视高板块部分资料201709

格局视高镇地处仁寿县北端，东与文宫镇交界，南与黑龙滩水库相邻8公里，西与兴盛镇接壤，北连双流县籍田镇，视高镇北上成都32公里，南下仁寿县城50公里。视高镇北距成都新政务中心28公里，双流国际机场32公里，成都第二绕城高速10公里，第三绕城高速2公里。属成都及仁寿双重半小时经济圈内，已全域纳入天府新区发展范围。成都视高仁寿32km50km天府新区视高行政位置视高镇纳入天府新区规划，隶属天府新区代管区，未来2-3年或将并入直管区；北上成都32公里，南下仁寿50公里，起到了链接成都与外延区域的桥头堡作用。镇域内有4条主干道连接成都主城区与南延线延伸区域，同时增加规划了成都地铁TF1仁寿延伸线（预计2020年开通），交通十分便利。随着视高经济开发区的建立与大学城的发展，将流入大量的产业园人口、学生等，预计2017年底经济区人口达12万人。第二绕城高速成自泸高速视高镇红星路延伸线天府大道延伸线站华路延伸线TF1仁寿延伸线视高城市发展承接天府新区南大门，基建不断完善，人口增加快速，城市发展的热度进一步拉动成都外溢客与二级城市进蓉客户的关注度。固定资产投入走势城市人口增加走势起步晚：视高镇城区商品房市场发展相对较晚，天府新区规划出台以前城市建设主要依靠农民自建房自发组织建设，天府新区规划出台之后才陆续出现严格意义上商品房开发。起点高：视高镇新开发商品房项目完全摆脱原农民自建房为主的格局，新增项目开发建设水平均按照现代城市中心标准建筑开发建设。发展迅猛：在三年内视高镇新增商品房项目超过4个，总建筑面积超过90万平米，发展十分迅速。视高房地产发展区域内房地产发展起步晚，起点高，发展迅猛；目前还处于初步发展阶段。本案视高房地产发展区域内品牌开发商云集，提升板块整体热度，吸引跟多客群聚集于此天府大道沿线视高镇万景61亩保利105亩保利80亩保利等知名企业在区域拿地随着城市外溢发展，因离天府新区“南大门”较近，此区域有一定升值空间峨眉子然93亩泛华110亩天府新区代管区视高经济开发新区建设基建不断完善人口快速增长天府新区桥头堡南延线大门吉信行观点：随着天府新区的规划以及基建的不断完善（TF1仁寿延伸线预计2020年开通，视高经济开发区已落址），视高镇在未来3-5年内，其经济与城市建设将实现跳跃性发展，预计新增8-15万人口落脚，最终将发展成容纳10-20万人口的成都卫星城。城市进程将进一步给地产发展带来重要机会，升值潜力巨大。视高前景展望带着这样的利好发展前景，视高与天府新区、成都城区实现无缝对接的进程，随着品牌开发商的集中拿地，视高未来房地产市场升温是必然，城南的发展，从金融城板块到大源板块，从新川板块到兴隆湖板块，从华府板块到怡心湖板块，如果说2016年市场助力，火了中和新川板块，2017年媒体助力，炒热了怡心湖板块，那么，2018年，视高板块必将实现华丽转身，承接城南发展带来的利好，成为城南下一个热点板块。视高承接城南发展，成为城南下一站桥头堡的机会何在？趋势三环路绕城高速第二绕城高速天府大道沿线麓山大道中和-新川大源金融城天府新区板块城南各板块在售项目暴涨成普遍现象，城南购房成本提高城南各板块在售项目纷纷涨价，其中以金融城、大源、中和-新川等区域为代表；金融城片区仅仅两个月即实现均价突破2万元/㎡的上涨幅度，大源板块在售楼盘涨势同样凶猛，朗诗南门緑郡、朗基御今缘等项目涨价超过5000元/㎡；中和-新川片区仅仅两个月实现单价破万，北大资源翡翠颐和府高层产品6月开盘价不到9000元/㎡，目前高层产品成交均价突破18000元；天府新区片区，仅仅半年就实现价格涨幅超过50%。板块代表项目2016价格目前均价价格涨幅金融城片区复地金融岛13558（清水）27542（清水）81%中大文儒德22000（精装）35000（精装）59%大源板块中洲锦城湖岸12941（6月开盘）26000（清水）100.9%朗诗南门緑郡10792（5月开盘）15150（清水）40.3%中和-新川板块北大资源颐和翡翠府8757（5月开盘）18200（清水）107.83%天府新区板块蔚蓝卡地亚10100（6月开盘）17500（清水）43.56%远大中央公园6500（4月开盘）13000（清水）100%中海右岸8000（9月开盘）1350068.75%天府新区受限价，限量影响，大部分项目迟迟不能开盘中海锦江城，进入前期排号中，已排近千组客户天府新区住宅预售许可面积为15万㎡/月，楼盘拿预售证困难，排号楼盘居多远大中央公园，进入前期排号中，已排近400组客户朗诗熙华府，后期将推135-170㎡，现今接受咨询万科翡翠公园，今年将不会推出新房源受限价，限预证双重影响下，城南住宅开盘即清盘为常态现象一：朗诗熙华府7月5日开盘推出356套房源，主力区间104-180㎡，当天售罄，成交均价为16600元/㎡。现象二：北辰南湖香麓，8月31日开盘，推出336套房源当晚售罄，主力区间110-152㎡，成交均价10500元/㎡朗诗熙华府开盘当天现场实景现象三：万达天府一号6月开盘推出252套房源当天售罄，主力区间115-143㎡，成交均价为13650元/㎡。7月开盘当天去化率达92%。北辰南湖香麓现场实景万达天府一号客户选房现场实景调控下的市场挡不住客户的购买激情，造成恐慌性的“一次性付款”抢购面对城南房市环境较好的情况，房少人多，为保证客户质量开发商要求购房客户一次性付款，这挖掘出大量优质客户，由于限购影响，部分一次性客户非天府新区户口，全款后买后不备案，多对未来房地产政策持乐观态度，等着政策变化。项目名称月均来访量（约）中海锦江城780万科翡翠公园431德商御府天骄683远大中央公园375海伦春天289北辰南湖香麓795中海右岸327…………区域市场内另有多个项目要求客户一次性付款或全款优先，如麓湖、朗诗熙华府、万科翡翠公园、中海锦江城等。融创玖堂府8月30日开盘，推出362套房，验资1261个，交20万意向登记700组，当天售罄，全为一次性付款客户北辰南湖香麓8月31日开盘，推出336套房，蓄客半年，有效客户700组，当天售罄，全为一次性付款客户城南市场的价格暴涨，市场心理价位全面上抬；客群外溢，一路向南，限购，限价，限供应的天府新区，购房是一场“有钱人的游戏”。从城南市场趋势来看对于视高而言，无论未来市场导向如何都是利好。若限购取消天府新区价格上扬带动视高价格若限购持续城南外溢客户增加提升视高热度竞争项目体量（万㎡）存量（万㎡）销售情况赠送率（%）天府国际城160基本售罄16-20%绿韵学府102未推住宅楼栋1栋8-13%上水雲锦80已售罄15-18%家园佳居140已售罄12-16%本项目周边直接竞品多呈尾盘状态，整体存量少，剩余2万方约220套。区域内开发商多为本土小开发商，项目品质欠缺，赠送率集中在15%左右（仅天府国际城赠送率达到了20%）。区域内供应极度萎缩，亟待补货来新增供应。竞争格局本案钢铁中学钢铁小学家园佳居国际城学校竞品楼盘天府国际城绿韵·学府城保利地块成都信息工程学院上水雲锦在售商业保利地块峨眉子然泛华地块项目套型面积（㎡）去化率成交均价（元/㎡）成交总价（万元）天府国际城套二单卫77-8780%7153-748152-59套三单卫9595%713664套三双卫104-110100%7030-741870-75绿韵学府套二单卫79-9570%7355-753151-63套三双卫100-11495%7100-757865-75套四双卫12497%733281上水雲锦套二单卫68-8886%7176-745042-55套三双卫97-114100%7185-742860-71家园佳乐套二单卫8895%736356套三双卫99-101100%7365-763365-67去化率,套二,33.10%,33%去化率,套三单卫,9%,9%去化率,套三双卫,48.80%,49%去化率,套四,9.10%,9%区域项目2015年1-2017年8月住宅去化率分户型统计套二套三单卫套三双卫套四套二单卫套三单卫套三双卫套四双卫405060708090套二单卫产品总价区间为：43-61万，主力总价段为50-55万；套三单卫产品总价区间为：62万，主力总价段为：62万左右；套三双卫产品总价区间为：63-74万，主力总价段为：65-70万；套四双卫产品总价80余万。区域内三房、四房为绝对主力户型，主力总价在60-80万左右。总价分析套二单卫：区域内套二单卫产品所有参考竞品均有推售，但该户型占比少，为主，面积区间为68-95㎡，总价主要在55万以内。套三单卫：套三单卫供应已天府国际城为主，主要面积为95㎡，总价控制约62万左右；套三双卫：区域首改类产品，为板块内主力产品，主打改善类项目为主，面积区间为97-114㎡，总价约75万以内；套四双卫：以绿韵学府为主，面积区间为125㎡左右，总价在80万左右。户型项目名称面积（㎡）套二单卫天府国际城77-87绿韵学府79-95上水雲锦68-88家园佳居88套三单卫天府国际城95套三双卫天府国际城104-110绿韵学府100-114上水雲锦97-114家园佳居99-101套四双卫绿韵学府124100-120㎡户型为板块内主打产品，主功改善需求类客户套型及面积段分析去化速度：套三户型套四户型＞套二户型帽顶山生态林地工业园已拿地竞品情况本案峨眉山子然93亩保利105保利81亩信用社泛华62和48亩潜在供应389亩，随着品牌开发商在此拿地，此区域热度将大大提升，但竞争也会加剧。项目拿地时间土地年限楼面价（元/㎡）总价（亿）预计打造产品面积段（㎡）赠送率主力户型建筑体量（万㎡）保利105亩2017年5月5日7028935.67高层100-11020%三房，四房15洋房120-135四房保利81亩2017年6月23日7023003.12高层85-11520%三房，四房12合院145-155四房峨眉山子然93亩2017年5月5日7032005.5////14泛华62亩2017年7月29日7023602.4////7泛华48亩2017年7月29日4018001.5///5.5区域内未来竞争项目主力户型为三房，四房，供应量约53.5万㎡