2014郑州高铁板块写字楼市场研究报告

郑州高铁板块写字楼市场研究报告城市宏观背景1报告框架郑州写字楼市场2高铁板块写字楼市场3写字楼市场分析预测4区域战略中原经济区——上升为国家战略，郑州都市区尤其是郑东新区建设面临着千载难逢的发展机遇,为郑州高铁板块写字楼市场的发展提供巨大空间经济发展郑州市GDP——一直维持在很高的增幅速度上，超过10%的增长率说明郑州房地产目前处于高速发展当中，为高铁板块写字楼市场营造了良好的经济环境200720082009201020112012GDP2421.230043300.44040.89264979.855547GDP增幅15.60%12.20%12.00%13.00%13.80%12%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0100020003000400050006000亿元郑州市历年GDP及增速GDP增速与房地产发展的关系交通建设郑州高铁——高铁的建设对沿线产业集聚和经济发展的影响巨大，便利的交通使郑州高铁板块对商务办公的吸引力大于其他区域郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。据日本、法国和德国等高铁较为发达国家的经验，一些世界500强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场。城市规划环线内环外环各区分布二七区郑东新区金水区管城区高新区中原区惠济区经开区黄河惠济区生态居住区金水区综合服务商圈郑东新区省级区域服务中心管城回族区现代商贸服务业区二七区现代服务业集聚区智慧宜居新城区低碳生态示范区中原区产业集聚区经济技术开发区现代工业集聚区高新技术开发区现代产业园区集聚区郑州规划——郑东新区是省级区域服务中心，郑州都市区建设的核心增长极，规划有中央商务区，从政府规划层面为高铁板块写字楼市场的领军地位奠定基调郑东新区区域板块——郑东新区内商务CBD板块商务已渐渐成熟，而高铁板块迅速成为郑州商务写字楼的兵家必争之地，也会与CBD一起代表郑州未来商务发展的最高水平现代物流区、专业市场高端居住区高铁商务区龙子湖大学城圃田科研与物流产业园CBD商住物流区教育科技物流园区商务居住科技、物流功能板块属性颜色示意图小结研究必要性——高铁板块写字楼的发展拥有各种有利支撑，郑州写字楼市场步入“高铁时代”发展支撑区域战略中原经济区经济发展GDP高速增长交通便利高铁建设城市规划核心增长极区域板块高铁商务区小结研究重要性——高铁板块写字楼市场代表了郑州写字楼发展方向，对其进行研究有助于了解市场、把控项目、起到借鉴作用。2011-2012201420132004-2010自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，随着开发战线不断扩大，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移城市宏观背景报告框架郑州写字楼市场2高铁板块写字楼市场3写字楼市场分析预测41总体格局商务发展——郑州市商务办公产品迄今为止基本经历了四个发展阶段，已形成以CBD为标杆的高端商务板块，但随着高铁站的建成，未来城市商务标杆将逐渐由CBD向高铁板块迁移写字楼发展商务区域第一代商务圈（1997-2000年）中原路-嵩山路-陇海路辐射区第二代商务圈（2000-2005年）经三路-农业路-花园路商务区第三代商务圈（2005-2010年）金水东路两侧、CBD内外环。第四代商务圈（2010年至今）高铁站、新东站商务圈紫荆山商务板块CBD商务板块碧沙岗商务板块经三路商务板块高铁商务板块二七商务板块商务办公发展变迁路线图金东商务板块郑州写字楼发展项目数量项目数量——截至2013年12月31日，郑州在售和待售的写字楼项目共有70个，其中郑东新区34个，占了将近一半的比重供求关系供求关系——从2011年开始，郑州办公市场就开始出现供大于求的局面办公市场2010-2013年度供求关系单位：万m256.993.92150.03140.7478.0479.3471.6997.170204060801001201401602010201120122013供应量成交量区域量价区域量价——2010-2013年郑东新区引领郑州写字楼市场，成交量价均居各区首位，但仍出现供大于求的局面，导致郑东新区写字楼价格严重下滑201020112012201320102011201220132010201120122013201020112012201320102011201220132010201120122013二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区预售2.569.7517.480.000.169.9717.332.2400.570.430.0018.95.364.1414.7854.754.9133.146.321.8512.95.913.28销售1.694.256.682.000.3842.010.420.180.090.390.0813.617.64.462.3475.838.652.1617.411.879.074.651.41价格5229735071128279318694171097210869226977296626697987009000102138781871410000159631170041817024747078350200040006000800010000120001400016000180000204060801001201402010-2013年度各区写字楼物业量价走势成交客户行业成交客户行业——郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%。其中，社会服务业发展速度更快，其租户比例还会有所提高。郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）27%23%13%12%7%5%4%3%3%2%1%社会服务业制造业批发和零售贸易，餐饮业房地产业金融，保险业交通运输，仓储及邮电通信业教育，文化艺术及广播电影电视业国家机关，党政机关和社会团体建筑业科学研究和综合技术服务业卫生，体育和社会福利业行业需求面积行业需求面积——各行业需求面积差距很大，最高的金融保险业能达到1500m2，最低的交通仓储邮电业只有130m2小结郑州写字楼市场现状高铁板块市场城市商务标杆在售待售写字楼郑东新区中流砥柱供求关系供大于求区域量价郑东新区写字楼2012年起价格严重下滑成交客户行业社会服务业潜力很大行业需求面积差距很大城市宏观背景报告框架23写字楼市场分析预测4高铁板块写字楼市场郑州写字楼市场1项目分布项目分部——高铁板块的写字楼项目数量众多，绿地中心、绿地之窗和升龙广场处于核心区，地理位置最具优势，未来潜力最大。楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间1绿地中心2栋68万m2230002012-11-102广地和顺中心2栋6万m2190002011-53楷林IFC4栋23万m2170002011-74绿地新都会10栋63万m2160002013-6-285易元国际1栋13万m2153002013-36文化产业大厦2栋15万m2150002012-107永和宇宙星1栋10万m2147002012-48升龙广场5栋100万m2145002013-119亚新广场2栋11万m2140002012-1010雅宝东方国际广场4栋13.6万m2140002013-4高端中端楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间11嘉亿东方大厦1栋8.6万m2130002013-612凯利国际中心2栋16万m2130002013-713建正东方中心4栋27万m2130002012-914威斯顿广场1栋8万m2120002013-115正岩铂兹中心1栋6万m2120002013-616正商和谐大厦1栋8万m2100002012-1217绿地原盛国际8栋38万m2已售2010-6-1218绿地之窗1期2期各一栋48万m2已售2010-8-21从表格可以看出，高铁板块写字楼推出的体量很大，项目众多，从2012年开始密集供应。供大于求的现实情况使得写字楼价格压在较低的水平，从10000到23000的价格差距也很大。以价格为标准分为高、中、低端三个层次，高端写字楼价格范围17000—23000元/㎡，中端写字楼范价格围13000—17000元/㎡，低端写字楼价格范围10000—13000元/㎡。低端2014年1月份价格楼盘价格050001000015000200002500012345678910111213141516郑州高铁板块在售写字楼价格编号价格14000楼盘均价——目前高铁板块写字楼的均价在14000元/m2左右2014年1月份价格销售排名排名项目区域销售面积（万m2）销售均价（元/m2）销售额（亿元）1绿地中心郑东新区14.311565322.402升龙广场郑东新区6.72141769.523总部港郑东新区5.28178219.414绿地千玺广场郑东新区1.37396575.435豫航中心郑东新区3.28139964.596美盛广场郑东新区1.79241484.327建业五栋大楼郑东新区3.73112994.218绿地之窗郑东新区2.35173894.099中科金座郑东新区2.45159283.9010二七万达广场二七区4.5069473.122012年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单销售排名——2012年高铁板块的绿地中心项目一骑绝尘,销售面积和销售额与其他项目差距巨大销售排名排名项目区域销售套数销售面积（m2）销售均价（元/m2）销售额（万元）1绿地中心郑东新区371106340177051882782绿地新都会郑东新区629102081126571292003建正东方中心郑东新区5071019999712990634郑州国际金融中心郑东新区3185768913569782775建业·五栋大楼郑东新区3335893012251721966升龙广场郑东新区2064030813096527857美盛中心郑东新区741947325576498048东方国际广场郑东新区3084418111067488959绿地滨湖国际城二七区3715766083434810310郑州怡商花园式商务会馆郑东新区1151837124821455982013年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单销售排名——2013年第一名绿地中心销售面积与第二第三相差无几，但凭借均价优势销售额却高出不少；销售面积上前三名与后面差距较大，品牌效应明显。产品品质项目体量标准层建筑高度层数层高外立面大堂车位电梯装修内部配套物业管理绿地中心68万m24400m2285634.2mLOW-E玻璃3700m217m挑高地下4层2700个131部毛坯空中花园、空中泳池上海圣维仕广地和顺中心6万m2850m278213.4mLOW-E玻璃+石材850m28.7m挑高地下478个9部通利毛坯标准层内无分割河南邦友邦楷林IFC23万m21200-1600m299.9253.9m玻璃幕墙+石材600-1060m210-15.2m挑高191086m2:145部奥的斯毛坯空中花园、总裁电梯、加氧会议室仲量联行驻场顾问绿地新都会48万m21800m2180304.7m玻璃幕墙500m211m挑高370061m2:1每栋8部毛坯会所科瑞物业易元国际6万m22432m2100273.5mLOW-E玻璃+石材500m29.86m挑高8781:1.5配比14毛坯会所戴德梁行文化产业大厦15万m22070m2100253.8m玻璃500m210m挑高1200每栋10部毛坯2000平多功能影剧院世邦魏理仕永和宇宙星10万m21800m2100303.6m玻璃600m210m挑高双大堂地下700个21部毛坯写字楼改公寓派铂利升龙广场48万m22000-3700m2150363.95-4m玻璃800m215m挑高4329A15部B26部毛坯升龙物业亚新广场6.8万m21800m2107244mLOW-E玻璃1500m213.8m挑高地下三层700个26精装会议中心、游泳池、会所、餐厅第一太平戴维斯产品品质项目体量