房地产价格的概念

房地产经济学©2017SUFE房地产经济学姚玲珍教授2017年9月房地产经济学©2017SUFE目录2第五章房地产市场微观篇第六章房地产价格基础篇第一章绪论第七章房地产投资第二章房地产与房地产业第三章地租理论与区位理论第四章房地产产权理论房地产经济学©2017SUFE微观篇第八章房地产开发第九章房地产经营第十章房地产金融目录第十一章房地产周期宏观篇第十二章房地产市场调控第十三章住房制度与住房保障第十四章房地产税收3房地产经济学©2017SUFE第六章房地产价格房地产价格的概念及构成一房地产价格的影响因素二房地产价格的评价指标三房地产价格评估的主要方法四4思考题与阅读内容五房地产经济学©2017SUFE一、房地产价格的概念及构成房地产价格的概念房地产价格的构成(二)(一)5房地产经济学©2017SUFE（一）房地产价格的概念房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。房地产价格与租金纯收入关系为：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使用年限。如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长，则：P0=R/r如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够大，则：P0=R/(r-g)如果固定年限（如m年）变动一次租金，则:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。6房地产经济学©2017SUFE（二）房地产价格的构成4房地产开发税费房屋建筑成本流通费用123房地产开发利润7房地产经济学©2017SUFE1.房屋建筑成本房屋建筑成本基地价格其他附加费勘察设计费房屋建筑安装工程费配套设施费管理费贷款利息土地使用税8房地产经济学©2017SUFE2.流通费用生产性流通费用•房地产使用价值在由生产领域转向流通领域的过程中所引起的流通费用•如空房看管费、包修期内的维修费等纯粹流通费用•在房地产买卖活动中发生的流通费用•如广告费、展销费、代售代销费等房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：9流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。房地产经济学©2017SUFE3.房地产开发税费10房地产开发税费房产税土地增值税契税城镇土地使用税企业所得税个人所得税印花税城市维护建设税教育费附加增值税注：其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。增值税自2016年5月1日起由营业税改成，税率由5%增加到11%。房地产经济学©2017SUFE4.房地产开发利润11沪深两市61家上市房企六成中报预增三成亏损来源：截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计净利润实现同比增长的企业有36家，占比约为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企业占比约达三成。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主营业务依然是房地产的房企业绩为正增长。房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润。房地产经济学©2017SUFE二、房地产价格的影响因素经济因素(一)物理因素(二)环境因素(三)政策因素(四)社会因素(五)心理因素(六)12房地产经济学©2017SUFE（一）经济因素影响房地产价格的经济因素，主要是指经济发展状况，储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融状况，物价水平尤其是建筑材料价格水平等。经济增长对房地产价格的影响大体来说，经济发展速度越快，储蓄、投资和消费水平越高，财政金融状况越好，对房地产的需求量就会越大，房地产的价格就会越高；否则就相反。同样，物价水平的提高，也会引起房地产价格的上升。13房地产经济学©2017SUFE（二）物理因素影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如房地产所处的位置，房屋的结构、类型等。142017年7月上海房价地图2017年7月上海房价成交TOP5房地产经济学©2017SUFE（三）环境因素影响房地产价格的环境因素主要是指房地产周围环境的状况，如噪声、大气污染状况、绿化状况、环境整洁度等。地块周围公园环绕，环境较好。青浦赵巷——万科有山低密度海派风格的国际别墅社区15房地产经济学©2017SUFE（四）政策因素政策因素主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、土地利用规划等。16房地产经济学©2017SUFE（五）社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安水平、房地产运行状况、城市化水平以及人口状况等。城镇化会给房地产业带来巨大需求。17公共配套设施完善会影响住房需求。房地产经济学©2017SUFE（六）心理因素人们的心理状态对房地产价格也有重大影响，如购买或出售的心态、欣赏趣味、时尚风气及对享受、舒适程度的追求等。当房地产需求者看中了某宗房地产时，如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。18房地产经济学©2017SUFE三、房地产价格的评价指标房地产指数(一)房价收入比(二)空置与吸纳指标(三)租售比值(四)住房消费支出比率(五)19房地产经济学©2017SUFE（一）房地产指数房地产价格指数（RealEstatePriceIndex）是动态描述一定区域内各类房地产（包括商业用房、住宅和办公楼等）价格变动及总体价格平均变动趋势与变动程度的相对数。理论依据是”特征价格理论“，其内涵为消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费愿意支付的边际费用。202017年6月新房指数（部分城市）来源：房地产经济学©2017SUFE（一）房地产指数房地产综合景气指数房地产综合景气指数是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展状况的经济指标。一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为基础进行编制的，主要用于宏观经济形式与宏观行业发展的分析。21全国房地产开发业综合景气指数该指数是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。房地产经济学©2017SUFE（二）房价收入比房价收入比（HousingPricetoIncomeRatio）是国际被广泛使用的一种衡量房地产市场发展态势及价格水平的指标，指房地产价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比的计算方式：以成套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。一些学者认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，高于这一范围，则认为其房价偏高。2001-2015年全国35各大中城市商品住宅房价收入比情况22数据来源：易居研究院房地产经济学©2017SUFE（三）空置与吸纳指标空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售（或出租）的商品房面积。空置率（VacancyRate）为当前商品房空置量与近三年竣工的商品房面积之比。资料来源：2015年中国住房空置率调查报告国外的空置及空置率空置房屋是指可以用于出售（或出租）但尚未出售（或出租）的房屋；空置率是指相应类型的房屋的空置量与其总存量的比例。国外的空置及空置率直接反映了当前市场的供求关系，而中国反映的是房地产增量市场的销售情况。23房地产经济学©2017SUFE（三）空置与吸纳指标吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供出售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。24吸纳率吸纳周期房地产经济学©2017SUFE（四）租售比值租售比值（RenttoSaleRatio）是指在特定时期内，某一国度或地区，平均一套住房的租金与售价之间的比例关系，该指标可以反映房地产租赁与买卖市场上租金和售价之间的关系。租售比值公式表示：房地产价格房地产租金（年或月）租售比值国际惯例上合理的租售比值的经验数据是，若按每月房租计算，租售比值应为1:200-1:300；若按年房租计算，租售比值为1:17-1:25。25房地产经济学©2017SUFE（五）住房消费支出比率住房消费支出比率（HousingConsumptionRate）是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比率。国际上对用于住房方面消费支出的不同表述仅指房租支出；指居住支出，除房租外，还包括水、电、燃料及其他家具和设备服务等支出；指购买房款或房租、装饰装修款、能源使用费和物业管理费等。26食品烟酒消费30%衣着消费8%居住消费22%生活用品及服务消费6%交通和通信消费13%教育、文化和娱乐消费11%医疗保健消费7%其他用品及服务消费3%2015年城镇居民人均消费结构图数据来源：国家统计局房地产经济学©2017SUFE四、房地产价格评估的主要方法土地估价方法房产估价方法(二)(一)房地产估价方法(三)27房地产经济学©2017SUFE（一）土地估价方法5成本法市场比较法收益还原法123其他方法路线价估价法428房地产经济学©2017SUFE1.市场比较法市场比较法是一种将待估土地与市场上已成交的同类地块实例进行比较，以获得待估地块价格的一种方法。具体做法应注意如下几点：尽量选择用途相同的地块作为比较样本；尽量选择交易情况无反常性的实例；时间上的接近性；尽量选择地段等级相近的交易实例。29房地产经济学©2017SUFE2.收益还原法收益还原法是指将待估土地的单纯收益资本化，算出收益价格，并以此作为该土地的实质价值的估价方法。估价公式为:V=(A-C)/R其中，V代表地价；A代表正常情况下土地年收益；C代表正常情况下年费用；R代表还原利率。收益还原法的步骤：第一步，求取总收益第二步，计算总费用第三步，由总收益减去总费用得到纯收益第四步，决定还原利率第五步，运用具体的计算公式求得估价额收益还原法广泛应用于以收益为主要使用目的的土地的估价，如租赁或企业用地的估价，而对于不以收益为主要目的的土地估价则不宜使用，如对于机关、学校、公园等公益性用地的估价就不太适宜。30房地产经济学©2017SUFE3.成本法成本法估价的步骤：（1）估价视为空地时的基地成本；（2）估价土地上种类建筑改良物的成本；（3）将上述建筑改良物的重置成本减去按实际使用年限计算的折旧额，计算出建筑物的实际现值；（4）估计土地改良费用，包括平整土地工程费、筑路费、造景费用等；（5）将基地成本地价和土地改良费用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利润），便可计算出估价标的物的总价。31成本法是利用估价标的物的重置成本计算土地价格的方法。重置成本是指在目前条件下，重新复制出一块与标的物效用相同的土地所应投入的合理成本，因此成本法又称标的物的复制。房地产经济学©2017SUFE4.路线价估价法路线价估价法的步骤：（1）划分地价调查区段；（2）设定标准深度；（3）收集交易案例；（4）计算宗地价格；（5）划分地价区段（地价相近地段相连）；（6）计算区段地价；（7）编制深度指数表及其他修正系数表；（8）计算宗地地价。路线价估价法是由多种具体方法所构