星沙商业市场情况及客户调研

中国铁建国际城一期商业推售建议报告思路星沙商业市场分析项目本体分析客户分析产品策略销售策略价格策略营销执行各部门工作排期Part1.星沙商业市场分析星沙商业整体规划星沙商业定位：未来将成为长沙商业副中心。区位介绍：星沙商业中心位于湖南省长沙县，处于长沙县的中心区域，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区核心，规划控制面积219公顷，为国家级经济技术开发区。近期规划：提升整体商业档次，加强升级品牌专业店、品牌专卖店以及方便居民生活的饮食、美容、美发、文体休闲等生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施，并且构建服务长沙县的中心商业区域。远期规划：在继续保持原有特色的基础上，引入新型、高雅、具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，引入新型消费观念，创新服务方式，培育一批有一定知名度和影响力的购物和娱乐、服务场所为市民服务。星沙商业板块目前星沙商业分为六大板块，以通程商圈板块为主，面积占比最大、业态最丰富；其他板块都以零散门店为主，没有形成一定的规模以下数据分类主要以人群集中地和建筑群集中地为依据，根据近年星沙城市发展的自然规律和人群分部得出以下六个数据分类板块。A星沙东南板块圣力华苑、星城国际、华天小镇、东城名苑楼盘沿街门面B通程商业区板块星沙商业步行街、星沙汽车站区域楼盘、天华路、三一路、板仓路、尚都、通程商业广场C开元东路板块开元东路沿线楼盘商业、街道门面、易初莲花D星沙大道北板块星沙大道沿街商业、楼盘门面、金岸公寓商业E灰埠板块灰埠商业圈F万家丽北板块世景华庭、万丽景园、山水湾、红树湾星沙商业业态统计六大板块业态全面，涉及58类，其中餐饮类占比最高，其次是服装类。受到开元东路板块和万家丽北板块，以及东南板块整体开发进度的影响，整体空置率达18.34%。业态形式数量占比业态形式数量占比便利店1111.55%家电570.80%餐饮81011.33%家具180.25%超市570.80%饰品1171.64%房产中介991.38%小型广告公司570.80%烟酒1111.55%烟花鞭炮751.05%服装店4956.92%邮局60.08%副食1021.43%渔具90.13%花店360.50%办公用品360.50%小超市2763.86%典当60.08%通讯2974.15%家电维修00.00%休闲2283.19%汽车美容维修1021.43%眼镜510.71%机票代售30.04%医药门诊1592.22%干洗店330.46%银行841.17%建材4235.92%业态形式数量占比业态形式数量占比杂货店1111.55%美容美发2193.06%婚庆摄影480.67%装饰2853.99%特色小吃1652.31%旅游90.13%鞋帽皮具箱包1081.51%影印721.01%宾馆2463.44%汽车服务站540.76%音像90.13%五金店1502.10%伞具30.04%彩票投注450.63%化妆品420.59%复印店540.76%水果店390.55%电影院30.04%培训机构270.38%快餐店270.38%酒店390.55%菜市场90.13%网吧360.50%废品收购120.17%家纺991.38%办公240.34%宠物店60.08%旅行社90.13%健身器材60.08%母婴用品240.34%空置门面131118.34%合计7149100%数据采样为星沙地区的主要商业区和街道，不代表全部数据，特此注明。面积数量比分析14%32%31%11%10%2%30㎡以下31㎡~80㎡81㎡~100㎡101㎡~200㎡201㎡~500㎡500㎡以上1、通过多个商业的调查，77%的面积区间在100㎡以下。2、开间普遍在4—8米，进深以12米与15米为主；层高4—6米为主。3、沿街基本为一、二层设置，上下两层一起使用者较为常见，面积稍大的商家采用1+N，或者N+N的组合方式来达到其预期的使用面积。商家使用面积统计77%的商家使用面积在100㎡以下，层高以4-6米为主。1、星沙将成为未来长沙市的商业副中心；2、以通程商业区板块为中心，星沙的六大板块，自成商业体系；3、从业态来看，星沙商业以餐饮占比最多，其次为服装；4、星沙77%的商家使用面积在100㎡以下，层高4-6米为主。星沙商业现状小结本案所处的东南板块商圈情况如何？东南板块业态主要以建材为主，占59.27%，其次为五金店，餐饮店，汽车维修美容，由于该板块的商业和住宅的建成时间不是很长，商业氛围一般，对于建材的需求比较大，所以建材和五金类业态商铺居多。星沙东南板块：调查门店总数：222调查门店面积区间：40-160㎡涉及业态：14类调查范围：圣力华苑、星城国际、华天小镇、东城名苑楼盘沿街门面东南板块商圈业态统计业态以建材为主，其次为五金、餐饮、汽车维修美容等，生活配套型商业极为基础，商业档次及氛围一般。0,0%28,13%1,0%1,0%9,4%0,0%0,0%0,0%18,8%33,15%0,0%0,0%0,0%2,1%3,1%0,0%0,0%0,0%8,4%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%59,27%19,9%19,9%0,0%0,0%14,6%8,4%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%便利店餐饮超市房产中介烟酒服装店副食花店小超市通讯休闲眼镜医药，门诊银行杂货店婚庆摄影特色小吃鞋帽（皮具、包）宾馆音像伞具化妆品水果店培训机构酒店网吧家纺家电家具饰品小型广告公司烟花鞭炮邮局渔具办公用品典当家电维修汽车美容维修机票代售干洗店建材美容美发装饰旅游影印汽车服务站五金店彩票投注复印店电影院快餐店菜市场废品收购办公旅行社母婴用品宠物店健身器材空置门面东南板块楼盘商业情况统计各项目位置体量尺寸数量面积经营方式备注出售出租自有经营康桥长郡沿街独立商铺1.6万——30—120㎡预计销售价格未定—尚未面市会所1——对外招租—尚未招租方略潇邦2期沿街商业，上下2层53501楼层高5m，2楼层高3.6m,分摊为3%6983-260㎡7000-12000—少量在售，8880元/㎡均价9000高林仕家周边独立商铺1.1万—--30—120㎡预计销售价格未定——尚未面市集中商业2000㎡—招租—尚未招租爵士湘沿街独立商铺1层、2层2万1楼层高4.8m，2楼层高3.6m，分摊3%2850—130㎡1F：14000,—少量在售，仅余120㎡左右商铺，无烟道2F：9000旭辉华庭底商+沿街商铺，上下2层53801楼层高5.6m，2楼层高3.6m,分摊为3%4534-180㎡销售价格7000-12000元/平，均价约9000，主力销售面积34-70平米在售，无烟道三景国际沿街一层商铺1675—3340㎡-200㎡—尚未面市主流经营模式：独立商铺，在尾盘直接出售；集中商业，在销售期招租，满足配套，提升楼盘的形象与档次。主流售价：7000-14000元/㎡。主流去化面积：100㎡以下。东南板块楼盘商住比例情况统计项目名称商业/住宅面积商住比例商业氛围康桥长郡（1期）16000/1400000.11★★★★方略潇邦10000/1830000.05★★★高林仕家10000/1900000.05★★★爵士湘20000/1800000.11★★★★旭辉华庭5380/1600000.03★★三景国际1675/830000.02★★中铁国际城（1期）6225/2410000.03★★本项目商住比例略高于基本指标，商业面积设置合理。相比其他楼盘商住配比较低，无法规模化竞争，但利于小范围内的商业氛围形成，未来商业辐射面不会太大。城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。国际类比社区商业规划指标：商业/住宅规模比0.027：1——A.C.PERRY：邻里住区理论——《集合住宅》：日本光丘花园城社区商业规模适度性1.华润凤凰城2.鹏基诺亚山林典型案例1.东南板块边缘靠近星沙中心2.大型住宅区配套型商业，已有业主入住形成一定人气3.品牌开发商4.近期推售（2011年下半年）筛选条件选取对象东南板块内在楼盘品质、规模、人气等方面与本案能相提并论的项目缺失，因此挑选更有代表性的楼盘作为参考。华润凤凰城位置：星沙中心板块，望仙路与星沙大道交汇处规模：占地40万㎡，总建面130万㎡，分三期开发。其中住宅110000㎡，共80栋高层和小高层，约10000户，商业40000㎡，商住比0.36。配套：商场：卜蜂莲花，新一佳学校：大众传媒、长沙师范、长沙卫校医院：市中医医院其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关内部：幼儿园、华润小学、游泳池、拾景商街现状：目前住宅1、2期已交付，3期在售，4800-5200元/㎡；商业1、2期已交付、2期在售，均价13500元/㎡。1期3期紫云府2期倚云府华润凤凰城位置数量面积经营模式备注出售出租自有经营1期1号栋—240—260㎡9500—9700元/㎡——售罄1期9、10号栋—38—68㎡14000—15000元/㎡1期23号栋—110—180㎡14000—15500元/㎡沿街商铺（售楼部旁边）康祺健身、克丽提娜、山堤咖啡、江苏饭店4套2000—2500㎡/套—25—28元/㎡—经营中2期60套50—1500㎡主力100-200㎡7月均价11000元/㎡11月均价13500元/㎡—目前在售项目1期商铺临次干道街铺出售，临星沙大道出租。目前在售2期商铺，均为上下两层，层高分别为:1F:3.8-4.5米；2F:3.1-3.6米。部分带烟道，均预留上下水。11月12日开盘推出2期C区的26个商铺，主力面积120㎡，当天成交14套。目前整个2期剩余8个120㎡左右的商铺，均价13500元/㎡。项目商铺历史最高价为4个50㎡左右的商铺，价格达到20000元/㎡。项目周边商业氛围成熟，有主力店进驻，社区内部人气旺，未来发展潜力大。商铺主力面积120㎡，主力总价160万，去化较快。鹏基诺亚山林3期2期1期位置：星沙开元东路202号规模：占地26.6万㎡，总建面29万㎡，分三期开发。其中住宅27万㎡，约1800户，商业15000㎡，商住比0.056。配套：周边配套同华润凤凰城，距离相对较远内部：游泳池、会所、沿街底商现状：目前住宅、商业均已全面交付。住宅均价4900元/㎡。商业1、2期售罄，均价9100元/㎡，3期待推。鹏基诺亚山林推出时间位置数量面积经营模式备注出售出租自有经营2011年10月22日2期43套14-50㎡9100元/㎡——售罄2012年3期27套33-52㎡预计10000元/㎡待推项目整体商业15000㎡，1、2期均为直接销售。目前已是现铺，2期面积小、铺型规整，单价适中总价低（30-50万)，一经推出当天售罄。层高5米，预留上下水，无烟道。商业小结1.东南板块业态以建材为主，商业档次及氛围一般。2.独立商铺，多在尾盘直接出售；集中商业，主要在销售期招租。3.各楼盘商铺售价集中在7000-14000元/㎡，100平米以下为主力去化面积。4.周边累计未来商业供应约3.9万平米，以2层商业底商形为主，存在一定竞争。5.典型项目：周边商业氛围成熟的华润商铺面积、价格适中，去化理想；商业氛围较次的鹏基商铺面积小总价低，置业门槛低，去化迅速。1、本案商业辐射面较小，属社区配套，可进行主题包装，提升项目的生活氛围，匹配星沙商业未来发展方向，加强投资者信心。2、引入主力店也是增加项目商业氛围的有效措施之一。3、商铺面积尽可能趋小，控制在100平米内的主流面积尺度，以控制总价，去化相对较快。4、2012年周边存在一定竞争，而本项目商业体量小，难以进行规模化竞争，价格以平实走量为上。启示Part2.项目本体分析商业经济技术指标东六线2南二线暂不可售3451115A-cA-bA-a项目一期商业包括A-a\A-b、3、4、5、11、15号栋底商、营销中心，共19个独立商铺，