都江堰2018住宅市场报告

住宅市场产品承载力都江堰房地产市场政策分析都江堰高层市场研究都江堰洋房市场研究都江堰别墅市场研究【市场监管政策】成都2016年10月出台限价政策，之后市场出现了“全款优先”、“捆绑销售”等不正当的销售行为，2017年11月出台摇号政策，维护市场秩序。2016年9月——价格监管：•新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。•开发商预售价格申报，将按照楼面地价＋建安成本＋合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。2017年11月——摇号政策：•引入“公证摇号”排序选房，“全款支付”不得被“额外对待”，开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证。限价政策出台后，由于市场供不应求，各项目为了快速回现、实现更高的溢价，出现了“全款优先”、“捆绑销售”、“与中介合作价外收费”等不公平、不正当的销售行为【住宅市场—政策】市场监管再次加剧，现都江堰房地产销售同样采取摇号政策。【市场政策】成都2018年5月15日出台限购政策，都江堰被划入限购范围内，再都江堰新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：大成都限购区域户口/1年社保；新落户未满2年需购买满1年社保。限购区域变化限购对象变化限购条件变化限购区5.15前5.15后5.15前5.15后5.15前5.15后（同时符合1、2）天府新区限购限购个人家庭本区2年社保/户籍1、本区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口≥2且房产≤1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；高新南区限购限购个人本区2年社保/户籍1、本区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口≥2且房产≤1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；原11限购区（高新西区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都）限购限购个人成都原13限购区2年社保/户籍1、成都原13个限购区户籍/2年社保；2、家庭中本市户籍人口≥2且房产≤1套；本市户籍单身且无房/非本市户籍且无房；新落户未满2年需1年社保；远郊区域（青白江、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、新津、大邑、蒲江）不限购限购无限制无限制1、限购区户口/1年社保；2、新落户未满2年需1年社保。【高层市场—整体供销】都江堰市高层物业近几年价格稳步上升，成交均价为6174元/㎡，目前存量为23.5万㎡，去化周期达10个月。2014年2015年2016年2017年2018年供应面积38.088.425.119.315.5销售面积28.058.268.960.29.9存量面积56.296.353.318.123.5成交均价5049494452325723617450494944523257236174010002000300040005000600070000.020.040.060.080.0100.0120.0都江堰市近五年高层供销存量价备注：统计时间截止于2018年4月高层物业包含小高层供应端：都江堰市2015年供应面积高达88.4万方，主要为万达城入市，15年后供小于求，主要以去库存为主，目前市场房源较为稀少。销售端：自2015年万达城入市，年均销售面积高达60万㎡，是2014年年销售量的2倍，其中万达城占比较大。存量端：2016年后都江堰市主要以去库存为主，截止2018年4月，高层存量为23.5万㎡，去化周期为10个月。成交价格：都江堰市高层物业价格稳步上升，目前成交均价为6174元/㎡。刚需60-70㎡10%70-80㎡80-90㎡17%17%10%14%17%刚改、改善90-100㎡15%13%16%12%13%100-110㎡24%20%14%13%16%110-120㎡15%16%11%18%21%120-130㎡13%18%130-150㎡150以上㎡2015年2016年2017年2014年2018年【高层市场—产品变化趋势】都江堰高层物业成交主力为100-120㎡改善型，90-100㎡刚改为次主；刚需型主要成交面积段为80-90㎡，注重产品功能性。分面积段成交分析：刚需型：都江堰近近五年高层物业刚需型主要成交面积段为80-90㎡，注重产品功能性。刚改、改善型：2014-2015年主力成交面积段为100-110㎡，2017-2018年主力成交面积为100-120㎡，改善需求较为明显。：刚需型产品段：刚改、改善型产品段【高层市场—项目量价分析】高层物业项目共7个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米，存量共计1810套，按照整体月均去化约540套，去化周期为4个月。本板块区域内房源缺乏。区域项目状态建筑形态装修套数已推套数去化套数存量套数月均去化套数去化周期（月）均价（元/㎡）幸福镇板块正成源筑待推高层、小高层清水98966066032910835800-6500南峰水岸华府新盘待开高层新盘待开枫尚锦逸待2期入市高层清水423423423329（二期）7366500-7000蒲阳镇板块懿府待推小高层清水2160021600预计6500玉堂新区板块万达城排号小高层精装490（当批次）4900490008600-9000（含3000精装）翡翠积家待开盘高层清水3020030200预计6500高铁板块百商绿优城待推高层清水4473033031449525700高层物业在售项目有正成源筑、万达城、百商绿优城等6个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米。本板块目前仅百商绿优城单个项目在售，已售3、5号楼，仅300余套房源，排号2000余人，市场火爆。目前待推4号楼，共144套房源。老城区蒲阳镇板块高铁站板块幸福镇板块玉堂新区板块【高层市场—项目产品分析】市场高层主力面积段为80-120㎡，其中以100-110套三双卫为主，2T4户、10-18层区域项目状态建筑形态精装/清水梯户比楼高层高面积区间（㎡）主力面积（㎡）主力户型幸福镇板块正成源筑待新推高层、小高层清水2T32T418、14、16、15、17380-118105、114套三双卫枫尚锦逸待2期入市高层清水2T417689-177111、112套三双卫南峰水岸华府待新开盘高层清水2T22T418、19368-110102、110套三双卫蒲阳镇板块懿府待推小高层清水1T49380-117105、106、108套三双卫玉堂新区板块万达城排号小高层精装2T42T610、18377-12397、11297：套三单卫112：套三双卫翡翠积家待开盘高层清水2T413、24478-150————高铁板块百商绿优城待推高层清水2T418575-13194、13194：套三单卫131：套四双卫产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共7个，普遍为清水，梯户比主要以2T3户为主，层高为10-18层。面积段分析：主力面积段为80-120㎡，其中以100-110套三双卫为主，追求居住舒适度及功能性。【洋房市场—整体供销】都江堰市洋房物业整体以去库存为主，价格稳定，成交均价为8336元/㎡，目前存量为23.5万㎡，去化周期达10个月。2014年2015年2016年2017年2018年供应面积(万㎡)7.635.203.791.482.07销售面积(万㎡)2.417.078.716.712.89存量面积(万㎡)15.4013.408.854.944.81成交均价(元/㎡)1019586428049852783361019586428049852783360200040006000800010000120000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002014年-2018年都江堰洋房供销存量供应端：都江堰市2015年后洋房物业供小于求，整体以去库存为主。销售端：都江堰市近五年年均销售面积为5.5万㎡，自万达城2015年入市，洋房销量明显上升，最高年销售量达8.71万㎡。存量端：洋房物业主要以去库存为主，2015-2017年去库存明显截止2018年4月，洋房存量为4.81万㎡，去化周期为7个月。成交价格：洋房物业价格整体呈下降趋势，2014年价格较高，目前成交均价为8336元/㎡。备注：统计时间截止于2018年4月洋房物业仅包含7F及以下物业2014年主要成交为青城山片区高端洋房物业。宝信青城：13247元/㎡置信芙蓉青城：12071元/㎡价格稳定期【洋房市场—产品变化趋势】都江堰洋房物业成交主力为110-120㎡，120-130㎡刚为次主力；注重产品舒适性。分面积段分析70-80㎡80-90㎡18%19%13%16%20%90-100㎡16%14%18%12%16%100-110㎡24%22%17%14%20%110-120㎡16%17%13%19%25%120-130㎡13%13%15%18%8%130-150㎡150以上㎡2015年2016年2017年2014年2018年分面积段成交分析：远期：2014-2015年洋房物业主力成交面积段为100-110㎡，2016年主力为90-110㎡近期：2017-2018年主力成交面积为110-120㎡，次主力买诺记为120-130㎡，客户追求产品舒适度。【洋房市场—项目量价分析】洋房物业在售项目5个，仅万达城新推，预计价格9500-10500元/平方米（含3000元/㎡精装），其余项目待推。本板块区域内无洋房项目在售。区域项目状态建筑形态装修套数已推套数去化套数存量套数月均去化套数去化周期（月）均价（元/㎡）幸福镇板块正成源筑待推洋房清水4201681682523677000-7300蒲阳镇板块宁江大院待推四期洋房清水项目早已售罄，无参考意义堰山和畔待推1、5期洋房清水项目早已售罄，无参考意义懿府待推洋房精装1400014000——玉堂新区板块万达城排号洋房精装170（当批次）1700170009500-10500（含3000精装）洋房物业在售项目有正成源筑、万达城等5个，仅万达城新推，预计价格9500-10500元/平方米（含3000元/㎡精装）。本板块目前无洋房物业项目在售。老城区蒲阳镇板块高铁站板块幸福镇板块玉堂新区板块【洋房市场—项目产品分析】市场洋房主力面积段为93-130㎡，其中以105-120套三双卫为主，1T2户、5-7层，追求居住舒适度。区域项目状态建筑类型精装/清水梯户比楼层层高户型面积区间（㎡）主力面积（㎡）主力户型幸福镇正成源筑待推洋房清水1T27+1、3125-17898、105套三双卫蒲阳镇堰山和畔待推1、5期洋房清水1T26+1370-150118套三双卫宁江大院待推4期洋房清水1T2、1T36+1385-140120、130套四双卫懿府待推洋房精装1T2、1T46、7385-125123、125套三双卫玉堂镇万达城排号洋房精装1T25、7390-13093套二单卫产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共5个，普遍为清水，梯户比主要以1T2户为主，层高为5-7层。面积段分析：主力面积段为93-130㎡，其中以105-120套三双卫为主，追求居住舒适度。玉堂镇板块青城山板块6KM【别墅市场—在售项目属性】玉堂板块依托万达和城市规划发展，青城山板块新增项目稀缺，主城区宁江大院目前待推，后期规划不明确。所属区域序号项目名称首推时间产品类型容积率占地面积（亩）总建面积（万方）青城山板块1龙湖·小院青城2010年5月叠院、合院0.531510.532海航中国集·锦润青城2010年5月联排、独栋0.65200070玉堂镇板块3明宇豪雅青城2011年7月联排、独栋0.5646623.84成都·万达城2015年9月独栋、联排、双拼、合院1.66(一期)3000423主城板块5宁江大院2011年8月叠拼、洋房、高层1.617120.66主城板块【别墅市场—整体供销】都江堰市别墅物业整体以去库存为主，联排别墅走量明显，目前整体成交均价为12183元/㎡，目