资产评估方法-教案

第二章资产评估的基本方法计划学时：4学时教学目标与要求：（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：1．市场法评估资产价值前提及具体方法2．收益法基本参数确定及其计算公式3．成本法重置成本及各种贬值的估算方法教学基本内容：资产评估有三大基本方法，市场法、收益法和成本法。有人说了，还有清算价格法，但是这个方法只是企业清算时才采用，一般不用，所以资产评估的基本方法一般有三种。如果我考虑现在能卖多少钱，这是市场法；如果我考虑未来它能给我带来多少钱，折成现在是多少，这是收益法；如果我考虑过去我买它的时候成本是多少，或者现在重新买这样的东西需要花多少钱，这是成本法。这三种评估方法各有不同，导致评估结果有很大的不同。所以我们要根据它各自的适用条件来进行选择，还要有机的两两配合，而不能机械的套用固定的模式。他们各自有哪些特点呢？我们先有总体印象，市场法你需要找参照物直接比较或者进行一系列的调整；收益法要考虑到是有限期呢还是无限期呢，收益每年是等额的还是不等额的；成本法咱们要考虑这成本是复原重置成本还是更新重置成本，成本法计算的时候还要扣除各种贬值，有形损耗是实体性贬值；无形损耗是功能性贬值，在经济上的价值是经济性贬值。学评估方法大家需要格外重视，各种考试都是考试重点，实务中间，评估报告的质量如何评估报告如何得到保障，要看选用的评估方法，也就是评估技术怎么样。这章计算公式比较多，并且容易忘记。客观题、综合题题量都较多，后面的评估实务里每每要用到这些公式，又容易忘记，所以要摸索出规律，是重中之重。这章三大评估方法是并列关系，不是包含关系，而且又派生出许许多多方法，咱们教材讲的只是基本评估方法，所以将来你见到剩余法、路线价法不用奇怪，因为三大方法之下各有许多派生方法。学这章的时候，我们要想透它，学习以后各章还要不断的用到这章内容。考试前或者评估计算时都需要查一查。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。第一节市场法一、市场的基本含义市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本含义市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。三、市场法应用的前提（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。（三）价格影响因素明确，并且可以量化这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。四、市场法应用的基本程序（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。（二）差异调整一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。（三）确定评估价值根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。五、市场法应用的具体模式（一）直接比较法直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。直接比较法可运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率（二）类比调整法类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。类比调整法可以运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：1）取得参照物价格。2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）六、对市场法适用范围的评价市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。第二节成本法一、成本概述（一）成本的基本含义成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。（二）成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。1.历史成本历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。2.重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。二、成本法的基本涵义成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值该计算式有以下几个特点：1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。3.计算式是成本法评估思路的基本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率该计算式有以下几个特点：1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。三、成本法的应用前提（一）被评估资产能够继续使用（二）某些情况下需要借助于历史成本资料四、成本法应用的基本程序1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料；2.确定被评估资产的重置成本；3.估算被评估资产的各种贬值；4.确定被评估资产的成新率；5.确定被评估资产的价值。五、成本法中各项指标的估算（一）重置成本的估算重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。1.重置成本的类型（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。2.重置成本的估算方法（1）重置核算法重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价