重庆蔡家镇片区房地产市场调研报告

北碚区蔡家片区房地产市场研究报告第一篇蔡家组团区位及其功能规划分析4．公共服务配套1．蔡家组团区位分析2．蔡家组团规划及功能定位分析3．交通体系及道路状况分析第二篇蔡家产业经济分析1、产业经济发展定位2、对发展房地产项目带来的积极因素第三篇蔡家组团房地产市场发展趋势分析4．区域内房地产发展趋向分析1．区域内房地产市场总体概况2．区域内商住用地供需状况3．区域内房地产市场的供需状况2.销售价格分析1．商住物业产品分析及客源分析3．机会分析与建议第四篇竞争状况与物业建议报告目录第一篇蔡家组团区位及功能规划分析□蔡家组团区位分析区位属性：重庆城市”北上战略“重要拓展区，两江新区高新技术产业带城市生活功能配套区。蔡家组团区位分析：蔡家组团——区位坐标蔡家位于重庆主城北部北碚区，是重庆主城21个大型聚居区之一，也是两江新区的都市功能板块区蔡家组团---区位功能处于两江新区三大特色板块中的都市功能板块，以及“一心四带”产业布局中的高新技术产业带蔡家金融商务中心蔡家组团区位：蔡家组团---相邻关系处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城北上拓展的理想空间蔡家组团区位分析：北碚组团蔡家组团水土组团幅员面积：88平方公里规划至2020年城市建设用地：蔡家组团蔡家组团---区位自然特征46平方公里规划范围：73平方公里蔡家组团区位分析：自然山水、三面临水、一面靠山，有着地理上的先天风水优势，自然生态保持较好地势相对平缓。1、重庆主城21个大型聚居区之一，2、处于两江新区三大特色板块中的都市功能板块，以及“一心四带”产业布局中的高新技术产业带3、处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城北上拓展的主要空间4、组团自然生态特征保持较好，三面临江，两江新区的启动，是重庆经济新的引擎，蔡家组团房地产市场迎来前所未有的历史发展机遇，必将是房企未来几年在此逐鹿的激烈战场。组团位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区，是江北区、北碚区、渝北区、北部新区、经开区、高新区“四北六方”联合打造重庆市北部增长极的产业高地，是重庆市“1小时经济圈”建设的重要增长极。区位前景对房地产积极影响结论：推动引导第一篇蔡家组团区位及功能定位分析□蔡家组团功能定位打造两江新区和高新技术产业的区域商业、居住、度假、商务休闲、娱乐、文化、商务会议等综合服务平台规划人口：52万人蔡家组团蔡家组团功能定位BCDEFGHNMPLRKJA蔡家组团---总体规划蔡家大型聚居区规划面积：38平方公里蔡家聚居区规划面积38平方公里四板块：高品质生态居住、商务商贸办公、高新技术产业等四大功能板块嘉陵江蔡家组团功能布局一轴：一条城市综合功能景观轴一带：一条滨江生态景观带六廊：六条通江景观廊道蔡家组团---总体规划嘉陵江同兴工业园区主导产业“光机电仪”光学电子（LED、NB配套）机械制造仪器仪表研发制造输配电装备制造蔡家组团功能布局嘉陵江国内500强企业280余家世界500强企业入驻企业2012年园区工业总产值9家8家465亿元同兴工业园区蔡家组团功能定位嘉陵江北部片区中部片区南部片区嘉陵江滨江地区布局以现代服务、高层次休闲和高品质商住为主的城市综合功能区临江风情带---滨江之锦临江风情带蔡家组团功能定位北部片区将围绕总部经济建设打造成集办公、培训、居住、娱乐、购物为一体的高品质商住区北部片区---滨江之韵嘉陵江北部片区中部片区南部片区临江风情带蔡家组团功能定位南部片区将利用其得天独厚的地貌及生态优势，以养生休闲为主题，打造高端的生态宜居区南部片区---滨江之秀嘉陵江北部片区中部片区南部片区临江风情带蔡家组团功能定位蔡家组团规划及功能布局中部片区将打造成集商务商贸、酒店办公、创智产业、文化基地、公园广场、休闲娱乐等功能为主的创智核心区中部片区---滨江之都嘉陵江北部片区中部片区南部片区临江风情带第一篇蔡家组团区位及功能规划分析□蔡家组团交通体系及的道路状况分析主城区1小时核心功能辐射区，其板块内城市快速干道、省际高速、轻轨、桥梁、公交等通达性很好，为该组团提供了生产、生活等方面优越的基础支持。襄渝线遂渝线兰渝线轨道交通6号线中环快速干道绕城高速兰海高速国道212线蔡家组团区位交通---公路蔡家组团区位交通---桥梁蔡家大桥马鞍石大桥嘉悦大桥水土大桥嘉悦二桥蔡家组团交通---区位交通便利性距市中心商圈35分钟车程距江北国际机场20分钟车程距保税港区寸滩港码头20分钟车程距龙头寺火车站30分钟车程距悦来新城、重庆国际博览中心一江之隔第一篇蔡家组团区位及功能定位分析□蔡家组团公共服务配套区域发展初期，水、电、通讯、学校、医疗、公交等基本条件初步具备。规划医院5所蔡家组团公共服务配套凤林小学中安小学兼善中学西师附中蔡家医院光华医院开工建设2所规划小学15所建成投用2所规划中学10所开工建设2所公共服务配套570公交通往北碚555公交通往渝北559公交通往北部新区537公交通往江北501公交通往沙坪坝至沙坪坝至北部新区、江北、渝中至渝北至北碚公共服务配套公租房106万方公租房两江名居全面交付使用一、从两江新区的总体宏观功能规划和蔡家组团的功能布局交替环境中来看：蔡家组团处于城市功能区和高新技术产业带，其总体定位主要利用蔡家组团固有的自然生态资源和风水资源打造相匹配的高端服务平台，以低碳生态环保概念服务于两江新区和高新技术产业的商业、居住、度假、商务休闲、娱乐、文化、商务会议等综合服务功能。以此引导高端产业与高端服务匹配对接，同时拉动区域板块整体地产价值倍数升级，因此对该区域房地产业带来了空前繁荣并取得乐观的财政收入和产业结构调整，以致实现区域价值与产业支撑可持续发展。二、该组团与主城其他相依功能的交通便利性来看：处于主城区半小时核心功能辐射区，其板块内城市快速干道、省际高速、轻轨、桥梁、公交等通达性很好，为该组团提供了生产、生活等多方面的有力支持，为两江新区城市功能板块的整体激活起到了先决条件。三、从当前组团的综合公共服务配套上来看：水、电、学校、医疗、道路等具备了基本条件，要达到高层次服务平台，还远远不够，有待观察政府的推进力度和房地产配套项目落实。小结：第二篇蔡家组团经济发展定位□蔡家组团产业经济分析一是：实现总产值379.5亿元（含拓展区全口径），完成目标任务的76%，同比增长12%；工业增加值113亿元，同比增长22%。其中，规模以上企业（不含拓展区）完成工业产值294.7亿元，同比增长36%，比去年同期高11个百分点，超全区平均增幅14个百分点；规模以上工业主营业务收入269.5亿元，同比分别增长33%，增幅均大大超过去年同期值及全区平均值。二是：园区签约供地企业支撑作用进一步凸显。完成产值237.6亿元，同比增长45%，超计划增幅4个百分点。2012年经济社会运行情况一是大力发展先进制造产业。重点打造LED及绿色照明基地、软件产业基地，着重发展微电子、LED、仪器仪表、光电、软件研发、特种功能材料等先进制造产业。二是努力推进高端商业商务布局。大力发展楼宇经济、总部经济、商贸、金融、文化创意、现代物流，打造高品质的商务核心区域。到2015年，高端商务产业产值力争达到156亿元，增加值达到21亿元。三是着力打造高档次娱乐休闲区。打造高尚住宅与都市时尚旅游休闲区。重点以高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园等为主体，发展高档次娱乐业。四是发力建设高品质生态居住。依托金科、旭辉、中庚、保亿、红鼎、东原等品牌房地产项目建设，大力发展高品质生态商住产业，使蔡家组团成为两江新区的宜业、宜居之城。计划十二五期间累计完成房地产投资500亿元，开发高端地产490万平方米。到2015年，两江新区北碚蔡家组团工业总产值达到1000亿元，城市建成区达到20平方公里，人口15万人；2020年基本完成基础、功能、形象“三大开发”，形成经济繁荣、环境宜居、社会和谐的“产业高地、宜居新城”。产业发展定位及目标：第三篇蔡家组团房地产市场发展趋势分析□蔡家组团房地产市场总体概况综合出让土地约5200亩，开工在建面积约200万方，开盘销售面积约100万方，主要集中于中部板块和南部板块，以中高端物业形态为主打。蔡家组团房地产市场总体概况金科地产隆鑫地产佳程集团18家综合开发企业……………………已出让土地面积开盘销售总建筑面积开工建设建设情况5200亩600万m2230万m2101万m2第三篇蔡家组团房地产市场发展趋势分析□蔡家组团土地市场供需分析已出让居住及商业用地共4412亩，总建筑面积约596.7万方，其中，二类商住用地楼面价区间536—1199元/㎡，均价为950元/㎡，一、二类居住用地楼面价区间1155-2194元/㎡均价1450元/㎡。序号土地位置用途土地≤建筑规模(m2)竞得单位成交价成交楼面价（元/㎡）面积/容积率(万元)1北碚区蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块二类居住201319372700重庆金科房地产开发有限公司5478714702北碚区蔡家组团N分区N03-02/01、N09-01/02地块一类居住用地、二类居住用地76716133420重庆上善置地有限公司2200016493北碚区蔡家组团H分区H24-01/03、H24-04/03地块二类居住72230152308重庆成高置业有限公司2232214664北碚蔡家组团M分区M59/03、M61-02/02、M55-02/02号宗地二类居住194748369454金科地产集团股份有限公司4672112655北碚区蔡家组团L分区L10/2地块二类居住用地2267756692.5重庆启昌实业有限公司646411406北碚区蔡家组团H分区H03-02/03、H07-01/03地块商业金融业用地、教育科研设计用地、二类居住用地190801698400佳程集团有限公司、重庆两江蚕业发展有限公司572998207北碚区蔡家组团H分区H29-9/03地块二类居住2929055651重庆中德地产集团有限公司658911848北碚区蔡家组团L分区L22/02、L17-4/02、L18-2/03、L19-3/03地块二类居住、商业金融业78190256211重庆旅游文化传媒（集团）有限责任公司2710010589北碚区蔡家组团L标准分区L01-1/01地块二类居住85151170302世贸香港投资有限公司32059188210北碚区蔡家组团L分区L54-2/02、L55-2/02、L55-3/02、L56/02地块二类居住、商业金融业177925347399重庆锐智投资有限公司385001108一级市场土地成交统计蔡家组团商住用地供需状况11北碚区蔡家组团L分区L51-2/01、L52-3/02、L53-2/02地块二类居住169807305653重庆名流置业有限公司53000173412北碚区蔡家组团G标准分区G13-1/03、G16-1/03地块二类居住、商业金融业82387229441重庆中庚房地产开发有限公司27500119913北碚区蔡家组团G标准分区G06-2/03、G15-3/03地块二类居住、商业金融业116321292589旭辉集团股份有限公司2295778514北碚区蔡家组团L分区L27-2/02地块二类居住64602151605重庆市蔡家组团建设开发有限公司25600168915北碚区蔡家组团G标准分区G05-2/03、G07-1/03、G14-1/02、G18-1/03、G1二类居住、商业金融业用地194055442638重庆中庚建设工程有限公司3900088116北碚区蔡家组团L分区L21-2/02宗地二类居住、商业金融业1774853244重庆市蔡家组团建设开发有限公司440182717北碚区蔡家组团H分区H28-01/03、H28-04/03、H30-01/03宗地二类居住151709303418保亿置业集团有限公司64000210918北碚区蔡家组团H分区H21-01/03、H29-01/04、H29-08/04、H29-03/03宗二类居住186801341782重庆首恒房地产开发有限公司7