1华润置地工程高品质标准V20解读(6月)

二零一四年一月华润置地工程高品质标准V2.0解读1华润置地工程高品质标准V2.02目录一、工程高品质标准V2.0的修订情况介绍二、高品质标准各级指标分项解读1、基础与结构2、屋面与外立面3、内装修4、机电与小市政5、园林景观6、置地售楼处示范区高品质亮点荟萃三、高品质管控落地工具3一）修订历程介绍二）优化点介绍三）修订成果介绍一、工程高品质标准V2.0修订情况介绍4一）修订历程介绍2012年6月置地学院工程精益管理高级研修班在课程设计时，把工程高品质标准V2.0修订作为一个研究课题；历时两个多月的研究，后经近四个月不断丰富完善，于2012年12月底定稿。具体修订历程如下：1.2012年6月28日—8月13日第一阶段修订；2.2012年8月14日，作为第一模块研修作业向评审专家及全班汇报，听取评委专家及全班意见、建议；3.2012年8月18日—8月30日第二阶段修订；4.2012年9月—12月30日，不断丰富完善，定稿。5二）优化点介绍—1.文件结构调整1.文件结构调整：V1.0版：1）一级指标：美观精致、功能适用、安全坚固、易维护、节能环保、耐久；2）二级指标：按分部、分项或渗漏、消防等专题细分；V2.0版：1）一级指标：基础及结构、屋面及外立面、内装修、机电及小市政、园林景观五个分部工程；6二）优化点介绍—1.文件结构调整2）二级指标：安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、耐久、节能环保六个维度进行分解。2.把六个维度的顺序调整如下：1）安全坚固2）功能适用3）美观精致4）易维护5）耐久6）节能环保7二）优化点介绍—2.六个维度顺序调整六个维度体现了高品质要求的递进关系；安全坚固功能适用美观精致易维护耐久节能环保V2.0中从华润置地的角度出发对工程高品质标准的六个维度进行了定义。8华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义安全坚固营销说辞用着放心行业释义产品牢固，不易毁坏，使用过程中不会对人造成伤害，没有安全隐患。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：在设计使用寿命期内牢固，合理沉降、不开裂、不脱落、不易毁坏，使用过程中不会对人造成伤害，没有安全隐患。9华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义功能适用营销说辞用着顺心！行业释义客户使用产品方便、高效，产品功效、效能恰如其分地满足客户需求，没有缺失，也不过度浪费。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：结构密实，定位准确，各项尺寸、隔声符合规范要求；屋面、外立面、外门窗、卫生间、地下室不渗漏；细部构造合理；选型、布局、使用功能等方面进行人性化设计，各项功能恰如其分地满足客户需求，没有缺失，也不过度浪费。10华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义美观精致营销说辞看着舒心！行业释义产品选材考究，做工精细周密，外观华美，令人赏心悦目。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：设计精细，排版合理，色彩协调，选材考究，工艺细腻周密，线条横平竖直、流畅自然，标识清晰，细部构造品质感强，外观华美，端庄大气，令人赏心悦目。11华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义易维护营销说辞维修省心！行业释义易耗品容易获取，且维修方便、养护成本低，通过维护使产品能够长期、稳定地保持正常使用。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：积极探索、应用新的建筑、技术体系，设计时就充分考虑后期运营、维护，设置必要的通道、设施，能够方便地、低成本地维修、养护，易耗品容易获取，通过维护使产品能够长期、稳定地保持正常使用。12华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义耐久营销说辞经久耐用行业释义在正常使用条件下，产品经久耐用，能够长时间保持原有功能和观感质量。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：设计时基于合理的设计使用寿命进行设计、选型，施工过程严格控制、严格验收，确保在正常使用条件下，产品经久耐用，能够长时间保持原有功能和观感质量。13华润置地对工程高品质标准六个维度定义不同角度的释义节能环保营销说辞绿色节能行业释义产品规划设计、设备选型时基于客户角度考虑，选用客户使用过程中消耗能源少、污染小的设备、材料、技术；产品建造过程中合理利用本地自然资源，减少能源消耗，减少对环境的污染和破坏。华润置地高品质释义在基础结构、屋面外立面、内装修、机电小市政、园林景观五个分部工程做到：产品规划设计、设备选型时基于客户角度考虑，选用客户使用过程中消耗能源少、污染小的设备、材料、技术；产品建造过程中合理利用本地自然资源，减少能源消耗，减少对环境的污染和破坏。14二）优化点介绍3.三级指标满足是基于客户需求、站在开发商的角度，依据如下五个方面进行分解细化：1)规范要求2)过往工程经验教训3)客户关注敏感点4)第三方检查评价5)质量通病控制要点三级指标严格按照每个分部工程，从六个维度进行指标设定，内部逻辑清晰、分级细化，便于操作，不易出现疏漏。15二）优化点介绍4.通过对三级指标的梳理、总结、概括，从中提炼出关键词，这些关键词提纲挈领、简洁明了、朗朗上口、便于记忆推广应用，准确表述了各分部工程从六个维度出发在三级指标方面工程高品质标准的控制要点；16二）优化点介绍5.三级指标区分为①基本项、②提高项、③客户敏感项；1）基本项是基于置地品质线对高品质标准的要求，提高项适应高端产品线高品质要求，以★到★★★颗星表示客户对三级指标的关注程度；2）基本项做到了高品质标准紧密结合客户敏感点、结合品质线，同时适应高端品质线的要求，能够有效保证品质的均衡、适用，避免出现达不到或过度高品质的情况；17二）优化点介绍——三级指标/①基本项①基本项：规范强制性要求，业主敏感度；将基于自身、行业管理水平能够达到且不额外增加直接成本等列为基本项；如未达到，容易导致客户投诉，降低客户满意度。基本项—是华润置地质量标准的最低要求。18二）优化点介绍——三级指标/②提高项②提高项：高于国家规范，在现有行业管理水平需要进一步努力才能达到，需增加一定的成本，能够形成华润置地高品质特色亮点的；如实现，能够作为卖点、实现溢价、提高客户满意度。各大区可根据自己的产品、客户定位、组织人力进一步充实完善提高项，也可以把提高项放入基本项，但不允许将基本项放到提高项。③客户敏感项：以★到★★★颗星表示客户对三级指标的关注程度，且制定落地措施时要重点关注，保证实现。19二）优化点介绍6.对部分三级指标以分项工程为单位，增加了质量量化评价标准、增加了能说明工程高品质标准细节的照片和数据来定性和定量描述高品质标准，使工程高品质标准更容易被理解和在实际工程中运用。增加质量标准主要基于以下三方面考虑：①基于统一置地质量标准；②统一各大区、各专业部门对置地质量标准的认识；③统一内、外部、第三方检查评价标准。20二）优化点介绍7.精益管理要点体现预控，体现系统管理（设计→合约→工程管理→物业管理）。涵盖了产品定义、产品实现、后期产品维护的全过程管理。21二）优化点介绍8.针对精益管理要点主要从以下五个维度分别进行标注：①设计关注点②工料规范编制关注点③工程实现关注点④营销品牌推广关注点⑤物业运营关注点说明工程高品质标准在设计、合约招采、工程实现、营销推广等四个阶段需要落实的精益管理动作。22二）优化点介绍9.文件结构更开放，可根据如下三点进行补充和调整：1）不同产品线2）不同档次标准3）不同区域23三）优化成果介绍1.标准V1.0版与标准V2.0版修订情况说明：标准V1.0版标准V2.0版一级：六个维度一级：五个分部二级：45项指标二级：六个维度三级：160项指标三级：246项指标精益管理要点：149条精益管理要点：175条新增：1）基本项、提高项、客户敏感项；2）质量标准（定性、定量标准）；3）设计关注点、工料规范编制关注点、工程实现关注点、营销品牌推广关注点；4）支持文件24目录一、工程高品质标准V2.0的修订情况介绍二、高品质标准各级指标分项解读1、基础与结构2、屋面与外立面3、内装修4、机电与小市政5、园林景观6、置地售楼处示范区高品质亮点荟萃三、高品质管控落地工具—历年优秀管控案例介绍253内装修|高品质质量标准维度之一：安全坚固263内装修|高品质质量标准分部分项细分维度三级指标基本项提高项客户敏感项内装修（户内、公共、车库）安全坚固防开裂、防脱落、使用安全：1)天花吊顶、吊柜、橱柜、装饰墙等与主体结构连接牢固，合理使用情况下不变形脱落；★★★2)石材、面砖、壁纸、涂料、隔音墙等饰面层与主体结构连接牢固，合理外力下不变形脱落；★★★3)地面面层材料、铺装材料与基层粘结牢固，不开裂、松动、脱落；★★4)户内门开启方向正确，五金配件固定牢固可靠，安全玻璃选用厚度不小于12mm的钢化或夹胶玻璃，具3C标识；★★★5)精装修房卫生间淋浴隔断使用安全玻璃，固定牢固；★★★273内装修|高品质质量标准分部分项细分维度三级指标基本项提高项客户敏感项内装修（户内、公共、车库）安全坚固防开裂、防脱落、使用安全：6）户内轻质隔墙考虑壁挂式设备的安装位置，如：空调、电热水器，进行加强处理；7）防盗分户门安全性符合要求；★★8)栏杆、标识设置符合安全管理要求，安装牢固；★★9)公共部位地面铺装材料符合防滑要求；★★★10)车库地面标线、减速带与基层粘结牢固，不开裂、松动、脱落；车道及车库等防撞措施考虑适当；★★11）无其它明显使用安全隐患。★28分部分项细分维度精益管理要求设计关注点工料规范编制关注点工程实现关注点营销品牌推广点内装修（户内、公共、车库）安全坚固1)天花吊顶、干挂石材等龙骨、挂件应深化设计；★★★2)吊柜、橱柜、装饰墙安装方式进行深化设计；★★★3)标识安装方式进行深化设计；★★★4)针对不同要求的饰面选用合适的粘结剂。★★★5)墙面面砖、石材湿贴进行拉拔试验；★★3内装修|精益管理要点29分部分项细分维度精益管理要求设计关注点工料规范编制关注点工程实现关注点营销品牌推广点内装修（户内、公共、车库）安全坚固6)门尽可能考虑左侧右手开启，特种门及实木门因其自重较大，固定合页应考虑至少3个，中间的应设置在上下两合页中间向上一个合页的位置，主要是考虑因自重而导致门扇上口固定端缝隙变大；★★★3内装修|精益管理要点303内装修|定性表述示例—安全坚固底层防火门开启方向丌正确大堂到电梯厅通道丌畅，丌便搬运大型家具且影响应急疏散楼梯间消防疏散标志缺失门扇开启不相邻设施互丌干扰××××1234313内装修|定性表述示例—安全坚固门洞过梁设计丌合理，出现挠曲，砌体不上部结构脱离×××电表柜锁盒凸出墙面内开窗下端棱角过于尖锐56732洗手台木柜采用螺钉悬挂固定，牢固性丌够高层外开窗未设置限位措施××3内装修|定性表述示例—安全坚固×入户门固定丌牢固1098333内装修|定性表述示例—安全坚固××天花乳胶漆开裂人造石地面起鼓1112343内装修|定性表述示例—安全坚固玱璃槽开裂消火栓门边角破损××1314353内装修|定性表述示例—安全坚固卫生间沉箱管线安装丌规范吊顶龙骨安装×√1615363内装修|高品质质量标准维度之二：功能适用373内装修|高品质质量标准分部分项细分维度三级指标基本项提高项客户敏感项内装修（户内、公共、车库）功能适用尺寸合格、人性化、设计合理：1)户内层高、开间、进深、门窗洞口尺寸符合图纸要求；★★★★2)卫生间内排风道、排水立管、坐便器、浴盆、洗面盆、地漏设置合理、适用；★★3)卫生间、厨房墙砖、地砖、石材、台面等选择适用；★★4)卫生间防水设置（材料、范围、几遍、细部加强措施等）合理适用；地面暗敷设冷热水管路连接可靠，管路穿防水层封闭严密、可靠；★★383内装修|高品质质量标准分部分项细分维度三级指标基本项提高项客户敏感项内装修（户内、公共、车库）功能适用5)卫生间地面排水坡度合理，