基准地价更新工作汇报ppt

某某市城镇土地定级与基准地价更新工作技术汇报二O一四年八月某某市城镇土地定级与基准地价更新汇报内容一、工作概况二、城镇土地定级三、基准地价更新四、基准地价修正体系五、成果分析六、成果应用建议某某市城镇土地定级与基准地价更新定级影响因素分析、权重确定运用定级软件进行计算确定土地级别、面积量算市场资料调查建立基准地价修正体系验证调整NoYes编制成果图件计算样点地价样点地价修正分用途选择因素、确定权重样点剔除YesNoYes编写文字报告成果验收、提交确定基准地价分用途计算样点地价计算级别平均地价某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市开展城镇土地定级与基准地价更新工作技术流程基础资料收集工作准备、资料收集第一部分工作概况某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新1、为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划等的制定提供科学依据。2、为保障国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易。3、为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，城镇土地定级估价成果是地产市场管理的重要资料，地产市场是一个动态市场，地产随着社会经济的发展和地产市场的发育不断增值，其价格水平不断提高。因此，更新城镇土地定级与基准地价体系是非常紧迫的任务。城镇土地定级与基准地价更新的目的某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市于2010年完成了上一轮城区土地定级与基准地价评估工作，将城区土地分为四个综合级别并测算了各级别地价。“十二五”、辽宁省对口援建期间是某某市国民经济与社会发展最快的时期，亦是某某市城市建设及城市土地利用的时空结构与部门分配变化最大的时期，影响土地级别与地价的因素因子及其作用属性（性质与强度）均发生了极大的变化，原有的综合定级的成果与各级别地价以及级别的空间分布已不能适应某某市城区土地管理的需要，更不能满足城市土地分类分级地价管理的需要。因此，迫切需要对某某市城区土地定级与基准地价评估成果进行全面更新。工作概况某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级与基准地价更新工作，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）进行，既注意坚持土地定级估价的基本原则和作业规范，又紧密结合当地实际，吸收借鉴了外地经验，制定科学可行的技术方案，以马克思地租地价理论、区位理论为指导思想，遵循综合分析、主导因素、地域分异、土地收益差异、定量与定性分析结合等基本原则，充分利用计算机手段，采用量化为主，定性与定量相结合的方法，采用多因素综合评价法进行综合定级，在此基础上测算不同级别不同用途土地的基准地价，并建立相应的基准地价修正体系，将为某某市土地市场的管理提供重要的依据。某某市城镇土地定级工作概况第二部分城镇土地定级某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市土地定级及基准地价更新范围某某市城镇土地定级与基准地价更新（二）定级因素(因子)的选择及权重确定定级因素（因子）权重的确定采用特尔菲法进行。邀请某某市相关部门的技术、管理人员和决策者18人组成专家组。通过两轮特尔菲法打分对其权重值进行了测定。共回收18份有效调查表，经统计计算后各因素均X2检验结果表明，全部因素因子的X2值都小于X0.95检验值，符合“定级规程”的要求。某某市城镇土地定级与基准地价更新（一）土地定级范围本次某某市城镇土地定级与基准地价更新成果的范围是指某某市建成区内的建设用地区和土地利用总体规划确定的近期建设用地范围，土地总面积40.40平方公里。某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级因素权重值测定表序号商服繁华影响度道路通达度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度绿地覆盖度合计10.380.160.110.190.10.06120.380.160.110.190.10.06130.380.180.120.170.10.05140.390.140.120.170.110.07150.350.190.120.150.120.07160.370.190.110.170.090.07170.360.160.110.180.120.07180.350.160.110.190.140.05190.360.160.110.190.130.051100.350.160.110.190.140.051110.390.150.110.190.130.031120.390.150.110.150.130.071130.390.160.110.140.140.061140.390.160.110.150.140.051150.390.190.110.140.120.051160.390.10.110.170.150.081170.390.110.130.140.150.081180.390.140.140.140.120.071均值0.380.160.110.170.120.061方差0.0002430.0005560.00007020.0003980.0003130.000161X223.9917171714.3313.47某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级因子权重值测定表因子供水排水供热小计幼儿园小学中学医院小计10.260.370.3710.10.20.40.3120.320.320.3610.40.20.20.2130.350.360.2910.10.20.30.4140.180.350.4710.20.20.30.3150.330.340.3310.20.20.30.3160.350.290.3610.220.220.220.33170.330.280.3910.250.250.250.25180.320.370.3110.140.210.290.36190.320.370.3110.230.230.310.231100.370.310.3210.210.290.210.291110.160.370.4710.230.230.230.311120.330.330.3410.150.230.380.231130.140.290.5710.290.290.210.211140.330.330.3410.290.210.210.291150.360.430.2110.330.250.170.251160.240.530.2310.20.270.270.271170.360.430.2110.330.20.270.21180.290.360.3510.250.250.250.251均值0.30.360.3510.250.250.250.251方差0.0050940.0036210.0082960.0063750.0009580.0037560.00299X21718.0317.2917.0817.6316.8617.01某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级因素权重表定级因素商服繁华程度交通条件基本设施状况环境条件合计商服繁华影响度道路通达度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度绿地覆盖度权重0.380.160.110.170.120.061.00因子供水排水供热幼儿园小学中学医院权重0.380.160.110.30.350.350.250.250.250.250.06某某市城镇土地定级与基准地价更新（三）定级单元的划分某某市城镇土地定级单元的确定采用计算机辅助手段进行，土地定级时直接把城镇划分为若干面积相同的网格，一个网格代表一个定级单元。在1：5000的某某市城镇土地定级单元图上共划分10mm×10mm,面积为0.25公顷的网格单元15756个。某某市城镇土地定级与基准地价更新（四）定级因素的整理与量化因子类型因子名称衰减模型影响方式点状因子商服繁华影响度指数衰减内部均匀分布，外部以设施边界为基础在服务半径内向外衰减幼儿园线性衰减以中心为基础在服务半径内向外衰减小学线性衰减中学线性衰减医院线性衰减客运站线性衰减线状因子道路通达度指数衰减沿线状目标在服务半径内向外衰减面状因子供水无衰减在面状因素影响区域内均匀分布排水无衰减供热无衰减绿地覆盖度无衰减某某市城镇土地定级与基准地价更新（五）土地级别的划分nSj=∑Fij·WiI=1利用公式计算各单元总分值。采用总分频率曲线图法进行土地级别的划分。建立一个二维坐标系，以纵坐标表示单元总分值，横坐标表示总分频数。根据总分频数直方图的起伏状况，选择波谷处的总分值作为确定级别的依据。某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇定级总分频率曲线图某某市城镇土地定级成果土地级别一级地二级地三级地四级地合计总分值区间[100，84][84,60][60,38][38,0]-单元数225235484528542815756初步划分的土地级别之间存在着较明显的土地收益差异，土地级别越高、土地收益值越大；土地级之间的收益差高于土地级内的收益差，特别是商业用地对区位的敏感性高，在市中心繁华的商业地段，商业铺面的租金往往比城市边远地区的租金高。初步划分的土地级别是合理的，正确反映了某某市城区土地利用效益差异。某某市城镇土地定级与基准地价更新第三部分基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新基准地价评估方法以土地综合定级为基础，以级别内的市场交易样点地价均值更新基准地价。具体来讲是以土地综合定级分类为基础，根据市场资料，运用收益还原法、成本法、剩余法等测算市场交易样本地价，结合土地定级对城镇土地质量进行综合评定，综合确定各种用途不同级别土地的平均价格，在此基础上确定相应的修正系数。在工业基准地价评估中，调查了大量企业效益资料，通过成本逼近法进行工业用地基准地价更新；住宅及商业基准地价评估采用区域内市场交易样点的地价平均法来更新基准地价。某某市城镇土地定级与基准地价更新估价参数的确定调查确定了房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存、贷款利率、各种房地产交易税费、土地还原利率及房屋还原利率等参数。某某市城区不同结构房屋重置价、残值及耐用年限表某某市城镇土地定级与基准地价更新还原利率的确定选用安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率，以五年期平均利率值6.89%作为安全利率，加上风险调整值0.61%，确定土地还原利率为7.5%，房屋还原利率为9.0%。某某市城镇土地定级与基准地价更新基准地价内涵各土地级别内的开发程度为“六通一平”（即宗地外通上水、通下水、通讯、通电、通路、通热、宗地内场地平整)和容积率（商业、住宅、工业用地均为1.0）条件下，不同用途(分商业、住宅、工业三种用地类型)在2013年12月31日的各用途用地法定最高出让年限（商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年）的公开市场价格条件下的完整土地使用权的平均价格。某某市城镇土地定级与基准地价更新估价参数的确定某某市城区房屋租赁税费税费名目计税方法与名目房产税房产租金的12%土地使用税每平方米年税额按照土地级别分别为0.15、0.35、0.5元营业税租金×5%城建税营业税×5%教育费附加营业税×3%个人所得税（租金-其他应交税额）×20%印花税租金×0.1%某某市城镇土地定级与基准地价更新估价方法样点地价的计算方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等。某某市城区各类用地评估采用的方法如下表：各类用地评估方法用地类型商业用地市场比较法收益还原法——其他方法居住用地市场比较法剩余法——————工业用地市场比较法——成本逼近法————评估方法某某市城镇土地定级与基准地价更新利用调查的972个商铺出租样点资料，经过交易时间修正、市场地价的出让年期修正、基础设施配套修正后，采用收益还原法，并用出让、转让样点资料采用市场比较法计算结果进行验证，由租赁样本地价确定商业用地基准地价。商业基准