旅游地产万达西双版纳分析报告

2010年11月西双版纳万达项目市场调研及产品初步建议1目录第一部分地块分析第二部分外部环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目定位2第一部分地块分析区位属性项目位于噶栋片区，原定位为景洪工业园区，位置相对偏远，市场认知度低，目前仅有一条路可以到达噶栋片区，但不能到达项目所在地。项目位于噶栋片区，原定位为景洪工业园区，位置相对偏远，市场认知度低。目前仅有一条路可以到达噶栋片区，但不能到达项目所在地。项目为飞机降落必经区域，有明显噪音污染。项目地块位置图嘎栋片区旅游度假区高档居住中心城中心片区商业行政中心本项目机场城中心片区商业行政中心7KM10KM7.5KM唯一可以通向噶栋片区的路3区位属性地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条件优越。地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条件优越。项目地块位置图嘎栋片区旅游度假区高档居住中心城中心片区商业行政中心本项目机场流沙河本地块城中心片区商业行政中心第一部分地块分析4地块属性地块内部地势平坦，内部有大量植被。占地面积22.4万平米；建筑面积33.6万平米；容积率≤1.5；限高40米；地块内有大量植被；地块内部地势平坦。第一部分地块分析5第一部分地块分析地块发展机会项目地块做传统住宅产品存在较大风险，应该寻找其他突破，充分发挥项目优越的自然条件这一优势。地块位置相对偏远，市场认知度低，短期内开发面向当地居民的住宅产品存在较大的去化压力。项目位于西双版纳，且项目地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条件优越，可以考虑旅游产品。区位属性地块属性项目体量为33.6万平米，达到景洪年成交量54%，项目面向本地客户存在较大的消化风险。项目体量6目录第一部分地块分析第二部分外部环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目定位7第二部分外部环境分析城市概况西双版纳常年温暖，四季如春，依靠热带雨林的自然景观和少数民族风情成为西南乃至全国热点旅游城市。西双版纳常年温暖，四季如春，依靠热带雨林的自然景观和少数民族风情成为西南乃至全国热点旅游城市。西双版纳是云南面向东南亚、南亚的重要通道和对外开放的窗口，战略地位十分重要。自治州辖景洪市、勐海、勐腊1市2县，国土面积2万平方公里，常州人口107万人。有傣、哈尼、拉祜、彝、基诺、布朗、瑶、回等少数民族，其人口占总人口71%，建有7个民族乡。西双版纳是名副其实的植物王国和动物王国，境内热带雨林自然保护区360万亩。在这些密林里，蕴藏着2万多种植物资源，其中高等植物有5000多种，约占全国的1/6。8第二部分外部环境分析交通状况拥有海陆空4个国家一类口岸，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的机会和可能性。西双版纳机场：景洪机场是省内仅次于昆明的第二大航空口岸。已开辟了至昆明、大理、丽江、上海、天津、曼谷、重庆等多条航线。景洪港：国家一类水口岸，年货物吞吐量10万吨，客运量40万人次，已开辟了景洪至缅甸清迈、老挝万象等地的国际水运航线。打洛口岸：国家一类口岸，对缅的重要边境旅游口岸。磨憨口岸：中老两国唯一的国家一类陆路口岸，昆曼公路从该口岸出境，经老挝至泰国清莱府与泰国公路相连，直达曼谷。9第二部分外部环境分析经济发展GDP西双版纳GDP保持平稳增长，2009年实现GDP139亿元。GDP：近年来西双版纳以10%以上的增长速度保持平稳增长，2009年实现GDP总量139亿元，增长率达到了12.8%。2010年1-9月份实现GDP102亿元，增长率依然维持在10%（10.2%）以上。人均GDP：2009年西双版纳人均GDP为12920元，环比2008年增长12.2%，增长速度较快，基本与GDP增长速度持平。数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局9210812313910212.412.610.112.810.205010015002468101214GDP（亿元）91.5107.5122.8138.6101.6增长率（%）12.412.610.112.810.22006年2007年2008年2009年2010年1-9月1013811504129209.512.201000020000051015人均GDP101381150412920增长率（%）9.512.22007年2008年2009年10第二部分外部环境分析经济发展产业结构旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入占GDP比重高达36.3%，未来依然有较大增长空间。产业结构：西双版纳产业结构不断优化，一产比例逐步下降，二产、三产比例逐步上升，产业结构逐步向“三、二、一”的结构转变。3432302930263030303040384041400%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年1-9月一产二产三产支柱产业：旅游与文化、林业、电力、畜牧业与绿特食品加工业、云麻、傣药南药。数据来源：西双版纳统计局旅游西双版纳三亚杭州大连青岛全国GDP（亿元）139175509944184890335353旅游收入（亿元）5010480348048913884旅游占GDP比重（%）36.359.315.810.910.04.1数据来源：西双版纳统计局旅游业：2009年西双版纳实现旅游收入50亿元，占GDP比重达到36.3%，远高于全国平均水平（4.1%）。从各旅游城市对比来看，西双版纳旅游业比重较高，是典型的旅游城市，对比三亚来看，西双版纳旅游业依然有较大发展空间。11第二部分外部环境分析经济发展收支水平近年来收支水平不断提高，2009年城市居民人均可支配收入12225元，人均消费性支出9560元，占到人均可支配收入近8成，消费水平较高。人均可支配收入：近年来城市人均可支配收入不断上涨，年均增长率高于10%，2009年人均可支配收入达到12225元，环比2008年增长10.9%。人均消费性支出：2009年城市人口人均消费性支出9560元，环比2008年增长19.3%，增速较快。从人均消费性支出占人均可支配收入的比例来看，西双版纳近8成，消费比例较高。数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局842597081102112225715.213.510.90500010000150000246810121416人均可支配收入（元）842597081102112225增长率（%）715.213.510.92006年2007年2008年2009年74268250956011.119.30500010000150000510152025人均消费支出（元）742682509560增长率（%）11.119.32007年2008年2009年12第二部分外部环境分析经济发展其他2009年以来固定资产投资大幅增长，年均增长30个百分点。社会消费品零售总额平稳增长，消费需求逐步扩大，商业市场逐步繁荣。固定资产投资：2009年以来，固定资产投资大幅增长，增长率达到30%左右，2010年1-9月份完成固定资产投资65亿元，环比去年同期增长25%。社会消费品零售总额：近年来社会消费品零售总额以年均18%的增长速度平稳增长，2010年1-9月份实现社会消费品零售总额39亿元。数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局636567896511.82.92.333.125.0050100-505101520253035固定资产投资（亿元）63.465.266.888.964.6增长率（%）11.82.92.333.1252006年2007年2008年2009年2010年25293542391516.919.91917.502040600510152025消费品零售总额（亿）24.929.134.941.539.1增长率（%）1516.919.91917.52006年2007年2008年2009年2010年13第二部分外部环境分析旅游状况西双版纳是国家级重点风景名胜区，民族文化、民族风情、热带雨林、观赏植物、野生动物等自然和人文景观融为一体。傣族园：保存最完好的五个傣族自然村寨，占地面积3.36平方公里。森林公园：融汇独特的原始森林自然风光和迷人的民族风情。园内有热带沟谷雨林，孔雀繁殖基地、猴子驯养基地、大型民族风情演艺场、爱伲寨等十大景区五十多个景点。望天树：40-70多米高的望天树，架设在望天树上的“空中走廊”。民族风情园：将西双版纳珍贵的热带植物和浓郁的民族风情溶为一体，是西双版纳景观的一个缩影。14273441505511.824.521.222.332.2020406005101520253035旅游收入（亿元）27.33441.250.354.7增长率（%）11.824.521.222.332.22006年2007年2008年2009年2010年1-第二部分外部环境分析旅游状况旅游业快速发展，2010年1-9月份接待游客646万人次，实现旅游收入55亿元，环比2009年同期增长32.2%。接待游客人次：2009年接待国内外游客首次突破700万人次，其中海外游客占到2.2个百分点。2010年1-9月份已接待游客646万人次。旅游收入：近年来旅游收入大幅增长，4年间从27亿元增长到50亿元，几乎实现旅游收入翻倍增长。2010年1-9月份实现旅游收入55亿元，环比去年同期增长32.2%，旅游市场增长强劲。数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局旅游2006年2007年2008年2009年2010年1-9月接待游客次数（万）359.7503624.3701.3645.8接待游客次数增长率（%）27.339.824.112.317.5海外游客次数（万）2.96.811.315.212.6海外游客增长率（%）-7.514065.834.244.1国内游客次数（万）356.8478.8590.1686.1605.7国内游客增长率（%）27.738.123.216.317海外游客占比（%）0.81.41.82.22.015第二部分外部环境分析旅游状况西双版纳酒店整体档次偏低，市场缺口较大（尤其是5星级高端酒店），一定程度上限制了旅游业发展，未来酒店及旅游市场具有较大发展空间。数据来源：西双版纳旅游局局酒店名称星级标准客房数（间）床位套标单合计总数金地大酒店待五1828887393523新傣园酒店待五21491181130菩提岛度假酒店有限公司待五32864654傣园酒店四1113520166302观光酒店四513116152283景兰大酒店有限公司四212343168291活发大酒店有限公司四18132271773122009年西双版纳四星级以上酒店列表酒店档次：2009年西双版纳拥有四星级以上酒店7个，还没有真正意义的五星级酒店。酒店整体档次不高、设施落后，一定程度上限制了旅游业的发展。类别西双版纳三亚接待过夜游客次数（万）326637五星级酒店数量3（待评）10+15（待评）四星级酒店数量421三星级酒店数量1425星级酒店总数41187星级酒店客房总数481929612星级酒店床位总数886257210酒店及旅游发展空间：从西双版纳和三亚整体星级酒店对比来看，西双版纳接待过夜游客总数差不多为三亚的1/2，但星级酒店数量级客房总数与三亚有较大差距，仅相当于三亚的1/6，目前西双版纳酒店缺口比较大，未来酒店及旅游市场仍有较大发展空间。16第二部分外部环境分析城市规划景洪规划为6个片区，本项目位于嘎栋片区。本项目嘎栋片区嘎洒片区中心城区江北片区曼弄枫片区勐泐故宫片区著名旅游城镇，景洪市区的卫星城，服务于景洪城区和曼弄枫片区景洪市行政、商业、商务、文化中心原景洪工业区，目前有啤酒厂和木材厂，未来规划为商业、旅游中心原景洪工业区，目前有啤酒厂和木材厂，未来规划为商业、旅游中心旅游度假风景区，大佛寺位于片区内，区域内部生态环境好，宜居性强，未来全市高端项目聚集地。西双版纳旅游度假区的二期，以民族文化旅游为特色17第二部分外部环境分析小结西双版纳房地产发展外部环境小结西双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，