国内外总部基地研究(多案例)及经济分析[1]

总部基地项目研究BusinessPark汇报提纲一、总部基地解读二、案例借鉴中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。一、总部基地解读一种全新高端城市经济形态发展区域经济的平台推动城市经济发展的加速器城市国际化水平与竞争力的重要标志1、总部经济概念一、总部基地解读总部基地商务花园CBDBusinessParkBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。一、总部基地解读——我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。总部基地2、总部基地性质产业地产房地产开发的另类模式非生产型集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求智力密集型知识密集型3、总部基地的演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区Businesspark目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。4、国内总部基地的发展2003年总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念。2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营。继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。2005年2005-2010年5、总部基地的效用总部平台总部文化总部经济企业总部基地发挥明显的内聚功能和扩散功能。提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展。实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化。6、总部基地的特征分析地产商开发政府供地开发项目销售/招商政府独立开发成立投资公司开发项目招商综合开发总部基地开发模式成立投资公司开发项目招商熟地供应设置企业开发条件开发项目/销售/招商无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键开发模式分析开发基础条件分析企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来支撑企业总部基地的发展。区域交通政策产业所在区域在城市站位中具备优势；若居城市中心区域更具备配套上优势，同时减少项目开发成本；若偏离城市中心，注重打造商务配套，才能满足客群商务、办公需求。以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一；以政府为主导的总部基地建设，兼顾经济和社会效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴，在政策上具备更强的优势。交通畅通，道路体系发达；到车站、机场、城市中心方便快捷。所在区域第三产业（商业、金融业）较为发达；若区域本身具备产业基础，为后期招商提供便利；若区域、区域周边缺乏多样化的产业，项目后期锁定客户成为重点解决问题。区域交通政策区域交通产业政策区域交通开发产品分析景观规划规模产品总部基地的规模与其所处的区域有关，新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小。规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合；总部基地在规划时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求；面积区间由几百至几千㎡变化，一般4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左右；根据个别企业的特别需求提供定制服务。企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题。商服配套商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套，大型总部基地商服业态更为丰富：星级酒店以满足商务接待；大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求；公寓配套，满足员工居住置业需求；培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。6、总部基地的完整价值链总部基地的完整价值链市场定位产业定位开发运作销售/招商物业管理资产运营产业聚集地产开发人口聚集商务发展二、案例借鉴总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鉴——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”国外案例研究二、案例借鉴欧州商务花园案例——杜柏林Parkwest西区商务花园PW西区商务花园概况：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。二、案例借鉴新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；亚洲商务花园案例——新加坡商务花园裕廊樟宜二、案例借鉴美国商务花园案例——美国硅谷SiliconValley美国硅谷SiliconValley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEWTOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel的商务花园规模与Oracle园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。商务花园吸引的客户类型二、案例借鉴——国外案例小结入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦以主流企业为主要业务对象的服务企业企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业……商务花园的特征与产生条件二、案例借鉴——国外案例小结21高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。产业结构的变化城市结构的变化办公需求的多元化商务花园生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。商务花园的特征通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。商务花园与CBD的关系是一种互补关系二、案例借鉴——国外案例小结商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。4.企业对自身形象展示的需要很高。客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚