苏州写字楼调研报告

1/21录一、苏州写字楼市场发展历程11、回眸12、现状13、展望2二、苏州写字楼市场板块特征21、板块格局分布22、特征概括分析3三、苏州市同类写字楼市场板块分析41、市区板块41）样本汇总42）特征概括43）租金与售价44）租赁情况55）客群特征56）在建、在售案例简析62、园区板块81）样本汇总82）特征概括83）租金与售价94）租赁情况95）客群特征96）在建、在售案例简析103、新区板块121）样本汇总122）特征概括123）租金与售价134）租赁情况135）客群特征136）在建、在售案例简析14四、写字楼商业配套分析161、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。162、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。163、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。17五、吴中区写字楼市场分析181、特征概括182、租金与售价183、租赁情况184、客群特征185、个案简介196、在建、在售案例简析——东吴商业大厦22吴中区写字楼板块小结232/21一、苏州写字楼市场发展历程1、回眸20世纪90年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了苏州房地产业的飞速发展，然而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政策双重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，从而导致了苏州市场上大量“烂尾楼”的出现。b5E2RGbCAP到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪90年代左右的许多烂尾楼也相继被成功盘活。细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余年前夭折的商业工程，如在04~05年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地中心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。p1EanqFDPw2、现状据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到3年左右，从2004年及2005年苏州市内“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年内，相信苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与苏州强劲经济相呼应的，将会是大量中高档次写字楼的渴需。DXDiTa9E3d苏州房地产业在经历了2006年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的局面，据预测，苏州全市2006年商品房的供应体量将会超过800万㎡，随着住宅空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地产的投资。作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热点。RTCrpUDGiT3、展望随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化的方向发展，市场上出现了大量的5A甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区3/21。5PCzVD7HxA二、苏州写字楼市场板块特征1、板块格局分布目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块：a市区写字楼主要集中在②观前商圈、③石路商圈、④南门商圈区域即城市交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射范围内jLBHrnAILgb新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图中⑤所示区域c园区写字楼分布在①湖西CBD商圈周围和⑥为湖东行政中心xHAQX74J0Xd吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区2、特征概括分析a2003~2004年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大2005年；近两年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工4/21程搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。LDAYtRyKfEb目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达80元/月·㎡，物业管理费也大都在20元/月·㎡左右；新区整体水平次之，但新地中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。Zzz6ZB2Ltkc目前苏州写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的出租率除个别在销案例）d苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写字楼总量大，但高档次产品不多。dvzfvkwMI1e园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字楼主要集中在其金融商贸区。三、苏州市同类写字楼市场板块分析1、市区板块1）样本汇总案名层数位置主要消费客户租售方式租售价格元/月·㎡物管费用元/月·㎡面积范围㎡）销售率出租率丽景苑8干将路、凤凰街路口多为外资，主要为外贸、电子售罄只租租：54～62430-900100%80%飞洲国际商务大厦8干将西路与人民路交口苏州本地私营企业居多目前只售售10600-10700元/㎡，租：75暂定5-759.84-166.46//宏盛大厦6干将路、丽景苑旁边苏州本地私营企业居多目前只售售：10000-12000元/㎡预计租金：70/59.75-229.02//商务6干将西路与科技公司、驻售罄租：555/100%95%5/21大厦养育巷路口苏办事处、律师事务所等只租敬业商务大厦7宫巷和干将路交界处货运、电子、外贸/租：50含物业费）/33-196/80%嘉实大厦6中新路房产、贸易、科技出租租：501.8//99%2）特征概括市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的不多，且都是在建工程，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程，目前正在销售过程中。rqyn14ZNXI由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。EmxvxOtOco3）租金与售价早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60元/月·㎡，而目前正在建设的宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75元/月·㎡，售价10000-12000元/㎡。SixE2yXPq54）租赁情况市区写字楼的出租情况较好，商务大厦和丽景苑的出租率均在80%以上，在售工程的销售率也达到65%以上。入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；6ewMyirQFL物业管理不规范，一般是自产自管。5）客群特征市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。6/21单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。kavU42VRUs他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。6）在建、在售案例简析Ⅰ．飞洲国际商务大厦简析：该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。y6v3ALoS89地上建筑1-2层为商铺，3-8层为写字楼建筑面积11500㎡单间面积59.84—166.46㎡租售方式只售不租，明年2月份开始出租销售价格写字楼10500元/㎡商铺21000元/㎡租金水平预计75元/㎡物管费用预计5—7元/㎡客源构成市内公司为主7/21该案采用目前高档甲级写字楼通行的5A智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自动化系统等，在智能化领域居苏州市区写字楼前列。M2ub6vSTnP商铺销售情况良好，销售率达56%。Ⅱ．宏盛大厦简析：该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。该案目前正在施工，据悉引进国际顶级标准的商务办公10大智能系统。商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下2000㎡的大地上建筑6层，1、2层为商铺建筑面积10046㎡单间面积59.75-229.02㎡租售方式目前只售销售价格写字楼10000—12000元/㎡商铺21000元/㎡租金水平70元/㎡物管费用／客源构成市内公司为主8/21户型。2、园区板块1）样本汇总案名层数位置主要消费客户租售方式租售价格元/月·㎡物管费用元/月·㎡面积范围㎡）销售率出租率高峰会30苏华路与星汉街交叉口,园区管委会西侧外企、本地企业、以及外地企业驻苏办事处租售结合851877-1600//建屋大厦19苏州工业园区旺墩路多为外企租售结合租：82售：1150018120以上//世纪金融大厦20工业园区苏华路大量贸易公司、房产公司、物业公司租售结合租：80-9020100-400/85%国际大厦工业园区苏华路原园区管委会，多为外企租售结合租：8522100-400/80%星海国际广场20工业园区星海街贸易、装饰、物流、电子出租租：65～756120-200/85%2）特征概括目前主要是沿中央商贸圈周边分布已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。0YujCfmUCw园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼——国际大厦和世纪金融大厦坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠CBD的星海商务中心，这一区域已成为写字楼的一个相对密集区。eUts8ZQVRd3）租金与售价较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的9/21整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在80元/月·㎡以上，加上物业管理费将近100元/月·㎡。sQsAEJkW5T在售的建屋大厦与高峰会，目前销售价格在10000元/㎡左右。该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与空间。4）租赁情况各档次的写字楼出租率总体达到80%以上，达到国际公认合理水平。由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇。GMsIasNXkA写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。5）客群特征从上表可以看出，园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没有一个总体的可描述特征。在面积划分上，目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司面积在50——100平M左右，中等以上规模的公司面积在几百平M，甚至上千平M不等。TIrRGchYzg目前入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为和园区其他产业有很强的关联度。7EqZcWLZNX10/216）在建、在售案例简析Ⅰ.高峰会简析：高峰会位于苏华路与星汉街交叉口，园区管委会西侧，总建筑面积6万㎡以上。整栋办公楼拥有24小时分户小型中央空调供应系统，可随时自行选择并调控。标准层建筑面积为1547-1652㎡。工程周边交通便利，景色优美，目前正在销售中。该案物业配套较好，是一座多功能、顶级化写字楼。Ⅱ.建屋大厦地上建筑30层建筑面积60000㎡以上单间面积77-1600㎡租售方式目前只售销售价格写字楼8000—12000元/㎡商铺20000元/㎡左右租金水平72元/㎡物管费用18元/月·㎡客源构成/11/21简析：该案地处园区湖东行政中心位于金鸡湖东岸旺墩路，北靠现代大厦园区管委会），南临东湖大郡等高尚住宅区周边配套齐全，西近金鸡湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区面积区间较大，既适合中小户型入驻，又有超大面积无柱空间供中大型客户选择。物业配套完善，属5A高档甲级写字楼。3、新区板块1）样本汇总案名层数位置主要消费客户租售方式租售价格元/月·㎡物管费用元/面积范围㎡）销售率出租率地上建筑19层建筑面积74949㎡单间面积120㎡以