共用部位、设施设备维护作业指导书(修订版)

ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第1页共106页目录文件号名称页码港联华茂/ZY7.5-GC-01共用部位、设施设备维护管理职能和岗位职责2港联华茂/ZY7.5-GC-02共用部位、设施设备维护各岗位工作制度6港联华茂/ZY7.5-GC-03项目岗位工作规程18港联华茂/ZY7.5-GC-04房屋维修管理规程27港联华茂/ZY7.5-GC-05供配电设备（设施）管理规程29港联华茂/ZY7.5-GC-06给排水设备（设施）管理规程32港联华茂/ZY7.5-GC-07发电机工作规程38港联华茂/ZY7.5-GC-08中央空调操作保养规范41港联华茂/ZY7.5-GC-09电梯管理工作规程47港联华茂/ZY7.5-GC-10缺陷设备运行规程52港联华茂/ZY7.5-GC-11弱电系统维修标准作业规程53港联华茂/ZY7.5-GC-12生活锅炉运行规程57港联华茂/ZY7.5-GC-13有偿维修服务工作规程59港联华茂/ZY7.5-GC-14公共部位/专有部位工作规程60港联华茂/ZY7.5-GC-15共用部位、设施设备维护人员安全操作规程64港联华茂/ZY7.5-GC-16突发事件的处理流程66港联华茂/ZY7.5-GC-17物业工程接管验收标准72港联华茂/ZY7.5-GC-18物业承接查验房屋分户验收标准96ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第2页共106页7.5-GC-01共用部位、设施设备维护管理职能和岗位职责1目的通过明确共用部位、设施设备维护部管理职能和岗位职责，做到各尽其职、各负其责，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2范围适用于品质管理部工程专员，共用部位、设施设备维护部主管，共用部位、设施设备维护班长，共用部位、设施设备维护人员。3职责3.1共用部位、设施设备维护（工程部）管理职能各项目共用部位、设施设备维护部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对管辖范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备维护管理等工作。3.2共用部位、设施设备维护部工作应达到的指标3.2.1根据GB/T19001-2000ISO9001：2008《质量管理体系要求》，建立、实施和持续改进公司共用部位、设施设备维护部管理工作。3.2.2确保公司在各项创优工作及评审中，本部门工作符合标准要求。3.2.3本部门管理人员持证上岗率100%。3.2.4本部门特殊工种员工持证上岗率100%。3.2.5房屋完好率98%。3.2.6设施设备有效运行率98%。3.2.7维修预约及时率98%。3.2.8维修合格率98%。3.2.9对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。4岗位职责4.1工程总工（项目经理）职责4.1.1在公司领导的指导下，全面负责公司所属项目共用部位、设施设备的品质管理工作；4.1.2协助公司实施ISO9001：2008质量管理体系，以及对公司体系运作的监督、检查；4.1.3协助部门按质量体系标准的要求和品质考核的要求制定检查计划，对公司所属项目共用部位、设施设备维护管理中不合格工作加以纠正并督促整改；4.1.4协助公司组织的内审外审和管理评审工作；ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第3页共106页4.1.5协助公司制定年度管理目标中关于工程类外委项目的招标；4.1.6对重大工程事件的处理、记录并向公司领导做书面报告，审定各项目维修保养方案；4.1.7负责公司质量管理体系工程维护类文件的完善工作；4.1.8配合品质管理部编制《共用部位、设施设备维护部年度培训计划》，组织实施公司工程类的专业培训，并督促检查各项目编制培训计划和实施培训；4.1.9协助项目共用部位、设施设备维护主管处理、调解因工程问题引起的业主投诉；4.1.10对项目共用部位、设施设备维护主管工作的监督，并做好共用部位、设施设备维护人员沟通工作；对维修操作人员进行现场抽查、指导。对共用部位、设施设备维护人员操作安全进行培训；4.1.11审核各项目每月能耗情况.材料申购计划；4.1.12完成领导交办的其他任务。4.2项目共用部位、设施设备维护主管职责4.2.1共用部位、设施设备维护部主管在项目经理的直接领导下，对共用部位、设施设备维护部进行管理，组织项目共用部位、设施设备维护人员对项目的共用部位、设施设备进行维修、改造及保养，监督、检查项目共用部位、设施设备维护人员的日常行为规范，确保项目共用部位、设施设备的正常运转。建立《设施设备台帐》、对项目的设备大型修理应填写《设备零部件及大修记录表》；4.2.2贯彻公司制定的方针和涉及工程管理职责范畴的质量目标。全面负责共用部位、设施设备维护部的日常管理工作安排，领导本部门员工保证完成公司和项目客服中心下达的工作任务。负责制定本项目设施设备运行、维护、保养、检修及大、中修计划，报公司审批后协同实施；4.2.3对出现故障的设施设备情况进行分析，小范围的维修直接组织员工进行实施，遇到大范围的维修以书面形式上报给品质管理部根据公司质量管理目标，组织制定项目物业维修及养护计划，并组织实施；4.2.4必须熟悉项目物业服务的基本要求，以及客户服务中心涉及本部门的规程要求。掌握项目内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点；4.2.5接受客户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决客户的疑难问题；4.2.6每周至少一次巡视项目及检查员工的工作情况，发现问题及时予以处理；4.2.7把控项目每月水、电能耗情况，抓好节能降耗工作，降低人耗、能耗、物耗。掌握科技动态，应用新技术，对楼宇改造、改装提出可行性方案；4.2.8制定《培训记划表》，每月至少二次对员工进行安全意识、服务意识、专业技能及职业ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第4页共106页道德教育培训，提高员工的思想和技术素质，预防责任事故发生。分析总结事故原因，向品质管理部工程专员提交事故分析报告，避免同类事故重复发生；4.2.9负责对本部门人员的考核。对下属的工作质量、工作计划的执行情况进行督导；4.2.10收集、整理、编辑项目工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高；4.2.11积极参与公司组织的各种活动，积极配合其他部门做好各项物业服务工作；4.2.12协助物业的前期介入相关工程资料的检查、接收、存档；4.2.13完成领导交办的其他工作。4.3共用部位、设施设备维护部班长岗位职责4.3.1每日上班前检查职员的出勤情况和职员的仪容仪表，督导职员遵守公司相关制度；4.3.2每周至少一次现场检查设施设备，做好督导检查工作和记录，发现问题，及时予以解决；4.3.3认真贯彻执行各项规章制度，负责全班所属人员的考勤记录工作。按计划完成培训工作并做好记录；4.3.4工作时对所属区域内设施设备运行情况进行定时巡视检查，发现隐情，及时组织人员排除；4.3.5共用部位、设施设备维护部各班长要针对其岗位的特殊性，严格检查全班人员对本岗位安全操作规程，以及各项制度的执行情况；4.3.6熟悉所属项目区域内设施、设备的分布情况，每月填写《设施设备运行状态月报表》，对维修工作制度进行贯彻、督促；4.3.7负责共用部位、设施设备维护人员的日常工作安排。做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理工作；4.3.8控制设施设备维护成本；4.3.9负责每月18日前编制《物资需求计划表》并报送主管，对所购物品的质量、使用情况进行全面监控，发现质量问题应及时要求供货方更换；4.3.10负责共用部位、设施设备维护班的库房和共用工具管理。每半年清点一次共用部位、设施设备维护人员的个人工具；4.3.11负责监督、跟进相关外委单位工程维修的质量及进展情况；4.3.12完成领导交办的其他任务。4.4设施设备维护人员职责4.4.1遵守公司的规章制度；ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第5页共106页4.4.2熟悉所负责区域内设施设备的工作原理、操作方法、维养和分布情况；4.4.3服从共用部位、设施设备维护主管和班长的工作安排；4.4.4负责管理区域内设备机房、高低压配电、给排水系统、水池（箱）、二次供水、空调系统、弱电系统、生活锅炉、电梯设备、公区设施等设施设备的日常维护，操作、监控、清洁工作并做好原始记录。每班人员必须填写《值班记录表》；4.4.5处理项目内业主的日常报修并提供有偿服务。并填好《有偿服务派工单》；4.4.6定期对设施设备进行月、季、年度保养、更换、维修、清洁，并填写《设施设备定期检查记录表》；4.4.7爱护个人及共用工具，做好日常维护保养工作；4.4.8负责项目水、电、气表的抄读；4.4.9在工作中积极提出合理化建议，对不能解决的问题及时上报；4.4.10接受公司和部门组织的培训，不断提高自己的专业技能、业务素质及安全意识；4.4.11完成领导交办的其他任务。5相关文件6质量记录港联华茂/BG7.5-GC-01《设施设备台帐》港联华茂/BG7.5-GC-02《设备零部件及大修记录表》港联华茂/BG6.2.2-02《月度培训计划表》港联华茂/BG7.5-GC-03《设施设备运行状态月报表》港联华茂/BG7.5-ZH-03《物资需求计划》港联华茂/BG7.5-GC-04《值班记录表》港联华茂/BG7.5-KF-05《有偿服务派工单》港联华茂/BG7.5-GC-05《设施设备定期检查记录表》ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第6页共106页7.5-GC-02共用部位、设施设备维护各岗位工作制度1目的明确共用部位、设施设备维护人员应遵循的工作制度。2范围适用于对共用部位、设施设备维护人员的日常工作指导。3职责3.1工程部经理专负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2各项目共用部位、设施设备维护主管负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查。4岗位制度4.1给水系统管理制度4.1.1水泵房管理制度4.1.1.1项目共用部位、设施设备维护主管负责对水泵房管理、监督和检查；4.1.1.2项目共用部位、设施设备维护人员负责按计划进行月、季、年度保养、维修、清洁、并填写《设施设备保养记录表》；4.1.1.3水泵房钥匙由专人保管；4.1.1.4所有操作标志、设备标示简单明确。每日巡视水泵房设备运行是否正常，并填写在《公共部位、设施设备日巡查记录表》上；4.1.1.5水泵房内严禁吸烟，水泵房内应备齐消防器材。水泵房内严禁存放有毒、有害物品；经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁；4.1.1.6控制柜上的开关和管线上的阀门应置于正常工作状态；4.1.1.7未经项目共用部位、设施设备维护主管同意，不得擅自更改机房线路、器材；4.1.1.8定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动，轴承润滑油情况是否良好等。发现有异常情况，应立即报告共用部位、设施设备维护主管，并留现场观查随时准备应急处理；4.1.1.9每班检查水池的水阀、压力表、水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好；4.1.1.10每班对水泵房进行检查后，在水泵房《水泵房设备运行记录表》上做详细记录并签名；4.1.1.11非工作人员进入水泵房，须经项目经理或共用部位、设施设备维护主管同意并在工作人员的陪同下方可进入。4.1.2给水系统管理制度4.1.2.1项目共用部位、设施设备维护主管负责对给水系统管理、监督和检查；ISO90002008/0共用部位、设施设备维护作业指导书港联华茂/ZY第7页共106页4.1.2.2共用部位设施设备维护班每日对项目总水表进行抄读。班长对每日水量进行校对，发现异常及时上报；4.1.2.3项目共用部位、设施设备维护主管每月对水量进行分析，掌握项目每日平均用水量，以此判断管网是否正常。维护人员在抄业主水表时要认真核对业主常用水量，发现异常及时查明原因并上报；4.1.2.4