房地产市场为什么供求失衡(final)

房地产市场为什么供求失衡微观经济学实验案例长期以来，中国房地产市场发展存在诸多矛盾，其中，商品房有效供给和有效需求失衡，是各级政府和广大人民十分关注的重大问题之一。如果这一问题长期得不到有效解决，就必然产生房地产市场效益损失和社会整体福利的下降，对于我国房地产市场的健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展，都会带来严重的不良后果。第一，组员通过上网调查资料发现，1980年，我国有1.9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，城市化率以年均0.9％的增速上升到46.6％。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿*53.3%=7.14亿%的农业人口。（以上人口数据来自：中国发展研究基金会2010年发布《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）如果按人均20平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增四亿城镇人口修建4.17*22（平方米）=91.74亿平方米的住房。（2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥称：目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。）根据相关调查统计，进城农民只有30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：4.17*70%*22（平方米）=64.218亿平方米的住房。（还不包括城镇改善居住条件的需求）由此可见，目前中国房地产市场巨大的潜在刚性需求。同时，随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识不断增强，人们开始寻找投资渠道，但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者除了投资房地产没有更好的投资方式，加之房价屡屡攀升，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求进一步增加；出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际热钱不断涌入，其中很大比例进入房地产市场，客观抬高了房价；还有民间游资大量流入，如温州炒房团等等。这些使得投资性需求不断增加，根据均衡价格原理，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。上图为2004年以前城镇新建住房面积数据图，由图可知，随着市场需求的不断扩大，房地产市场供给的增加有限，增幅较需求增长幅度而言变化平缓。这是导致现金房地产市场供求失衡的重要原因之一，即市场供给较需求而言短缺，市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张，而有效供给有限，不能满足市场上的需求。第二，组员通过查找资料得知，按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。再如，可见，这是导致现今房地产市场供求失衡的又一重要原因。房价上涨过快，导致老百姓买不起房，房市商品不能进行正常销售，最终导致供求失衡。第三，目前房地产市场上存在着诸多不可忽视的问题。房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。比如，现实的房地产市场特别是普通住宅市场从总体上讲是供不应求的，但与此同时，房地产开发商们注意的不是普通住宅，而是一窝蜂地涌向开发区，或热衷于建高档商品房，如高级写字楼、豪华宾馆、高级别墅、度假村等，而广大中低收入居民所需的经济适用住房所占比例太小，以致形成了结构性的供过于求的不均衡问题。房地产市场价格机制调节欠灵活。价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如果房价过高，消费者就会选择租房。如果租金过高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在一个合理的范围内。另外，政府还可以通过价格机制调节和优化土地资源的配置。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。信息机制不完备。房地产市场上存在信息的不完备和不对称问题。从供给方面来看，房地产供应商对市场的走势、需求偏好、人们的收入变化和投资方向；房地产生产要素价格和技术变动，乃至社会经济和政治形势的变化等都难以准确地了解、估计和预测。从需求看，房地产需求者在商品房购买和使用前，几乎无法真正了解到商品房的建造工程技术与质量、造价与成本等信息。房地产市场的信息不完全和不对称性是影响供求行为的重要因素，增加了房地产供求运行的风险性，也给市场供求双方带来种种矛盾。由于房地产市场信息的不完备，房价趋于刚性。于是，房地产市场难以达到供求的均衡状态，价格信号和数量信号将共同作用于房地产市场。面对我国房地产行业供求失衡的状况，政府应该出台针对中国实际情况的相关策略，缓和供求失衡的矛盾。而与此同事，各地房产商要及时调整开发和销售策略，社会各界通力合作，从而扭转局面，对抗美国次贷危机对中国房地产行业带来的影响。组员通过多方思考认为，要扭转我国房地产供求失衡的状况，至少要做到以下四点：1、控制楼盘开发。在我国供大于求的现阶段，我们应该控制房产商对楼盘的过度开发，缓解供应过量的情况。2、加强信贷约束。可以减少开发商的盲目贷款，在一定程度上可以缓解我国房地产行业资金比例失调的现象。在控制房产过量供应的同时，也降低了银行外贷资金被套牢的比例，有利于对抗这次全球性的金融危机。3、加强对低收入阶层购房贷款，鼓励低收入贷款。现阶段，很多房地产开发企业已经将目光瞄准了低收入阶层，通过降低首付，开发经济适用房等方式，讲销售主体由以前的中高收入阶层向低收入阶层过渡。而政府也应该出台鼓励低收入家庭贷款的相关政策，以帮助解决低收入家庭的房屋问题，和房市低迷的现象。4、发挥市场供求价格调节市场供给。另外，我国政府可以通过价格的宏观调控来扭转房地产行业供求失衡的现象。希望通过社会上的多方努力，早日实现房地产市场上的供求协调发展，从而造福人民，为国民经济的又好又快发展奠定基础。金融与统计学院金融三班葛文郁（20111811334）、汤沛（20111811337）2011.12.3