院墅研究(1)

院墅研究CourtyardVillaStudy目录Content1.概述INTRODUCTION2.特点CHARACTER3.案例CASESTUDY4.对标BENCHMARKING5.风格ACHITECTURESTYLE6.初稿DRAFT1.概述INTRODUCTION1.院墅化CONCEPT15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。传统四合院2.原因REASONS院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。3.项目体现CATEGORY面积段：240-1000㎡总售价：2000W起面积段：155-300㎡总售价：500W-2000W面积段：140-190㎡总售价：180W-500W近几年，各个城市和各种定位的低层高密度项目均出现了大量院墅产品。入门级重用地效率，豪宅级追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特定项目定位的最优解。2.特点CHARACTER更高的产品容积率HIGHERFARRATIO对开发商：同面积段的院墅化产品能贡献更高的产品容积率下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。院墅传统联排别墅L型院墅南入户北向不开窗和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。更好的私密性BETTERPRIVACYI型L型U型T型F型更强的空间向心性STRONGERCENTERTY户型可分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内。更大的采光面，布局更灵活MORESUNLIGHT合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。宅院互动系数：宅院界面长度/占地面积更丰富的院落空间MOREABUNDANTCOURTYARD按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见其适用范围十分广泛。极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特定项目定位的最优解。天井庭院园林更丰富的院落空间MOREABUNDANTCOURTYARD建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。高端型1.南北/东西向平铺联排2.背靠背平铺联排(仅重庆可行)4.工字型镜像联排3.十字型镜像联排(仅重庆可行)更多样化的组合方式MORECOMBINATION院子三面围合，私密性高，院落感强户型北面开高窗东西向入户在北方城市不常见5.网络状连接院子三面围合，私密性高，院落感强户型北面开高窗端户镜像，需日照城市不可行私密性高北入户院子四面围合，易产生天井感建筑不宜过高，避免对院子的压迫院子三面围合，私密性高，院落感强无法实现南北通透，需通过天井采光通风端户镜像，需日照城市不可行整体空间更开敞院子易受二层视线干扰需日照城市不可行整体空间更开敞院子易受二层视线干扰需日照城市不可行多栋建筑拼接视为一栋，减少日照及山墙间距容积率最高不同城市规划认定不同，报批有一定风险整体空间更开敞院子易受二层视线干扰部分平面存在通风问题DISADVANTAGES对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增加排风设备或者开设高窗即可避免。（北京观承别墅）增加高窗3.案例CASESTUDY北京万科观承BEIJINGVANKEGUANCHENG容积率：0.6别墅采用东西向平铺拼接车库满铺，地下室赠送北京万科观承BEIJINGVANKEGUANCHENG报建面积：244.9㎡实得面积：290.3㎡花园面积：88.9㎡90009800合肥万科城市之光HEFEIVANKECITYLIGHT容积率：0.8别墅采用南北向平铺拼接车库满铺，地下室赠送合肥万科城市之光HEFEIVANKECITYLIGHT报建面积：191.2㎡实得面积：211㎡占地面积：76.9㎡花园面积：55.76㎡花园/占地面积比：0.7283006150杭州万科梦溪里BEIJINGVANKEGUANCHENG容积率：0.9别墅采用网络状拼接车库满铺，地下室赠送杭州万科梦溪里BEIJINGVANKEGUANCHENG报建面积：136.1㎡实得面积：168.6㎡花园面积：24.1㎡55504200案例总结CASESTUDY定位报建面积容积率层数建筑占地面积院子面积院子占比院子定位房型地下室北京万科观承豪宅级244.90.5局部2F160.688.935.6%三面围合北入户四面围合9米*9.8米近园林尺度休闲+景观奢华四房两层地下室赠送合肥城市之光改善级191.20.7局部4F76.955.842.0%三面围合8.3米*6.1米庭院尺度休闲+景观舒适四房一层地下室赠送杭州万科梦溪里入门级136.11.03F61.424.128.2%四面围合5.5米*4.2米天井尺度休闲定位无景观紧凑四房局部集中车库蔡家入门偏改善149.00.7局部3F78.071.547.8%三面围合7米*6.6米庭院尺度休闲+景观舒适四房局部集中车库地面停车本案根据定位，主要借鉴入门和改善级院墅产品，结合案例分析各点进行取舍。3.对标BENCHMARKING蔡家项目别墅设计BEIJINGVANKEGUANCHENG96006600组合方式推导BEIJINGVANKEGUANCHENG通过案例分析得出，最常见的两种组合方式，通过改良，分析，得出最优解。缺陷：南北向的间距较小对客厅和主卧的视线和采光通风有一定影响缺陷：南北向的间距较小对客厅和主卧的视线和采光通风有一定影响北户空间四面完全围合，空间感受及风水均不佳基于重庆不需要计算日照和客户对朝向不敏感对组合方式进行改良将北户镜像，南北背靠背，院子均朝外，三面围合，围合感更强,组团沿路立面层次丰富&✘✔✘十字型排布，空间更开敞缺陷：中间户的院落感被削弱，两户之间存在对视的问题，私密性降低✔✘蔡家项目别墅设计BEIJINGVANKEGUANCHENG户型面积/层数分布BEIJINGVANKEGUANCHENG入门级改善级豪宅级杭州梦溪里绿城桃李春风杭州竹径云山杭州遇见山宁波华堂嘉园合肥城市之光北京观承北京棠颂160/2331731791912443F3F3F3.5F2F蔡家项目根据面积段将案例分为入门级，改善级和豪宅级83/106/130/1551F/2F3F4302.5F1501F/2F本案层数面积137院子尺度COURTYARDDIMENSION（平面简图表达院子尺寸，围合程度）杭州梦溪里绿城桃李春风杭州竹径云山宁波华堂嘉园合肥城市之光北京观承北京棠颂蔡家项目61004000117007100125001450087005100635083008300980095001300096006600房间院子连廊下沉庭院院子尺度COURTYARDDIMENSION报建面积建筑占地面积花园面积建筑+花园占地面积花园占比备注杭州万科梦溪里136.161.424.185.528.2%合肥城市之光191.276.955.8132.742.0%北京万科观承244.9160.688.9249.535.6%绿城桃李春风183.0122.4165.0287.457.4%北京棠颂430.0132.3141.7274.051.7%万科竹径云山173.078.5161.3239.867.3%端户宁波万科华堂嘉园175.068.344.6113.039.5%蔡家142.078.071.5149.547.8%含两个地面停车位，约30㎡组合方式/入户方式COMBINATION/ENTRANCE本案南北均通过院子入户，仪式感强，符合常规。杭州梦溪里绿城桃李春风杭州竹径云山宁波华堂嘉园合肥城市之光北京观承北京棠颂蔡家项目南向直接入户南向院子入户东西向直接入户东西向院子入户南北向院子入户南北向院子入户南向院子入户北向直接入户东西向院子入户房间院子连廊下沉庭院杭州梦溪里绿城桃李春风杭州竹径云山宁波华堂嘉园合肥城市之光北京观承北京棠颂蔡家项目房间与院子的关系BASEMENT厅与房间围合院子布置，均从院子采光，厅的宽度与院子同宽，院子作为厅的空间延伸感较好。本案中间户是三面围合，端户是两面围合，在众多案例中，视线最开敞。地下车库BASEMENT本案采用地面停2个车，另集中车库满足指标，不送地下室，在众多案例中有成本优势。杭州梦溪里绿城桃李春风杭州竹径云山宁波华堂嘉园合肥城市之光北京观承北京棠颂蔡家项目两层地下室+下沉庭院两层地下室+采光井资料不详地下双车位+一层地下室仅做局部地下车库满足指标地面不停车仅做局部地下车库满足指标仅做局部地下车库满足指标地面停车每户2辆结论CONCLUSION本案在前述案例多个维度的对标分析下，选择：1.利用重庆不算日照，客户不关注朝向这两个独特优势，采用L型背靠背拼接，即解决容积率的问题，又解决院子围合之后的视线封闭问题。2.再依据场地尺度和退距要求，量身定制L型合院产品，将户型与院子做到极致。3.最后别墅地块仅局部开挖集中车库满足规划指标，采用地面停车，降低建造成本。4.风格ACHITECTURESTYLE立面趋势分布CLASSICCHINESE从表格中可以看到，15-16年超过2/3的低层高密项目宣称自己是中式风格，无论实际的建筑形象如何。中式风格与院墅化可谓绝配，实属必然。中式之外，仍有一定项目采用欧式、新亚洲风格，而现代风格的项目近乎于无。现代风格在材料施工不到位的情况下难以体现价值感已成行业共识。而对于价值感的高度需求却正是低层高密客户的重要特征。无论欧式或中式，装饰的作用正是让客户感知到建筑的价值。古典中式CLASSICCHINESE绿城桃李春风融创桃花源以绿城系及桃花源等为代表的传统中式立面风格，对景观，室内和施工完成度要求极高。形制中式CLASSICCHINESE泰禾院子系，王府规制门头的主题随着九城十六院的铺开在立面、符号上做出了一定的细化和变化。仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等元素的反复运用使院子系产品形成很高辨识度。泰禾杭州院子中粮瑞府装饰中式DECO-CHINESE大挑檐、高度装饰化的示范区门头成为原著系的标志特征。别墅本身则通过一些装饰符号来体现中式特征。龙湖西宸原著龙湖景粼原著万科城市之光万科桂语里抽象现代的中式风格，白描手法写意江南民居，木窗灰砖呼应自在墅居。现代中式MODERNCHINESE观棠新亚洲风格NEWASIA万科行径云山万科溪望新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬古典欧式WESTERNCLASSIC古典欧式风格追求华丽、高雅的古典，让人联想到欧洲深厚的文化底蕴。首开琅樾绿城蓝庭五重院精装院落交付COURTYARDDELIVER精装院落交付有助于提升客户体验，可成为项目脱颖而出的发力点。部分项目突