我国房地产中小企业融资问题研究

《我国房地产中小企业融资问题研究》摘要房地产在我国中小企业融资问题研究上作为中国经济发展的主导产业，随其不断发展，房地产中小企业融资困难的问题越来越突出。目前,我国的房地产资金来源主要分布在银行信贷和房地产信贷。因此，解决融资困难的问题，积极拓宽中小企业融资渠道的房地产信托融资的发展，金融产品的发展,并采取一系列措施迫在眉睫。房地产行业的特征为项目开发周期相对较长、资金周转不够快，所以房地产企业的资金需求是内源融资的资金量所无法满足的。然而，对于大多数房地产中小企业的资金来源采用以银行贷款方式，形式单一。近年来，随着国家宏观调整房地产行业，银行信贷的紧缩，使得中小房地产企业的资金供应非常紧张，从而，使中小房地产企业融资困难的问题逐渐浮出水面。本文从当前房地产企业的融资困境和房地产企业采取的融资策略两个方面进行了分析。关键词：中小企业，房地产融资，银行信贷，房地产信托，债券AbstractTherealestateindustryofthepillarindustryisourcountryeconomydevelopment,difficultproblemoffinancingisincreasinglyoutstanding.Banklending,thecurrentrealestateisthemainsourceoffundingchannelsforasingle,financingvolumeisnotlarge,therefore,shouldactivelybroadenthefinancingchannels,thedevelopmentofthetrustfunds,financialproducts,realestatedevelopmenttotakeaseriesofmeasuressuchasstockfinancing,meettheneedsofenterprisesforcapital.Thispaperstudiesthestatusquoandtheplightofrealestatefinancing,financingwaysshouldbemulti-channeldevelopmentisputforward,andsolvetheproblemoffinancingdifficulties,sorealestateenterprisessustainabledevelopment.Realestateisacapital-intensiveindustry,capitalturnoverperiodislong,theearlystageoftheneedtoinvestalotofmoney,sothefinancingproblemisrelatedtothesurvivalofenterprises.Mostdevelopersarefinancingfrombankloans,singlesource.Inrecentyears,withthenationalnuclearregulationandtherealestateindustry,bankcreditcrunch,aggravatesthestrainofthemoneysupplyintherealestateindustry,realestatefinancingsystemflawsareincreasinglyexposed.Inordertorealizethesustainableandhealthydevelopmentofrealestateindustryanddiversifiedfinancingsystemshouldbebuiltuptocreatenewfinancialproducts,totakeavarietyoffinancing.Keywords：smallandmedium-sizedenterprises,realestatefinance,realestatetrust,bankcredit,bonds目录1前言1.1研究的缘起2相关理论综述2.1中小企业的发展受房地产价格的影响2.2中小型企业发展受房地产价格的影响3房地产价格上涨影响中小企业发展的具体分析3.1中小企业的投入会受到房地产价格的影响3.2房地产价格上涨使中小企业在消费端受到抑制3.3中小企业的融资受到房地产价格的影响4房地产中小企业融资难的原因分析4.1中小企业经营管理模式陈旧4.2国有银行惜贷严重5应对房地产企业融资问题的对策5.1中小型企业层面5.2政府层面5.3金融机构层面5.4融资渠道层面6结语7参考文献1前言1.1研究的缘起自2002年以来,社会各界一直关注中国房地产泡沫破裂时,中国经济不会让日本的错误。2008年全球经济危机席卷后,2009年应该谨慎的投资顺利复苏,中国的房地产市场和逆市,房价飙升,吸引了全世界的关注。房地产行业做显著的一个特点是风险极高、投资较大且收入较高,但我国现在决定在房地产这一行业中最重要的两大内容是传统银行贷款和国内融资的需求，有相关数据显示，中国房地产这一行业在银行中资金所占比例较高，其中企业自用资金有28.69%，银行贷款有23.86%,存款和预订的38.82%。和大部分的存款和预订的形式是银行个人住房贷款的居民,粗略统计,房地产开发企业至少60%的货币供应来自银行贷款,因此对国内银行正常运行埋下潜在隐患。国内银行制度缺乏风险评估体系，所以房价一旦有所下降，银行在房地产方面的贷款都将成为坏账，为银行带来巨大的损失，因此房地产行业必须大力发展，不能退步。这就要求房地产行业必须构建安全防护措施，建立金融体系，不断拓宽房地长行业经营范围。国内房地产通过阅读企业融资的理论知识，同时借鉴大量的成功案例，其目的是为了能够找出一条最适合国内房地产的经营模式，降低开发成本，降低房地产风险，提高办事效率，提升经济收益，除此以外,同时还利用了西方发达国家在房地产方面的先进经验，扩大在中国房地产企业的融资渠道。2相关理论综述2.1中小企业的发展受房地产价格的影响2.1.1托宾Q理论美国著名经济学家詹姆斯•托宾于上世纪60年代提出了一个重要的经济学系数，也就是托宾Q系数。该系数的定义为，上市公司的股票市值与其所代表的资产重置成本之比。在西方市场经济国家，该系数多在0.5~0.6之间波动，基于该系数许多公司发现可以通过对其他公司的收购来获取额外生产能力，这比自己从头做起付出的代价要小很多。具体而言，当该系数的值小于1时，公司经营者倾向于通过收购实现企业扩张，因此，投资支出便会降低；当系数的值大于1时，企业市价高于重置成本，并表现为投资支出增加；当该数值为1时，企业的投资支出与资本成本处于一种动态平衡状态。2.1.2产业关联概念1941年产业关联这一概念由美国经济学家沃尔特德莱昂教授警告的经济结构在美国,1919–1929。在我国,房地产已经影响到其他相关行业,促进产业发展的强相关性,但是其波动不仅会影响到房地产行业本身，还会传导到其他相关行业,进而对整个国民经济产生积极或消极的影响[6]。数据显示,近十年来，我国房地产对经济的拉动作用持续走低，基本徘徊在1%左右[4]。2.1.3财富效应和挤出效应理论财富效应是约翰•梅纳德•凯恩斯提出的,最早的“就业、利息和货币”,紧随其后的是很多学者进行了深入研究。国内房地产价格过高，所以会挤压居民与企业在其他方面的支出，以上状况导致的结果是财富增加或不增加。一般情况下居民的财富效应小于挤出效应。2.2中小型企业发展受房地产价格的影响国内房地产从1998年开始出现商品房，且其价格一直呈飞速上升的趋势。尤其是从2007年起，价格的增长速度几乎达到人们无法接受的程度。通过下表可以分析出国内中小型企业的发展受房地产价格变化的影响程度，详情如图1和图2所示。图12010—2015年中国中小型企业的发展指数图22010—2015年百城房地产的价格走势国内在中小型企业发展指数这一方面起步较晚，所以在分析的时候选取的是2010—2015年的信息。尽管国内在这方面发展的时间不长，但可以分析出房地产与中小型企业发展的大致情况。从图2可以看出，房地产价格指数在大部分时间除以上升趋势，只有在2010年8月有一次下降。从图1可以看出，中小企业的发展指数会受到房地产市场的影响，在2010—2013年秋天房地产价格呈上升趋势，但中小企业的发展指数呈下降趋势，2012年秋天在最低点有一个短暂的上升趋势，但一直在93.0左右。所以房地产的快速发展不利于中小向企业正常运营。3房地产价格上涨影响中小企业发展的具体分析3.1中小企业的投入会受到房地产价格的影响因国内房地产的价格增长速度较快，所以存在以下两种现象：一是国内中小型企业的发展状态不佳，难以维持正常的发展。二是因房地产收益较高，平均利润高达30%,受主观因素与客观因素的影响，中小型房地产企业无法在房地产市场中占据优势地位，所以工业上几乎形成垄断状态。因为房地产经纪利润非常乐观，所以很多富商开始将眼球转向这片市场，中小型企业也随之开始发展房地产业务，但因缺乏创新，所以难以快速发展。中小型企业在房地产市场中会受到房地产价格变动的影响，2016年春季民间固定资产向房地产这方面的投入有所下降，呈现出深渊滑类型。这表明,私人投资仍然疲软,中小企业积极投资不会强大的[7]。中小企业因资金链断裂,更难进行下一步的发展。3.2房地产价格上涨使中小企业在消费端受到抑制在中国整体工资增长放缓,一些省份甚至出现负增长的状况,国内房地产行业也会受到通货膨胀的影响，上一代会为下一代留下房产居住，所以不是每一个小家庭都需要买房。外来人口一般不选择买房，所以房地产出口成交量较少,我国经济增长主要依靠国内需求。但现实是,国内消费近些年一直不景气，种小型企业的产品无法进行大批量生产销售。在收入低。房价高这一大背景下，会在一定程度上抑制居民的消费水平。若此类企业无法获取收益，甚至赔钱经营，将考虑迁移至国外经营，否则面临的只有倒闭。这一困境将会导致中小企业进入不良循环模式中,无法生产新型产品，更不用说维持企业长久稳定发展。3.3中小企业的融资受到房地产价格的影响近些年,我国中小企业融资一直处于两难境地,这会在一定程度上抑制中小型企业的发展，房地产行业无法在价格上飞速在增长。和房地产行业的高额利润相比,利润是中小企业尤其是中小企业房地产一直是1%~5%,特别是一些产能过剩行业前景堪忧的中小企业,银行信贷将会减少；由于中小企业资产规模较小,资产变现能力较低，较少具有可抵押资产,金融机构的本质非常特殊,所以一直期望获得收益，中小型企业经常出现资金缺乏的状况，需要不断贷款,有时只需要非常小的一部分资金，但仍需付出较大的价值去贷款或选择其他形式的融资。若房地产的价格不会出现太大波动，中小型企业的管理人员会选择借用个人资金。因为房地产的价格一直飞速增长，所以很多人开始热衷于向这方面投资，大部分人是无法抵挡利润诱惑的，所以房地产企业开始有大量私人资金涌入。政府部门也在房地产这一行业获取了不少资金。例如，2016年我国房地产投资增长了16.8%,其中储蓄与存款增长了34.5%,个人按揭贷款这方面也增长了54.6%。资金开始向政府部门与房地产开发商流动,然而,没有实体经济的有效途径,中小企业积极投资意向匮乏,民间融资力度有所下降，经济增长的内生动力不足[8]。4房地产中小企业融资难的原因分析4.1中小企业经营管理模式陈旧在分析中小型企业资金使用这一问题时，首先应找出自身的缺点，一般情况下中小型企业都会面临以下几个问题：1）中小企业没有科学合理的经营模式，缺乏信用部分中小型企业能够顺利完成贷款这一项目，但在这一过程中决定是否可以成功融资的核心因素是企业的信用。有一个广泛的财务报表和我国中小企业信息不对称、金融信息披露没有错误或财务信息,及时处理完整性问题在实现过程中,严重影响企业的银行信贷问题。有些中小企业信用意识较低,和销售假冒商品的发布,恶意违约的违约,逃税,假