标杆地产室外工程施工工期优化研究

住宅小区室外工程施工工期优化研究在住宅小区开发过程中，室外管网和配套工程施工是确保开发项目按期交付的关键点，通常涉及雨水、污水、供电、煤气、电信、电视、智能化、景观等多个单位，施工环节多，交叉施工协调量大。本文通过对SR项目室外工程的个案研究，总结了优化室外工程工期的设计、合同及施工管理措施。一、SR项目工程概况项目总用地面积为51392平方米，总建筑面积约为183034平方米，地上建筑面积为133619平方米，地下室为49415平方米，由15幢11~16层的住宅组成，地下室1层（部分设地下夹层）。划分两个标段，I标段由HZW建筑集团有限公司、II标段由GY建设集团有限公司负责施工。二、专项设计周期及成果管理（一）项目专项设计计划任务一览表阶段专项施工许可证前阶段±0.000完成前阶段主体封顶前阶段景观设计景观方案设计景观初步施工图设计景观施工图设计供电设计高压供电方案设计高低压配电设计室外综合管线方案设计施工图设计弱电设计弱电方案、施工图设计室外自来水施工图设计小区天燃气施工图设计（二）项目专项设计成果要求一览表序号项目内容前置条件工作成果要求常规设计周期取得施工许可证前阶段景观方案图设计《初步施工图设计》获得批复并修改完成景观方案图设计完成，并审批完成取得《初步施工图设计》后35日历天高压供电方案设计沟通《初步施工图设计》获得批复并修改完成当地供电部门明确变电房配置要求和建设要求取得《初步施工图设计》后7日历天室外综合管线方案设计《初步施工图设计》获得批复并修改完成室外综合管线方案设计完成，并报批完成取得《初步施工图设计》后30日历天单体±0.000结构施工完成前阶段弱电智能化方案设计《建筑施工图设计》获得批复并修改完成弱电智能化方案设计完成，并内审完成取得《建筑施工图设计》后20日历天弱电智能化施工图设计《建筑施工图设计》获得批复并修改完成弱电智能化施工图设计完成，并内审完成取得《弱电智能化方案设计》后20日历天景观初步施工图设计《景观方案图设计》获得批复并修改完成景观初步施工图设计完成取得《景观方案设计》后40日历天单体结构结顶施工完成前阶段景观施工图设计《景观初步施工图》内审完成景观施工图设计完成，并内审完成取得《景观初步设计》后40日历天室外自来水供水设计《建筑施工图设计》完成室外自来水供水设计完成取得《施工图设计》后60日历天高低压配电设计《施工图设计》完成高低压配电施工图设计完成，并经电力部门审批完成取得《施工图设计》后90日历天小区天然气管道设计《施工图设计》完成小区天然气管道设计完成取得《施工图设计》后90日历天室外综合管线施工图设计《室外综合管线方案设计》完成自来水、天然气、弱电、电力专业设计完成室外综合管线施工图设计完成，并综合进各室外专业设计内容，并得到垄断行业单位认可取得室外各专业施工图后60日历天（三）专项设计成果管理室外管网设计管理有两类，一类是雨污水管网、智能化、景观等，开发商能完全控制设计意图和进度。另一类是开发商控制力较弱的强电、煤气、自来水等带有垄断性的设计部门，应根据以上两种类型特点合理设置设计周期。设计主要控制点如下:1、景观工程风格、档次的提前确定景观工程的风格、档次对室外管网和配套工程的设计有着最直接的影响，不同风格、档次的景观工程硬质铺装面积、位置、材料；水景的规模、位置；绿化覆盖率及大型乔木的位置、数量，都将影响地下管线走向、检查井、化粪池等的位置。因此室外管网和配套工程设计启动前，应取得景观工程总平面图并进行有效的设计整合，避免施工时管网和绿化交叉影响、破坏的情况出现。2、合理布置管道位置及确定交叉点标高管道布置顺序要合理，一般从建筑物由近及远排列依次为污水管道、雨水管道、消防给水管道、燃气管道、供水管道、弱电管道、供热管道、强电管道。交叉管道的标高确定要遵循有压管道让无压管道、支管避让主管、柔性材料管道避让刚性材料管道的原则。三、招标管理及招标策略制定合理的招标策略可有效减少施工现场施工管理难度和工作协调量，主要注意点如下：1、优化室外管网和配套工程的标段划分雨污水管网、道路建议由一家单位施工，可大幅减少管道、窨井盖的成品保护工作和有效的控制管道回填土、路床基层土施工质量和重复施工量。自来水管网和室外消防管网由一家单位施工，可大幅减少管槽开挖重复工作量和减少管网对接的协调量。2、制定合理的付款节点设置各施工合同付款节点时，应综合考虑室外管网和配套工程前置条件的达成，如前置条件之一为建筑外架搭设采用悬挑架形式，在拟订招标文件及总包合同时，在施工合同中明确要求采用悬挑架；地下室顶板防水工程的开始及完成时间应在合同工期中明确分块完成时间并设置付款节点，可有效促使总包主动提前防水工程施工。四、施工管理策划及控制小区管网工程的特点可归纳为“三多两紧”，一是管线种类多，二是施工单位多，三是管线交叉多；“两紧”就是工期紧和场地紧。针对此特点，在施工准备阶段进行有效的策划，施工过程中组织协调好各专业工序，加强过程质量控制与检验。（一）施工前期策划1、工程部应在项目开工前根据地块周边及场区内市政、水源、电源、地下管网、道路等各方面条件，对项目售楼处、展示区、样板间及各总包单位现场平面布置等进行统一筹划，尽量减小对市政综合管网施工的影响。如施工电梯基础高程设计时应考虑顶板回土后对材料运输的影响（附图一）；临时施工道路应尽可能考虑采用正式规划市政道路的垫层，以减少返工节约工期；因化粪池埋设深、占地大，在场布时避免化粪池位置被临时设施占用，减少材料二次搬运，避免浪费工期。附图一施工电梯基础未考虑回土高程造成积水2、市政管线提前插入施工交叉作业，要求建筑外脚手架要求采用悬挑脚手架（附图二），悬挑自三层楼板开始（一般商铺顶），挑架之下采用普通落地脚手架。挑架自三层开始主要考虑提前进行地下室顶板防水施工，以提前进行地下室顶板土方回填，为室外市政施工提前插入创造条件。附图二悬挑脚手架3、回填土选择土方回填在工期较短的时间内很难保证质量，为在保证质量的前提下，节约工期，建议采用砂土回填，做好市政管线底部基础垫层，为市政施工创造条件。建筑周边局部防水无法施工时，可砌筑临时挡土墙，把局部防水工程甩项，中央顶板提前回土施工（附图三）。附图三砌筑临时挡土墙4、中间结构分批验收对20层以下的住宅小区可考虑分批进行结构验收，以5幢左右进行分批验收，穿插进行室内、外粉刷工程；25层以上的住宅小区同时可考虑分13层以下和以上两个阶段结构验收，穿插进行室内粉刷工程。此项工作安排应在合同节点工期内明确，并考虑相应的劳动力计划及临时住房、材料堆场。5、小区附属结构尽可能在结构施工阶段一次完成，否则市政进场后同时进行附属结构、装修、市政施工，相互交叉影响的环节较多，制约工期。（二）施工过程组织协调按照总工期的要求，结合各专业管线编制进度计划，统筹安排各专业管线的开工期和竣工期，并据此进行有效控制，使管网施工形成一个衔接紧凑、合理交叉和有条不紊的施工局面。统筹安排各专业管线施工顺序，按照排水管道-消防管道—煤气管道—供水管道—弱电管道---热力管道---电力管道的顺序组织施工；相邻管线在埋设高程相同或相近时，考虑大开槽施工方案，不仅能加快施工进度，且不易发生交叉破坏。小区道路结构层内偏上的管线，应在道路结构层碾压成型后，返挖槽施工，既能保证道路结构层碾压质量，又避免碾压施工对管道的破坏。（三）施工质量管理加强材料质量控制也是进度控制的关键之一。因室外综合管网均为隐蔽工程，所有管材、管件、阀门均埋设于地下，一旦因为材料质量不合格，将会出现大面积工程质量问题，而且不易修复。同时对工程进度产生重大影响。管道强度和功能性试验是对管道施工质量的全面检测，必须按规范要求控制好试验质量，主要包括排水管道的闭水试验、供水管道的系统试压、供热管道的分段和系统试压、煤气管道的试压和严密性检测等。因工期紧，整体系统强度和功能性试验一次不能完成，应分段进行试验。五、总结住宅小区单体工程采用三层楼面悬挑外架施工，利于地下室顶板防水提前穿插施工，土方分区块回填，同时室外专项设计、招投标提前统筹考虑，施工组织协调顺利及质量控制到位，通过实施以上措施，18层住宅小区室外工程工期可节省约105天。传统工序安排计划和优化后的工序穿插网络计划附后。18层住宅小区主体结顶后施工进度网络计划（传统）18层住宅小区主体结顶后施工进度网络计划（优化）