童王小区品牌升级方案

童王社区邻里商业升级方案NeighborhoodBusinessUpgradeProposalLifestyleCONTENTS社区商业概念•社区商业概述•社区商业特点项目分析•区域分析•项目概况•社区商业形式•社区底商概述•现有商业解读•商业思考升级方案•业态升级•形象升级•服务升级•政策扶持ONE·社区商业概念是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。——社区商业城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需具有十分重要的意义。城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。社区商业的发展对房地产业的带动作用十分明显，良好的社区商业配套可为居民生活带来便利性，提高生活品质，提升社区形象，提高物业价值并解决闲散劳动力就业问题，促进和谐社会发展！社区商业体现社区价值地域性强服务对象明确商圈较小以经销日常生活用品为主交易频繁、交易额小交易时间段、成交几率大营运成本相对低廉商业功能、业态的多样性需求依赖性商圈扩展性盈利稳定性服务亲和性业种配套性日常便利性顾客属地性社区商业以住宅小区为载体，主要为本地居民提供服务，一般不具有广域性和辐射性。社区商业主要为特定社区居民提供日常生活需要的商品和服务，一般不经营技术性强、单价高的耐用消费品和生产资料。社区商业主要销售居民日常急需的生活便利品，一般来说交易次数多、交易额小、购物时间短，成交机率大社区商业经营占用资金相对较少，租金低，装修成本低，销售对象明确，营销费用低。连锁经营更可以享受规模效益，运营成本更低。社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体，汇集社区购物中心、超市、折扣店、餐饮、美容等多种业态，满足社区居民消费需求。社区商业特点社区底商社区商业街社区商业中心物业形态利用楼盘底层或者地层作为商业用房以平面形式按照街的形态布置的单层或者多层商业物业由社区底商、社区商业街及其他高级配套共同组成功能体现主要方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用设置在居住区内人流集中地区，选择在已经具备一定商业消费人群选址在社区主要入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上社区商业街的服务对象主要是社区内居民，服务人口一般为1万~3万人左右服务人口为3万~5万人，商业服务网点数在20个以上社区商业三种形式社区底商是对综合体的补充社区底商是满足阶段性基础生活需求商业综合体则是提升整个板块的生活品质社区底商是对综合体的补充社区底商在空间上实现就近性，在时间上体现便利性。所以，商业综合体和社区底商存在着互补关系。与综合体相比社区底商能很好的满足消费者的非商品性需求(服务类)和情感诉求需求（温情服务，需求定制)，从而提升社区居民的生活质量，提升社区品质。社区底商主要特征以便利性来满足消费者的个性化需求TWO·项目分析老江东鄞州区潘火5号线本案位于鄞州区潘火街道。项目紧邻地铁4号线。周边十多条公交线路通过潘火街道是宁波东部新城、江东区、东钱湖旅游度假区和鄞州新城区的地理交汇中心，是鄞州新城区与东部组团衔接最紧密的区块。街道辖区面积14.6平方公里,下辖14个社区，现户籍人口2.5万人，流动人口5.5万人。鄞州区政府东部新城聚焦周边|区域分析本案建造年份：2005建筑类型：多层绿化率：30%方圆中心巴丽新地钱湖天地万达广场本案当一个板块发展到一定阶段的时候，人们对生活品质的要求越来越高，就需要集中商业综合体来提升这个板块的居住品质。本案周边综合体分布密集，因此本案商业更该突出邻里中心的便利性和人文情怀，作为周边综合的补充，错位经营。周边综合体|区域分析宜家家居迪卡侬麦德龙印象城培罗成广场银泰城童王小区一期童王小区二期潘火菜市场地铁在建本案周边|项目概况小区主入口商业面积约4600平方米临街底商，展示性好，商铺路过的人流量越高，则可能完成的销售额也就越大。项目北面底商临高架，现业态以五金件和汽修为主，东面临街底商是小区主要进出口，以生活配套业态为主。车流动线人流动线生活需求五金件汽配需求生活需求商业分布|现有商业解读商业业态|现有商业解读*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准N便民服务休闲娱乐购物餐饮物流汽车维修车行汽车维修资源回收防水地板辅料集安居五金阿标机电食品批发仓库汽车维修物流橡胶化工物流轮胎固特异轮胎防水汽车快修仓库广告材料消防通道商业业态|现有商业解读*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准便民服务休闲娱乐购物餐饮电动车维修沙县便民超市美发便利店社区主入口棋牌室建材海尔服务中心家政药房干洗店包子铺喜洋洋幼教啤酒批发家教养生发艺小博士幼教千里香馄饨门窗君艺幼教门窗制冷制冷烟杂门窗门窗商业实景|现有商业解读商业实景|现有商业解读业态品类重复雷同，商业定位不明确，空置较多物业管理缺失，硬件设施老化沿街形象面欠佳，急需升级规划，提升精神面貌，社区形象品牌档次有待提高现存在的问题|现有商业解读周边社区业态周边社区基本为同级别住宅社区，普遍存在形象不佳，存在大量安全隐患，无法体现社区精神面貌，业态品类低档雷同等问题。周边社区商业调研|现有商业解读本案怡沁苑东莺小区茶苑小区新佳苑1.0～2.02.1～3.03.1～4.04.1～10日租金区间沙县/日租金：3.7皇星造型/日租金：3.3牛羊肉面馆/日租金：3.3甬吉烟酒/日租金：3.7怡沁苑东莺小区茶苑小区新佳苑本案潘火菜市场方圆中心易红砂锅小吃/日租金：3.1电动车维修/日租金：3.1斌海脚手架出租/日租金：3.8诚宏电脑维修/日租金：4.1堇海通讯/6.8飞飞百货/2.3满堂红川菜/1.5炜文家电/3.3新泓养生馆/1.6小马建材/3.7赢在购物/2.7米粒香肠粉/2.7绿色果籽/3.0德高瓷砖/2.7一层平均日租金：5元二层平均日租金：2.2元汽车钥匙/6.8新感觉美发/3.6绿源电动车/4.1衢州烤饼/3.8老仓头面结店/4.6老北京布鞋/4.1潘火老金店/2.6五粮液烧酒坊/2.7粮油香批发/2.6重庆鲜面店/2.6佳龙手机维修/3.5金华牛杂面/2.7邦旗日用/1.4麦香村蛋糕/4.1熟食烟酒店/3.0亚行铝业弯圆门窗/1.9童王烟酒/2.3制冷维修/1.6五金/1.3千里香/1.5美发/2.3啤酒批发/1.4蒸包/1.4便利店/3.0沙县/1.5药房/1.6棋牌/1.6电动车/1.6原彩广告/2.7阿标机电/2.4食品批发/2.7防水/1.8补胎/1.4车行/1.4周边区域租金调研|现有商业解读项目周边普遍日租金在2.0~3.0元左右，童王菜场周边略高。对比周边社区底商，本案租金略低于周边市场，通过后期商业形象整改，将带来底商租金一定幅度的提升。周边社区商业调研|现有商业解读传统底商管理较松散，无物业统一管理缺乏专业调研，科学配比（商圈研究、消费研究、竞争者研究、市场定位研究、营销研究、业态定位，品牌策划，业态配比等）缺乏重新规划的能力和专业度传统社区商业难点|现有商业解读Thinking沿街商业价值最大化社区邻里中心形象最优化如何做出老百姓需要的便民社区商业为社区商业注入新的活力如何成为街道片区社区底商的形象标杆商业思考·升级方案THREE业态规划|业态升级1以社区居民需求为主，寻找符合业主需求，且与项目自身形象相符，并能提升物业价值的业态，避免品类雷同，实行主题鲜明主题经营。——业态规划，主题经营便民服务餐饮娱乐休闲购物空置73%13%5%3%5%业态配比以便民服务为主，虽符合社区底商的需求，但是配套业态品类雷同，汽修占比35%，门窗有4家门店等，都导致其他社区部分功能缺失，因此从业态调整上补全缺失的功能，并且对品牌进行升级以满足社区居民日益增长的生活品质需求。现有业态比例|业态升级业态规划|业态升级方案一目的性消费休闲娱乐+零售汽修物流仓储汽修汽配五金/建材生活配套零售+生活服务生活配套教育+零售生活配套休闲娱乐+零售+生活服务品牌落位|业态升级方案一*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准N便民服务休闲娱乐购物餐饮仓库物流汽车维修车行汽配汽车维修资源回收防水地板辅料集安居五金阿标机电建材中医会馆食品批发永琪美发棋牌会所消防通道品牌落位|业态升级方案一*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准便民服务休闲娱乐购物餐饮一鸣鲜奶吧教育培训药房沙县快客超市宠物店水果ATM社区主入口一点点奶茶绝味鸭脖绿姿西点包子铺麻辣烫啊呀呀外贸服饰养身中心鞋铺美甲干洗店爱婴室托管幼教文具玩具店托管幼教幼儿游泳业态规划|业态升级方案二LOFT庭院式办公五金/建材+休闲娱乐五金/建材+生活服务生活配套零售+生活服务生活配套教育+零售生活配套休闲娱乐+零售+生活服务LOFT庭院式办公品牌落位|业态升级方案二*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准N便民服务休闲娱乐购物餐饮防水集安居五金建材LOFT办公展示LOFT办公展示LOFT办公展示LOFT办公展示LOFT办公展示庭院庭院庭院庭院消防通道门窗家电维修阿标机电中医馆棋牌室足浴永琪美发食品批发品牌落位|业态升级方案二*所涉品牌均为品牌示意，具体以实际招商为准便民服务休闲娱乐购物餐饮一鸣鲜奶吧教育培训药房沙县快客超市宠物店水果ATM社区主入口一点点奶茶绝味鸭脖绿姿西点包子铺麻辣烫啊呀呀外贸服饰永琪美发棋牌美甲干洗店爱婴室托管幼教文具玩具店托管幼教幼儿游泳修鞋LOFT庭院式办公，完善业态功能，提升社区形象的，提高社区环境品质，增加区域税收LOFT庭院办公|业态升级2整体风格统一，树立品牌形象社区底商的经营品种与范围多种多样，应该设有统一的门面外观，以整体形象展示。成功的整体形象不但能提升物业的价值更能体现整个片区的精神文化面貌。*部分门面需要修缮，存在一定安全隐患，门头店招凌乱，广告位统一管理，从新规划临街面形象现状|统一风格，树立品牌形象立面风格建议（一）|统一风格，树立品牌形象立面风格建议（二）|统一风格，树立品牌形象统一门头，适当增加侧招|统一风格，树立品牌形象*在不影响整体风格的前提下，增加侧招能增加店铺展示面，并且让街区更具丰富的层次感，艺术性和趣味体验感统一广告位|统一风格，树立品牌形象统一广告位设立，增加多经点位收益，引入公益性广告，互动式广告，情景化广告等，提升社区的公益性开放性趣味性和互动性。增加精神堡垒|统一风格，树立品牌形象物业统一管理，服务升级3——引入物业，优化升级环境设施升级后不但商业价值得到提升，更保证了社区的安全性和舒适性。•设施管理：保证消费通道的畅通，部分门面改造，通道清理•交通动线：人车分流，提供足够的方便使用的车位。•环境营造：公共空间的艺术布置、文化气氛、绿化美化等人行道被堆占行人只能走车行道，人行道与车行道没有隔离栏，汽车直接在人行道卸货。停车无人管理占用消防通道，埋下安全隐患商业部分缺失物业管理和运营团队，推荐引入商业物业统一管理，优化环境设施，完善业态比例，升级商业品牌。环境设施现状|服务升级绿化品质有待提高，整体街区照明较少，可以在绿化带增加景观灯。南环高架环城南路车行道绿化隔离步行道停车位消防通道北片区交通解决方案|服务升级北片区交通解决方案|服务升级参考示意参考示意沿街绿化参考|服务升级街区亮化建议|服务升级局部外摆陈设|服务升级*注重人文关怀：从商业属性到公共属性的转变公共空间小品休闲设施|服务升级4社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。为了营造一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应制定鼓励扶持政策。适当政策扶持社区商业有便民利民回报较低的特点，希望在租金、税收等方面尽量予以优惠政策。社区形象升级牵涉工程量大，涉及部门多，希望在资金政策上给予支持。制定优惠政策引导优秀品牌进入社区，发挥其品牌优势，提高社区商业整体水平。帮助协调社会关系，沟通合作。社区