万达项目2015年度营销方案

112015.02集团汇报版2一．项目介绍二．市场预判及重点竞品分析三．年度销售指标与推盘计划四．年度营销总体思路与专项策略五．一季度营销重点工作六．营销支持七．营销费用专项汇报八．其他关键问题目录3一、项目介绍41.1项目概况一、项目介绍总建筑面积：158.38万㎡持有物业：21.63万㎡销售物业：134.3万㎡（住宅60万㎡，公寓39万㎡，室外步行街5.7万㎡，底商5.6万㎡，地下24万㎡）开业时间：2017年6月17日经营期：2014年7月11日-2019年6月30日51.2五象新区介绍一、项目介绍根据规划，五象新区再造一个新南宁，全区规划共175平方公里，定位为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。聚焦五象新区——再造一个新南宁“把五象新区建设成为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。”——2011年，自治区党委书记郭声琨，自治区主席马飚“要重点开发建设五象新区，以五象新区建设引领和带动整个城市发展。”——2013年，南宁市委书记陈武规划定位：五象新区打造成为一个集门户之城、枢纽之城、首府之城、核心之城、文体之城、商务之城、科技之城等多种功能为一体的现代化新城。旧城区五象新区本项目本项目南宁市五象新区原175平方公里规划注：五象新区开发建设范围（原规划面积175平方公里，新增规划面积100平方公里龙象谷项目、50平方公里的新兴产业园、30平方公里的现代工业产业园组成）。6项目位于南宁市重点发展的五象新区广西文化产业城版块中，有文化旅游环境优势。五象新区：是南宁城市规划中一个以北部湾为核心的全新城区，是南宁市政府重点打造的未来城市新中心；目前仍处于开发建设阶段，区域成熟度较低。本项目地所在的城市区位图良庆组团：未来的自治区级文化中心、体育中心，区域交通枢纽与物流中心，花园式居住新城。广西文化产业城：广西文化产业城将汇集实景演出剧场、文化社区、动漫乐园、文化学校等等文化单位，是一个综合多方位的文化产业园。模块1：梅帅元实景演出核心产业项目；模块2：文化、广电、科协类项目；模块3：新闻出版类项目一、项目介绍1.3项目区位7项目区域处于建设中，周边配套较为缺乏，以旅游和政府公建为主。学校1南宁学院2三岸小学3华苑双语幼儿园4南宁市第一职业技术学校5南宁市东方外国语学校6青山小学医院7南宁市仙葫医院酒店8金旺角国际大酒店9金钻国际酒店长途汽车站10琅东汽车站其他11良庆区人民政府12青秀山风景区13青秀山高尔夫14李宁体育园15广西民族博物馆16广西体育中心14236578910生活圈配套项目3公里范围内配套较少，集中在江北的凤岭区域；项目5公里范围内配套以旅游、大型公益项目为主要，生活氛围不浓。111213141516一、项目介绍1.4项目配套人口与GDP五象新区总规划150万人，以项目为圆点半径3公里内约3.8万人口，5公里内约5万人口，10公里内约35万人口；2014年南宁市GDP总量3148.3亿元，增速8.5%；良庆区GDP总量116.21亿元，增速8.2%，全市排名第五；邕宁区GDP总量58.62亿元，增速8.9%，全市排名第四。8二、市场预判及重点竞品分析91.1南宁市近四年住宅市场核心数据事项业态供应成交面积（万平米）套数面积（万平米）套数金额（亿元）均价（元/平米）住宅2011年416407023483329022965672012年374355404014008729874272013年589584005905843543974212014年1-12月份70367262644611024907605住宅：2013年来供应量剧增，主要是国内一线开发商进驻，市场活跃，导致供应量大增。2014年供求比1.1:1，环比上年供应量上升19.4%、需求量上升9.2%，价格环比上年上升2.5%。但量增价不增，整体价格成长较少，住宅市场仍受国家宏观调控影响较大。二、市场预判与重点竞品分析数据来源：克尔瑞数据平台1078097789731878987818752874608181764076987428724566006800700072007400760078008000820084000200000400000600000800000100000012000001400000供应面积成交面积成交均价1.2南宁市2014年【住宅】供求及价格走势供应：全年供应703万㎡，月均供应59万㎡；全年供应67262套，月均供应5605套；成交：全年成交644万㎡，月均成交54万㎡；全年成交61102套，月均成交5092套；总体来说，南宁楼市成交量起伏不定，部分楼盘去化量紧缩，三季度持续走低，随着10月份利好政策相继出台，经过前三季的跌宕起伏后，在最后四个月迎来爆发式增长，市场主要还是以刚需为主调。价格：全年成交均价7605元/㎡，价格环比上年上升约2.5%。数据来源：克尔瑞数据平台元/平米平方米二、市场预判与重点竞品分析115269516653785421539253865482556256635508539253784900500051005200530054005500560057005800050000100000150000200000250000300000350000400000供应面积成交面积成交均价1.3【五象新区】2014年【住宅】供求及价格走势数据来源：克尔瑞数据平台元/平米平方米供应：全年供应166万㎡，15258套，2014年1-12月五象新区整体呈上升趋势，9、12月份供求波动较大，2014年下半年，五象新区各大品牌房企旗下楼盘相继上市，供应量多产品线丰富，市场关注度走高；成交：全年成交109万㎡，10243套，占比南宁市全年成交15%。年度供求1.5:1，供大于求；同比2013年，2014年成交量涨幅最大的为五象新区；价格：区域成交均价5470元，全市均价最低，远低于全市成交均价。二、市场预判与重点竞品分析121.4五象新区典型住宅项目存量汇总五象新区未来住宅供应量达1117.78万㎡，且国内一线品牌房企云集，竞争日趋白热化。序号项目总量（万㎡）供应量（万㎡）总去化量（万㎡）未推存量（万㎡）1恒大绿洲6011.58522绿地国际花都366.53.5732.433万科魅力之城338.55284华润二十四城5100515合景天汇广场67128596合景天峻广场3851.236.87宝能城市广场6285578宝能五象湖1号7463719天誉花园1108510510世茂茂御府（未售）36503611中铁江湾山语城51524912阳光城翡丽湾385.85.532.513农房澜湾九里641915.848.214云星钱隆首府4965.243.815江悦蓝湾21.42106.514.9216盛科城55855017碧水天和6628234318金源一品262418819汉军五象一号30632720五象中央广场1106521港保苑141410422龙域香堤半岛27852223大唐总部1号（未售）15501524广源大都会（未售）600060合计1094.42209.3143.77950.652014年1月至2015年2月五象新区成交未开工项目住宅体量101.6未来住宅供应量合计1117.78二、市场预判与重点竞品分析13本项目宝能城市广场（在售）均价6000元/㎡恒大绿洲（在售）均价7000元/㎡(对外含1500元/㎡精装)绿地国际花都（在售）均价5900元/㎡万科魅力之城（在售）均价6700元/㎡（精装）华润二十四城（内部认购）均价6000元/㎡天誉花园（在售）均价6000元/㎡区域大牌房企云集，同样具备地价低、规模体量大、产品优质、营销模式成熟等优势，竞争异常激烈。1.5五象新区住宅典型竞品合景天峻广场（在售）均价6700元/㎡（对外含1500元/㎡精装）宝能五象湖1号（在售）均价6300元/㎡合景天汇广场（在售）均价7500元/㎡（对外含1500元/㎡精装）金源一品（在售）均价7500元/㎡保利领秀前城项目（待售）1106亩，249万㎡（208万㎡、21万㎡商业、20万㎡办公）2015.2.11开工广源大都会（内部认购）均价6600元/㎡盛科城（在售）均价7800元云星钱隆首府（在售）均价7500元/㎡汉军·五象一号（在售）均价6300元/㎡二、市场预判与重点竞品分析141.6住宅市场预判（1）供应：从2014年土地市场成交来看，五象新区仍然是供地主力，多家大牌房企斩获新地，成交面积达2357439.16平米，占比全市土地成交的68.84%。2015年五象新区将持续成为南宁楼市热点，随着大牌房企的不断涌入，巨大库存和新增量，区域竞争将越来越激烈。（2）价格：区域内大牌云集，白热化竞争态势下，预估以价换量的策略将会持续，预测区域价格将保持稳定，小步上扬。（3）机会：五象新区作为南宁城市发展的重点建设区域，高档次、高品位的“生态智慧新区”，2015年，五象新区迎来“5年新突破”的提速年，板块规划明确、市政全力推进、各大品牌房企更是排兵布阵，区域前景看好，片区项目所获关注度逐渐走高，购房者信心逐渐增强。万达茂2014年在市场上树立的热销形象、高知名度和良好美誉度，都为项目价值加码，巩固购房者信心，为新一年的量价齐升创下了机会。二、市场预判与重点竞品分析152.1南宁市近四年市场核心数据（商业）事项业态供应成交面积（万平米）套数面积（万平米）套数金额（亿元）均价（元/平米）商铺2011年33272433324147142172012年28239119272542221312013年52463136373996248032014年1-12月64741035.37480711532386商业：2013年来供应量也大幅上涨，原因是青秀万达、安吉万达、德利AICC、霖峰一号、荣和天街等项目集中入市，导致供应量增加，价格有一定上涨，但竞争激烈，成交量平稳。二、市场预判与重点竞品分析163177535057316803621830229347993792530494303203484632739301150500010000150002000025000300003500040000020000400006000080000100000120000供应面积成交面积成交均价2.2南宁市2014年【商业】供求及价格走势供应：全年供应64万㎡，月均供应5.3万㎡；全年供应7410套，月均供应617.5套；成交：全年成交35万㎡，月均成交2.9万㎡；全年成交4807套，月均成交400套；供需比1.8:1，整体供过于求。虽然南宁的限购政策放开，但对市场促进作用不大，特别是在全国住宅销售持续低迷影响下，不少房企为保销售业绩，采取商、住联动，或直接转战商业，竞争激烈。青秀万达、安吉万达、霖峰、宝能、大商汇、盛天、龙光均是这一商战中的重要角色。价格：全年成交均价32386元/㎡，价格环比上年上涨30%。数据来源：克尔瑞数据平台24803元/平米平方米二、市场预判与重点竞品分析1700002001121669307982506217990130232001328278050001000015000200002500030000350000500010000150002000025000供应面积成交面积成交均价2.3【五象新区】2014年【商业】供求及价格走势供应：全年供应8.2万㎡，月均供应0.68万㎡；全年供应779套，月均供应65套；成交：区域1-4个月无成交，全年成交1.3万㎡，月均成交0.1万㎡；全年成交189套，月均成交15套，供求比6.3:1，供严重大于求；价格：全年成交均价24272元/㎡，低于全市均价33%。数据来源：克尔瑞数据平台24803元/平米平方米二、市场预判与重点竞品分析182.4五象新区典型商业项目存量汇总序号项目商业供应量（万㎡）总去化量（万㎡）未推存量（万㎡）1恒大绿洲30.50.25.82绿地国际花都3.5005.53万科魅力之城200