商场小业主及商家问题解决方案

XX商场小业主物业处理方案(意见稿)一、关于小业主物业商务条件1、关于签约年限⑴、与小业主签约期为5-20年（基于不同小业主的接受度）；⑵、尽可能地延长与小业主的签约期，原则上签约至10年或以上，最多至20年；延长期限以降低签约期到期后，再次做小业主的工作难度和不确定性；⑶、特殊情况下，个别小业主可考虑延长或缩短签约年限；2、关于免租期⑴、免租期最短12个月，最长36个月（五年期、十年期及以上）；⑵、免租时段分布在租赁合同签约年限的前五年内第一年免租2-5个月，第二年、第三年免租3-5个月，第四年、第五年免租2-3个月；⑶、五年期适用于签约十年及以上的年限；若只签约五年期，则考虑免租时段分布于前三年；⑷、免租期延长至12-24个月，基于部分商家中途撤场，进行再次招商时可能产生一定空置期，故与小业主签约的免租期低于与商家签约的免租期，以预备填补期间的空置期，且尽可能地按照最长免租期执行；⑸、特殊情况下，根据处理难度，个别小业主可考虑延长或缩短免租期，调整免租期的时段分布；3、关于租金价格⑴、一期一栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月；一期二栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-10元/㎡/月；2楼6-8元/㎡/月；3楼5-6元/㎡/月；一期三栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月；二期物业租金价格区间：每套商铺（含1、2、3楼）3-5元/㎡/月（3000-5000元/年/间）；⑵、租金价差是考虑到不同物业的楼栋差异、口岸差异、楼层价差；价格区间是考虑到同楼层物业各商铺位置的差异、不同小业主接受度及谈判难度；⑶、上述租金价格均按照建筑面积计算；与小业主签约起始价格原则上不低于上述租金的最低价格，同时也不高于上述租金的最高价格，且尽可能地按照上述起始价格执行；⑷、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低租金；4、关于租金递增⑴、递增方式：第一、二年不递增，从第三年开始，租金每年递增3%-5%（在上一年已递增的基础上递增）；或从第三年开始，租金每两年递增5%-8%；⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低递增率；5、关于付款方式⑴、支付给小业主的租金为每一年度付款一次（免租期不含在内）；⑵、与小业主签合同后30日内支付租金；支付下一个年度（特殊情况的小业主另行协商）租金，在本租期到期前30日内支付；6、关于租赁保证金⑴、原则上不向小业主支付保证金；⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑支付一定保证金，但不超过该收取商家的保证金数额；7、关于付款方式⑴、第一年租金自签订合同之日起，在招商案场支付小业主租金；扣除双方合同约定的当年的免租期；⑵、支付方式：以现金或转账方式支付；不提供发票，只提供收据；⑶、支付时间：一次支付半年租金；下一个租期到期前一个月的20号至30号内，支付给小业主下一个租期租金（如下一个租期于2018年7月1日开始，即在2018年12月20日至12月30日之内支付下一个租期租金）。8、关于小业主推荐商家签约若有小业主推荐的商家签约，可考虑对推荐人进行现金奖励，奖励标准为租赁合同签约金额首年首月的租金（免租期除外），最高1.5个月。9、关于业态规划见东方商贸城招商手册PPT（PDF）文件二、关于小业主处理问题1、关于收回物业经营权的处理方式⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，与小业主签署《物业委托管理协议》；⑵、以点带面，逐个击破；先易后难，先做业主代表及难度较小业主的工作，让其起到一定影响和带头作用，并带动工作难度大的小业主，以此来逐步推动难度较大的小业主签约；2、关于不接受托管或自行租赁物业的小业主的处理方式⑴、对自行租赁的商家，以商家使用的名义（尤其大中型主力店物业的需求和经营的要求）反推过来做其工作，让其统一管理，统一运营已达到效益最大化，并减少空置期；⑵、对于不同意接受托管的小业主，且影响到商家租赁及进场的小业主物业，可参考采用房屋拆迁的部分方式；可考虑断水断电，商铺加围挡、催收物管费及滞纳金等方式；⑶、对于联系不上或不愿到达的小业主，先同商家进行沟通，争取延长一定入场时间，且将物业预留一定时间，后根据情况再做其他打算；三、关于商家处理问题1、对于二、三栋商家搬迁的问题⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，来对需搬迁的商家逐个做其工作，争取在一定时间内逐步将商家迁至一期一栋物业内；⑵、关于商家的搬迁补偿问题，包括营业补偿、装修补偿、装修期、最好不采用现金补偿方式，争取采用抵扣租金、给予一定免租期等方式来解决商家搬迁补偿问题；2、关于前期部分商家已交保证金的问题因前期历史遗留问题导致部分已交保证金的商家现在拿不到保证金，因此，本方不向任何业主做出任何承诺；对于保证金问题，尽可能的做推辞处理、安抚处理，或交给原开发商处理，本方不进行处理；3、关于部分可能撤场的商家的应对方式⑴、尽可能的留住可能撤场的商家，以免后期其撤场后产生空置期，且对其他商家信心产生影响；⑵、可采用给予一定免租期的方式；⑶、后期给予一定广告支持；⑷、可考虑租金折扣或降低租金递增率；4、关于一期一栋商家租金的转移支付⑴、针对目前的空置物业，相对比较好做小业主的工作；抓住部分小业主急于将空置物业租出去的心理，尽可能的争取多签该部分物业；⑵、针对带租约物业，且不愿通过我方的商家；四、人员安排及时间节点1、人员安排、配合及应急处理措施⑴、由郑总总体负责处理小业主相关事宜，谈判及签约主要由招商部门完成，同时物管、工程、财务、安保、清洁等有关部门积极协助处理相关事宜；⑵、遇紧急情况、突发情况时各部门灵活处理，各司其责，尽可能地处理好突发事件；无法处理的，第一时间上报郑总或公司总部处理；2、时间节点⑴、与小业主、商家谈判及签约时间段：2017年12月11日-2018年2月上旬，遇特殊情况延长或缩短；⑵、尽可能的争取于2018年2月前完成60-70%（考虑到部分小业主联系不上、不能到达、不接受托管、商务条件不能达成一致等情况）。项目招商部2017年12月6日