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当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 资本运营 > 第二章-2-资产评估基本方法——市场法
管理学院资产评估学第二章资产评估的基本方法第一节成本法第二节市场法第三节收益法管理学院资产评估学第二节市场法管理学院资产评估学一、市场法的基本含义•市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析,以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产,容易被当事人接受,是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。•基本公式:资产评估价值=参照物成交价格×(1±调整系数)或资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额管理学院资产评估学二、市场法的基本前提㈠公开的活跃的市场排除了个别交易的偶然性㈡可比的资产及其交易活动功能可比市场条件可比成交时间可比用途、性能类似,可避免张冠李戴供求关系、竞争状况、交易条件,可明确评估结果的市场类型近期在近期公开市场上已经发生过,且资产或业务相同或相近是不是所有的资产都可用市场法?如果不是,有哪些情况?在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况管理学院资产评估学三、市场法的基本程序及有关指标确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性:功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量:三个以上。1.选择差异因素:根据资产种类,选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础,将各项差异指标进行调整,得出初评结果。对初评结果进行分析,用统计分析或其他方法判断结果的合理性相关参数豆你玩蒜你狠糖高宗姜你军药你苦苹什么辣翻天(一)经济学:影响价格的因素四、影响资产现行市价的因素一、供求影响价格问题一:引起价格变动和差异的具体因素有哪些?试举例。气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等问题二:这些常见的具体因素是如何影响商品价格的?举例说明。通过改变该商品的供求关系问题三:供求如何影响价格,并导致怎样的现象和市场情况?供不应求时,价格,——“物以稀为贵”,为卖方市场供过于求时,价格,——“货多不值钱”,为买方市场供求影响价格——间接因素——直接因素思考:豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨,涨得过一枚钻戒的价格吗?涨得过一套房子的价格吗?•价值决定价格思考:如果自行车供不应求,其价格会不会高过汽车,如果汽车供过于求,其价格会不会低于自行车?为什么?决定价格既不能无限上涨,又不能无限下跌的原因是什么?价值决定价格1、关系价值价格决定,基础货币表现如其他条件不变价值量越大,价格越高价值量越小,价格越低2、商品价值量的决定是指在现有的社会正常的生产条件下,在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下,制造某种商品所需要的劳动时间.价值量劳动时间个别劳动时间NO社会必要劳动时间YES劳动量甲厂——手工织布,员工比较懒惰——8小时乙厂——缝纫机织布,工作比较积极——4小时丙厂——电脑织布,员工非常积极——2小时无关正比劳动价值论价值规律问题一:价值规律的表现形式?问题二:价值规律的基本内容?商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定;商品交换以价值量为基础实行等价交换。商品价格受供求关系影响,围绕价值上下波动。管理学院资产评估学(二)影响资产价格的一般因素(宏观因素)管理学院资产评估学(三)影响资产价格的行业因素(中观因素)管理学院资产评估学(四)影响资产价格的企业因素(微观因素)•国家法律法规的支持•ClicktoaddText•ClicktoaddText•ClicktoaddText企业因素定价目标成本因素营销策略企业战略产品特点管理学院资产评估学五、市场法中的具体评估方法如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上。(一)直接比较法直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。管理学院资产评估学1.现行市价法•当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。•适用于:参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如:上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值;批量生产的设备、汽车等管理学院资产评估学2.市价折扣法(交易情况因素调整)市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达:资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)适用范围:评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。管理学院资产评估学[例]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)管理学院资产评估学3.功能价值类比法(功能因素调整)据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系线性关系————生产能力比例法指数关系————规模经济效益指数法①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法:资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法:资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x(3-5)[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)管理学院资产评估学4.价格指数法(时间因素调整)•运用定基指数修正资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数)•运用环比指数修正资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积管理学院资产评估学•例被评估房地产于2006年6月30日进行评估,该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米,则评估对象于2006年6月30日的价值接近于:平方米)(元/3932%)8.61(%)5.101(3800管理学院资产评估学•例已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:2006年1~4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年8月的评估价格最接近于:•300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1(万元)管理学院资产评估学5.成新率价格调整法(新旧程度调整)•适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。•资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)•其中:成新率=资产的尚可使用年限÷(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)(二)类比调整法1.市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法,其基本数学表达式为:资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上:例(1)评估对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程:①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。②收集有关的评估资料A.收集待估土地资料(略)。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表。管理学院资产评估学交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3单位价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2地块面积225M2380M2320M2450M2600M2地块形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年③进行交易情况修正。经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。④进行交易日期修正。根据调查,2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。31⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。管理学院资产评估学区域因素比较表类似地区区域因素BCD自然条件(相同)10(相同)10(相同)10社会环境(稍差)7(相同)10(相同)10街道条件(相同)10(相同)10(相同)10交通便捷度(稍差)8(稍好)12(相同)10离交通车站点距离(稍远)7(稍近)12(相同)10离市中心距离(相同)10(稍近)12(相同)10基础设施状况(稍差)8(相同)12(稍好)12公共设施完备状况(相同)10(稍好)12(相同)10水、大气、嗓音污染状况(相同)10(相同)10(相同)10周围环境及景观(相同)8(相同)10(稍差)8综合打分88108100⑥进行个别因素修正。A.经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):年限修正系数=[1-1/(1+8%)30]÷[1-1/(1+8%)35]=0.9659⑦计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为:平方米)(元/9099659.0100102100100100106100100870交易实例B修正后的单价为:平方米)(元/10381001028810010010798100820交易实例C修正后的单价为:平方米)(元/9019659.010010210810010011297100855交易实例D修正后的单价为:平方米)(元/942100102100100100110100100840⑧采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价=(909+1038+901+942)÷4=948(元/平方米)土地评估总价=600×948=568800(元)管理学院资产评估学2.成本市价法•成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的
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