装配式住宅成本分析

2017-09-23装配式住宅成本专题分享目录一、地方政府关于装配式发展的相关政策二、装配式与传统式住宅成本对比三、专项成本分析（楼梯、楼板）四、铝合金模板成本分析地方政府关于装配式发展的相关政策一、地方政府关于装配式发展的相关政策地方政府对于装配式发展的总体目标及重点举措地方政府对于房地产开发项目采用装配式的优惠政策地方政府关于装配式发展的相关政策一、政府工作目标：长春市人民政府办公厅于2017年8月21日下发关于加快发展装配式建筑的实施意见中提到：到2020年，新建装配式建筑占新建建筑面积的比例达到20%以上；到2025年，新建装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。1、近期（2017年—2018年）：落实40万平方米装配式建筑试点示范项目；2、中期（2019年—2020年）：实现新建装配式建筑占比例达到20%以上；3、远期（2021年—2025年）：实现新建装配式建筑占比例达到30%的总目标；打造若干个集设计、施工装配、部品部件生产和研发为一体的工程总承包企业，形成一批具有核心竞争力的设计单位、部品部件生产企业、施工企业、技术研发和咨询服务机构。地方政府关于装配式发展的相关政策二、近期重点举措推动长春润德集团与中建科技有限公司合作建设装配式建筑产业基地项目，重点生产房屋建筑项目的装配式混凝土部品、部件。推动长春亚泰集团建设建筑工业化制品园，重点生产市政项目的装配式混凝土部品、部件。推动长春万科公司建设装配式建筑全装修部品、部件生产基地。引导大型建筑企业积极研发与装配式建筑相应的施工技术和工法，创新项目管理模式，加快发展装配施工成套技术、安装防护技术、施工质量检验技术，适应装配式建筑的工业化生产方式要求。地方政府关于装配式发展的相关政策•房地产开发相关的优惠政策一、可提前申请办理《商品房预售许可证》经认定符合装配式建筑相关技术要求的房地产开发项目，有地下室工程的，完成基础和地下结构工程；无地下室工程的，完成基础和地上2层结构工程，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设），可申请提前办理《商品房预售许可证》。二、面积奖励对自主采用装配式建造的住宅项目，给予不超过实施装配式建造的各单体规划建筑面积之和3%的面积奖励。装配式与传统式住宅成本对比装配率的概念装配率对各产品业态的成本影响实体案例分析预制构件价格及施工费用市场调研二、装配式与传统式住宅成本对比装配式与传统式住宅成本对比•装配式住宅成本分析一、装配率的概念：装配率是指在建筑单体范围内，预制构件混凝土方量占所使用的所有混凝土方量的比率。计算范围：标高±0.000以上；以每幢单体建筑为计算单元。计算公式：预制装配率=预制砼构件体积（±0.000以上）预制砼构件体积（±0.000以上）+现浇砼体积（±0.000以上）装配式与传统式住宅成本对比二、装配率对各产品业态的成本影响：序号产品业态装配率装配式建安成本单方（元/m2）传统建安成本单方（元/m2）建安成本单方差（装配-传统）1小高层20%17501635+11540%1860+22560%1935+3002高层20%18201735+8540%1930+19560%2005+270注：上表中两种业态仅考虑层数变化，其它配置标准均相同的情况下，同口径对比结果。实体案例装配式与传统式住宅成本对比三、实体案例分析选取沈阳市洪汇园住宅项目进行成本分析，该项目地上单体17层，地上建面6483.20m2；分析结果如下：序号装配率预制部位装配式部分成本（元）现浇部分成本（元）总成本（元）单方成本（元/m2）成本增加（元/m2）10%--2,759,516.322,759,516.32425.640215.69%叠合楼板预制楼梯861,406.252,354,389.043,215,795.29496.0270.38329.65%三明治外墙2,095,393.631,867,429.803,962,823.43611.25185.60446.25%三明治外墙叠合楼板预制楼梯2,794,596.581,329,507.204,124,103.78636.12210.48565.87%三明治外墙预制内墙叠合楼板预制楼梯3,467,428.571,043,705.954,511,134.52703.82278.18注：上表比较仅针对同类构件进行比较，未考虑其它因素的影响，如工期、粗装修等。装配式与传统式住宅成本对比四、预制构件价格及施工费用市场调研序号装配率预制部位长春万科柏翠园市场平均价格预制构件（元/m3）施工费用（元/m3）预制构件（元/m3）施工费用（元/m3）116%叠合楼板预制楼梯约2002约1912约561约620约2225约2125约660约730330%三明治外墙约2358约670约2475约750445%三明治外墙叠合楼板预制楼梯约2358约2002约1912约670约561约620约2475约2225约2125约750约660约730560%三明治外墙预制内墙叠合楼板预制楼梯约2358约1867约2002约1912约670约604约561约620约2475约2075约2225约2125约750约710约660约730上表中长春万科柏翠园的采购价格及安装费用，较比市场PC材料采购价格低10%左右，施工费用低15%左右；长春万科柏翠园项目供应商：1、预制楼梯采购供应商为：长春欣琦；2、预制楼板、墙体采购供应商为：沈阳飞科、长春瑞建；三、专项成本分析（楼梯、楼板）预制砼楼梯预制砼楼板通过实际工程案例，对预制砼楼梯及楼板进行成本分析，并通过与传统做法的成本对比，反应两者的成本差异。专项成本分析专项成本分析结合本地区情况及项目可实施性，选取两种预制构件进行成本分析一、楼梯：地上33层住宅，层高2.9m，预制砼楼梯，装配率3.79%项目名称单位工程量综合单价综合合价装配式楼梯投影面积平米单价正负零上建筑面积建筑面积平米造价装配式楼梯17535.4025.97制作费用m3159.62125.31339199.48618.8548.16安装费用m3159.6727.49116108.04187.63小计455307.52735.79普通楼梯17535.4011.97钢筋t11.25513.4561750.67618.899.79模板m2618.8131.4181317.77131.41现浇混凝土m3159.6418.4366782.14107.92小计209850.59339.13差值396.6714.00注：1、上表中对比未考虑普通楼梯踏步的面层做法费用，如踏步面20mm厚水泥砂浆找平考虑，底板刮胶处理，综合单价为137元/m2，总价84666元，建面单方4.83元/m2，如考虑此因素影响，其建面差值为9.17元/m2；专项成本分析二、楼板：标准层部分楼板使用预制楼板，其它采用现浇楼板，预制楼板60厚，上面现浇楼板75厚；传统楼板现浇楼板110厚；装配率8.9%项目名称单位工程量综合单价综合合价叠合板面积叠合板平米单价正负零以上建筑面积建筑面积平米造价装配式楼板17535.4053.83制作费用m3256.742127.74546278.644279.03127.66安装费用m3256.74658.79169138.9539.53上部现浇混凝土m3320.93430.98138312.4332.32上部现浇部分钢筋t16.375513.4590239.5621.09小计943969.57220.60普通楼板17535.4039.68钢筋t33.555513.45184991.104279.0343.23模板m24279.0374.48318706.4674.48现浇混凝土m3445.83430.98192142.6944.90小计695840.25162.62差值57.9814.15注：预制构件砼总量577.67m3，普通楼板砼总量445.83m3；铝合金模板成本对比分析四、铝合金模板成本对比分析铝模板与传统模板施工中的理论对比分析初期使用铝模的相关反馈铝模板与传统模板成本对比分析木模板与铝模板租赁费用及对比分析铝合金模板成本对比分析序号项目铝模板木模板1面板材料4.0mm厚铝模板15/18mm厚胶合板2施工效率25-50m²/天/人15-25m²/天/人3施工周期5-6天/层7天以上/层4拆模时间柱、剪力墙24小时拆模，楼面板36小时拆模楼面板最少168小时拆模5重复使用200次以上5—8次，损耗大量木板、铁钉等6回收价值高（15%-30%）无、另需付清理费7施工质量平整光洁，基本达到饰面及装饰清水效果表面粗糙，易爆模、胀模，大量抹灰8人员要求技术要求低、劳务资源充足技术要求高、劳务资源困难9吊装依赖首层、末层依赖全过程依赖一、铝模板与传统模板施工中的理论对比分析上表中的反应的数据，为行业内理论对比数据，实际操作中受施工人员的专业程度、熟练程度以及技术管理人员的专业性影响较大。工期短、效率高、成活质量好、节能环保铝合金模板成本对比分析二、初期使用铝模的相关反馈：1、进度方面：第一次使用铝模板，不太适应，一层600多平米，每层施工将近一个月。2、成本方面：相比传统模板人工节省20%左右，从目前小规模使用来看，材料费用高出50%；3、观感效果方面：墙、板、梁一次成型，平整度较好，阴阳角方正，特别是接茬部位观感不错墙面观感一般，墙面气泡较多，可能和商砼质量有关，和易性差。通过一个月的施工周期，基本可以达到理论值铝合金模板成本对比分析三、铝模板与传统模板成本对比分析项目名称采购单方（元/m2）残值回收率施工费用（元/m2）综合单价（元/m2）平均周转次数（次）摊销单方（元/m2）木模板32.250%30.2562.52.525.00铝模板130015%35.141140.144525.36铝模板综合单价包含：（1）方案、前期及后期深化设计费；（2）铝模板材料费；（3）加固系统配件费用；（4）运输费用；（5）技术指导费（一个月内）；（6）管理费；（7）利润；（8）税金；残值回收说明：除铝合金模板丢失部分外，其它全部进行回收处理，不因模板损坏程度、构件丢失、损坏等影响，使用方负责模板表面清理工作；如上表所示，当铝模板周转次数达到45次时，达到与传统木模板成本持平铝合金模板成本对比分析四、铝模板租赁费用名称单位1000-1500m2/套1500-2500元/套金额（元）金额（元）设计、管理栋4000050000包装运输费栋3000040000原材料、加工、修改、配模、预拼装栋130000150000小计200000240000A、单套模板固定费用注：1、单套模板面积：单层模板与混凝土接触面积2、材料运距200km以内，施工层数不限3、如标准层变化较多另议4、此部分费用参与周转，如按20次周转，面积为1000m2，单方为200000/20/1000=10元/m2铝合金模板成本对比分析B、材料租赁费用分析序号名称单位单价（元/m2）1铝模M2152连接锥销、螺杆螺母、背楞五金配件M223支撑系统M214脱模拟M20.85套管、胶杯、预螺栓母等耗材M216小计19.8序号名称层高单价（元/m2）安排工期1铝模安装费小于3m25-275-6天/层2铝模安装费3m-3.3m27-295-6天/层3铝模安装费小于3m30-323-4天/层4铝模安装费3m-3.3m32-343-4天/层C、施工费用成本分析注：材料租赁费用计算原则，按照所使用铝模构件面积计算，不参与周转。例如混凝土构件沾灰面积为10000m2，使用铝模面积为1000m2，总价为19.8元/m2*10000m2=19.8万元；注：施工费用计算原则，同模板计算方式，影响单价的主要因素为施工进度安排。铝合金模板成本对比分析项目名称前期投入60次周转材料租赁/采购施工费用综合单价铝模板1019.83261.8木模板048.2514.2562.5C、木模板与铝模板租赁单方对比单位：元/m2行业内分析，铝模板租赁费用，在考虑前期投入周转20次的情况下基本与传统木模板费用基本