，定于2006年6月30日交付使用。最高可提供6成10年贷款。项目概况经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·9·三、竞争市场分析本项目为服装工业园，针对工业地产区域分散的特点，我司选取了位于盘龙城的佳海工业园、汉阳黄金口的万通工业园、吴家山的中小企业城和蔡甸的华鼎印务包装工业园等竞争对手进行了较为详细的市场调查和分析，以期更准确的了解竞争市场行情，寻找项目突破口。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·10·1、佳海工业园□项目概况：·项目地址:武汉盘龙城经济开发区。·项目规模及现状:占地面积2200亩,建筑面积为150万㎡。绿化率30%左右。项目分两期开发。目前项目一期已建成，10多业主已经进场生产、经营，近50家业主已经进场装修。项目二期在建，06年年底交房。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·11·□目标客户群定位：·主要针对中小型的纺织、服装类生产企业、辅料生产企业。·在该项目已经购买或预定的客户接近200批，其中150批来自于新街，20～30批客户来自于中心商城及其他区域。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·12·□产品特点：·当前在推厂房面积主要位于940-1585㎡之间，有少量480㎡、640㎡的小面积厂房，满足小型企业的生产性需求及大型企业的员工独立宿舍需求。·其中，940㎡厂房为3层，1300-1500㎡的厂房为2层半，1～2层为生产车间，2层以上的半层作为办公场所，面积约400～500㎡，2层以上的露天部分可建成20间左右的员工宿舍，但必须按照开发商的要求统一搭建。虽然在一定程度上使客户感觉面积增加了，但由此而引起的成本也随之增加。·每栋厂房均送一个约150㎡的院子，园内另设有单独的员工宿舍区。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·13·□租售价格及销售情况：·厂房均价1480元/㎡，单套厂房主力总价在140-240万元之间，小面积厂房总价在70-100万元之间。·宿舍单间30㎡，租金200元/房·月。·宿舍底层商铺售价为5100—5700元/㎡。·一期1800㎡、1300㎡两种面积的厂房已全部售完毕，现有二期1585㎡、1343㎡、940㎡、640㎡、480㎡中小面积的厂房在售。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·14·□付款方式：早期仅提供首付5成5年的按揭贷款，可先付2成，封顶后再付3成。目前该项目已为购买客户从银行争取到6成8年的还贷方式，其中签定定金合同时仅需首付2成，交房后再付余下2成即可，付款方式得到放宽。□优惠政策：据销售人员介绍，园区企业可以交“定税”，就是进驻企业5年之内只缴纳一定额度的税款，具体的所谓“定税”标准及优惠幅度并不十分明确。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·15·□交通状况：·该项目毗邻岱黄高速公路、机场高速，距汉口火车站较近，对外交通道路体系较为完备。·从市区到工业园较远，交通不便利，仅有1129路郊外公交到达。·目前到该项目必须途经岱黄高速收费站，但是不久将会后移至黄陂区以外。而且2006年4月28日盘龙桥大桥竣工，预定2006年6月份将正式通车，届时将有市区公交直达，在很大程度上将解决其市内交通不太便利的问题。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·16·□园区相关配套：·生活配套：规划独立的员工宿舍区及员工食堂，员工宿舍2栋，每栋6层，宿舍单间带阳台和卫生间，供企业购买或租用，避免产品运输造成对住宿区的噪音干扰，给员工提供较为安静、方便的休息环境。·休闲配套：园区规划有休闲娱乐中心。·商业配套：工业园内规划了含商铺约800多套的中央商业步行街，为服装企业提供产品及企业形象展示的平台。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·17··辅料配套：园区设有大型的面料、辅料市场，大大降低服装企业原材料采购成本。·物流配套：园内设有专门的物流、仓储中心。·电梯配套：内部不配备电梯，谁受益谁安装。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·18·□优势分析：·位于武汉市盘龙城经济开发区，宏观地理位置相对较好。·对内对外交通相对便利，同时享有武汉市及盘龙城区域逐步改善的大配套优势，运输及生活成本相对较低，对相关企业吸引程度较高。·项目规模大，园区内上下游资源供应完备，聚集效应强。该园区占地2200亩，全部为纺织、服装类生产企业，同时配备有大型的面料、辅料市场，专门的仓储、物流配套，具有较强的资源与客户聚集效应。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·19··项目规划较为合理，功能分区完善。厂房区、物流仓储区、辅料区、生活和休闲区等较为齐备，为园区企业生产生活的诸多便利。同时，还配有大面积绿化，规划和布局整齐，为企业提供了良好的生产、生活平台。·该项目开发时间相对较早，工程进度也较快，是目前为止服装类生产园区建设较为成熟的一个项目，对于客户的吸引程度较高。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·20·□劣势分析：·厂房单价及总价均较高，企业必须为职工另加投入，租用园区宿舍，生产成本投入较高。·项目目前虽然一期已经开发完毕，但入住园区企业并不多，生产氛围尚不成熟。这为其他类似园区吸纳客户提供了一定的机会。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·21·2、万通工业园□项目概况：·项目地址：汉阳黄金口现代制造业基地。·项目规模及现状:一期占地73亩,建筑面积9万㎡,厂房12栋，另4栋宿舍，1栋综合办公楼，该项目正在施工中，现场基本实现“三通一平”，06年8月交房。水电接至入户。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·22·□目标客户群定位：以食品、服装、电子、日用工业品的加工制造为主，以其它轻工制造加工为辅，客户类型较为杂乱。□产品特点：·每栋厂房5层，每栋面积4800㎡左右，最小销售单位为层。对于喜欢独门独户生产的企业而言，其吸引力大大降低。·员工宿舍5层，框架结构，1层为活动中心、食堂，2～5层为宿舍，预计可容纳500人左右。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·23·□租售价格及销售情况：·预计厂房均价2000元/㎡左右。·宿舍只租不售，5月之前7元/㎡，之后8元/㎡，按季付款，·项目对外出租，可以以租代售，以前期租金抵后期房款，最低购买总价为200万元左右。·由于项目处于场地平整阶段，不具备销售条件，因此只对来访客户作登记。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·24·□优惠政策：目前无任何优惠政策。□项目交通状况：·工业园东临武汉内环线，南傍汉沙公路，西接中环线，北近汉江，有公交车26可直达。汉沙公路两旁私房林立，形成小规模居住氛围，但规划杂乱无章，周边环境较差。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·25·□配套设施：·生活配套：全能型的集体宿舍，配备食堂。宿舍底层为活动中心和食堂。·商业、休闲配套：设置购物中心、休闲娱乐场所。·辅料市场：周边为居民住宅，无辅料市场。但有纺织厂与其接洽。·教育配套：特设教育培训中心。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·26··物流配套：园区配备专车为企业提供配送服务，每天定时定线发送，货车可直接与生产车间对接。·电梯配套：厂房内部交房时配备货运电梯。·停车位配备：园区内区域楼栋之间专设停车场地。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·27·□优势分析：·宏观地理位置较好，与汉阳城区距离较近，享有汉阳区域交通及配套优势，生活、生产成本低。·汉阳区域客户相对较为充足，12.20大火之后，相当一部分服装企业迁往汉阳临时生产，为该项目提供了一定客户。·项目规划较好，生活区和厂区相互独立，互不干扰。·该项目周边有一些较大规模的企业厂房，且租金较低，对中小型企业具有较强区域吸引力。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·28·□劣势分析：·项目规模较小，聚集效应较弱。·进入园区的企业种类分散，涵盖食品、服装、电子、日用工业品等，对重视聚集效应、喜欢扎堆的服装类企业而言，其吸引力大大降低。·项目仅处于场地平整阶段，对于看重现房的客户来说，不具备竞争优势。·政府扶持力度不大，仅提供相关服务上的便利，如实现一站式服务、一次性收费，代办一切工商、税务等手续和咨询费用，但没有相关税费上的优惠。竞争环境分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·29·