房地产开发项目策划工作任务书

房地产开发项目策划工作任务书项目简况（略）第一阶段市场调研及项目定位第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析2）近3-5年需求市场分析3）近3-5年平均售价及变化规律二、政策法律环境分析1）土地政策2）税收政策3）金融政策4）房地产开发相关政策等三、区域市场分析1、项目所在区域市场简述1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势2）各档次住宅在区域内分布状况3）购买人群变化2、区域市场在城市中的地位及发展趋势3、竞争分析区域内竞争项目分析包括开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点灯、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等四、项目条件与地块解析1、项目资源分析1）项目区位认知2）地形地貌、对外交通、项目规模3）项目拥有自然资源4）地块指标5）地脉挖掘6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育、休闲场所等综合分析）7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题2、地块解析1）区内地块综合评价2）区内外自然资源的利用3）区内地块价值排序3、总结1）SWOT分析2）初步方向判断五、类似区域大规模成功项目案例研究1、开发模式2、规划模式3、产品模式（产品组合）4、客户构成（客户来源）5、资源利用6、与区域资源的价值联动7、成功关键驱动因素8、相对本项目的可借鉴点第二部分项目定位、发展战略及物业发展初步建议一、项目整体定位1、市场定位○公司目标○市场的可能性○关键问题2、形象定位○项目案名推荐○项目推广关键词○项目品牌的建立○企业品牌的营造铺垫3、客户定位1）客户细分细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等2）目标客户界定及其分布范围主力客户、辅助客户、偶得客户3）目标客户需求分析○外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……○内部环境要素：园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……○产品要素：建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……4、产品定位及物业发展初步建议○差异化策略○项目主题○规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）○景观方案设计建议○产品户型配比组合建议○户型创新建议○建筑形式、建筑品质及外立面建议○小区配套建议○提升房屋舒适度方面的建议○道路交通组织建议○产品生态环境建议5、价格定位○单价○总价二、项目发展战略1、总体发展战略○项目开发周期○项目开发节奏（根据市场发展趋势）2、分期开发策略○区内地块开发次序○区内地块开发节奏（组团）○分期开发模式选择（分期开发的产品组合）3、合作开发战略三、经济评价1、项目总体经济效益评价2、项目开发成本测算3、项目现金流分析4、不同盈利模式的比较5、项目盈利能力评价6、项目风险分析四、阶段工作成果《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》