北京养老地产市场调研报告2014

2014年养老地产现状目录51养老市场政策解读2养老市场产品变化1.养老市场政策解读》》》人口土地资金简政放权养老机构审批办法社会背景——世界人口趋于老龄化进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%深度老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的14%超级老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的20%资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望中国跑步进入深度老龄化社会社会背景——中国老龄化呈大趋势资料来源：中国1-6次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据2000年第五次人口普查，65岁以上人口8811万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口总数的10.2%。中国2000年已经步入老龄化社会。老年人口结构比率表2010年65－79岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%；拟说明养老公寓和机构养老的未来发展趋势。年中国老年人口急剧增长加快养老产业的实施社会背景——北京人口老龄化严重北京统计局公布数值2012年北京老龄产业研究报告2013年北京常住人口2114.5万人，65岁以上人口194.5万人，占常住总人口9.2%2015年65岁以上人口315.8万人，占常住总人口的14.1%2010年第六次人口普查：北京常住人口1961.2万人65岁以上人口170.89万人，占常住总人口8.7%进入老龄化深度老龄化超度老龄化2030年65岁以上人口500万人，占常住总人口的21.7%社会背景——养老床位建设纳入政府绩效考评截至2013年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达81491张。相当于每千人24张床位目标要求：2015年底前，北京市养老机构床位数应达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。“十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。政策背景•《老年人权益保障法》•民政局《关于养老机构设立许可的通知》•《养老服务设施规划设计技术要点》•中国社科院发布《中国老龄事业发展报告》蓝皮书政策背景——土地市场的变化北京养老设施用地纳入土地规划政策背景——土地市场的变化事件：2013年2月4日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以楼面地价888.5元/平米成功中标北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块一宗包含养老功能的居住用地意义：打破了养老用地多年“难产”的局面与住宅用地同推，可以说是土地市场破冰之举这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举养老综合用地实行“招、拍、挂”就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。政策背景——鼓励集体土地从事养老产业农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。《中华人民共和国老年人权益保障法》【20130701】2014年两会期间提出农用地承包入股，将推动土地向家庭农场、农业企业等新型主体流转。中央一号文件发布，实现农村土地三权分离。集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同价同权，实现产业升级。宅基地，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，继续试点将闲置农民住房通过集体经济组织盘活利用，发展符合乡村功能定位的乡村旅游、养老等产业。政策背景——建立养老产业服务体系《社会养老服务体系建设十二五规划》建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。北京养老服务体系格局为“9064”居家养老•对身体状况较好、生活基本能自理的老年人；•以上门服务为主要形式提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务；•对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人；•提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务社区养老•重点建设老年人日间照料中心、托老所（日、全）、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施；•鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。机构养老•以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能；•养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构；•老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务；•重点实现以下功能：生活照料、康复护理、紧急救援政策背景——“9073”养老服务体系功能定位居家养老•支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造。扶持居家服务机构发展，进一步开发和完善服务内容和项目，为老年人居家养老提供便利服务；•新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。社区养老•社区养老服务是居家养老服务的重要支撑；•具有社区日间照料和居家养老支持两类功能；•主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。机构养老•重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；•县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；•在国家和省级层面，建设若干具有实训功能的养老服务设施。政策背景——“9073”养老服务体系建设任务与方式•养老配套•适老设计•需用社区提供上门服务居家养老•托老所（日托型）•老年活动中心•承载居家有临时照料需求老人社区养老•托老所（全托型）•公共服务福利院•民营敬老院•健康护理中心•养老公寓（高端、私立）机构养老政策背景——“9073”养老服务体系的产品表现形式•精装修（饰）•老年大学等服务配套•医疗等养护照料功能•打造居家环境，拓展机构服务养老公寓政策背景——“9073”养老服务体系的产品表现形式•三亚清平乐•北京太阳城•北京东方太阳城•生活居住区居家养老•温都水城金手杖（全托型托老所）•社区内建日托老所（截止2013.3拥有4397所）社区养老•爱暮家（中低档民营）•福夀敬老院（低档公办）•恭和苑敬老院（高档）机构养老•上海亲和源•恭和苑•燕达国际养护中心•太申祥和•将府庄园………养老公寓政策背景——社区养老见落实80岁以上老人，政府每月以服务券的形式补贴300元/月,多用于老人就餐.北京社区养老服务试点在朝阳展开：以“一卡通”的形式为老人提供上门服务。政府每年拨款两次,每半年支付一次1200元。老人持卡消费,费用由社区指定的服务公司(爱侬家政)统一与政府结算。老年优待、福利将“一卡通”政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》【20131031】《建设方式》新建养老机构的建筑面积、用地面积、基本配建内容、配建规模及要求应符合国家标准及本市地方标准规定，并应纳入相关规划。鼓励民营资本介入养老市场《基本原则》政府主导，社会主体，集约高效利用土地社会资本愿意投资建设养老机构的，优先支持其建设在社会资本建设的养老机构不足以满足老年人入住需求时，由政府补充投资建设《供地方式》社会资本投资建设的养老机构属于营利性或非营利性，由民政部门会同国土、工商等部门共同认定。政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》运营补贴社会资本新建、扩建养老机构时，每张床位的市级补助标准由原来8000元至16000元提高到2万元至2.5万元提高对社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴标准。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月；接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。建设补贴资金方面给予大力支持政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》税费优惠社会资本投资建设的非营利性养老机构运营期间，符合条件的可享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税收优惠政策。非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费。社会资本投资建设的养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。运营优惠资金方面给予大力支持政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》开展相关政策试点工作，支持引导社会资本投资建设营利性养老机构，积极探索给予其基本建设补贴、运营补贴等相关政策。社会资本投资建设的营利性养老机构运营期间免征营业税；减半征收有关行政事业性收费。社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策；享受综合责任保险财政补贴政策。资金方面给予大力支持政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》医疗服务要跟上对于养老机构内设的医疗机构，符合职工(城镇居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入医疗保险定点范围；鼓励养老机构与就近医疗保险定点医疗机构签订合作协议，由就近医疗保险定点医疗机构为养老机构提供对口医疗服务。政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》规划选址根据发展需要可将村镇集体建设用地进行适当调整，用于养老服务设施的建设。床位设置规模独立占地的养老院一般要设置300至500张床，最小不宜低于100张。床均用地面积一般为20-40㎡/床，在非集中建设区床均面积可适当提高，但不应超过60㎡/床。床均建筑面积一般为35-45㎡/床，特殊设施的床均建筑面积可适当放宽。容积率一般为1.2-2.0，最高不应超过2.5。室外场地除老年养护院外，需设置老年人休闲、健身、娱乐等活动的室外活动场地。室外活动场地人均面积不低于1.20㎡。交通要求主要出入口不应直接开向城市主干道。日照要求老年人居住用房和主要活动用房日照标准应不低于居住建筑日照标准。建筑设计要求——适老化设计政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》建筑设计要求——无障碍设计建筑出入口内外应留有不小于1.50m×1.50m的轮椅回旋面积。走廊净宽不应小于1.80m。通过式走廊两侧墙面0.90m和0.65m高处应设Φ40-50mm的圆杆横向扶手。二层（含二层）以上养老服务设施建筑应设无障碍电梯，且至少有1台能兼作医用电梯。建筑的地面应采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。老年人居室的自用卫生间出入口净宽不应小于0.80m。应采用外开门或平开门，并设置透光的观察窗及由外部可开启的门扇。浴盆和便器旁应安装扶手，淋浴位置应在一侧墙面安装扶手。政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》建筑设计要求——设备系统设计其他设计要求超过300床的每层均应设置护理站，并应设置建筑设备设施控制系统、紧急